新力控股(02103.HK)全国布局更加均衡 惠誉确认高级无抵押评级为“B+”

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5月31日，惠誉确认新力控股（集团）有限公司（Sinic Holdings (Group) Company Limited，简称“新力控股集团”，02103.HK）的长期外币发行人违约评级（IDR）为“B+”。展望“稳定”。惠誉还确认新力控股集团的高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”。

该评级是基于新力控股集团在2020年去杠杆化后45%-50%的适度杠杆率、500亿元人民币的销售规模和高于20%的稳健EBITDA利润率。

2020年去杠杆化

截至2020年底，新力控股集团的杠杆率从截至2019年底的60.5%降至47.6%。这主要是由于将土地收购占销售收入的比例控制在40%，而前几年的比例高于50%，同时向合资企业和联营企业提供的担保减少，以及增加使用非控股权益（NCI）。

惠誉预计，由于该公司计划将不超过销售收入的40%用于土地收购，并向合资企业和联营企业提供较少的债务担保，因此，在2021年-2023年的预测期内，新力控股集团的杠杆率将保持在45%-50%。新力控股集团的目标是每年减少对外担保（2020年底：71亿元人民币；2019年底：86亿元人民币），将只按比例向合资企业和联营企业提供担保，而不提供全额担保。

利润率下降但仍然健康

惠誉估计，2021年至2023年期间新力控股集团的盈利能力将从2018年至2019年的高于30%下降至20%-25%，更符合行业趋势。这也将反映出该公司在江西省本土市场以外地区的业务增长，将通过利润率较低的公开土地拍卖获得更多项目。

新力控股集团计入资本化利息后的EBITDA利润率从2019年的31%降至2020年的27%，由于公开招拍挂项目增加而利润更薄。

新力控股集团2019年完成全国布局，2020年进一步加强在江西、大湾区、长三角、中西部四大核心区域的布局，四大区域在2020年的权益销售额中分别占31%、24%、28%和17%，而2019年江西则占销售额的一半以上。

同时，新力控股集团继续成为江西省会南昌最大的房企，以及大湾区惠州的十大房企之一。该公司权益销售额从2019年的450亿元人民币增长到2020年的500亿元人民币，增幅12%，主要是由于平均售价（ASP）增长了15%，长江三角洲地区的销售增加。

新力控股集团直至2010年才开始试水房地产市场，2016年起向南昌以外市场进行全国扩张——彼时中国的房地产行业正处于上行週期。该公司抵御行业低迷的能力有待验证。

充足、优质的土地储备

新力控股集团的土地储备主要分布在四个主要区域的2-4线城市， 合同ASP为15000元人民币/平方米。新力控股集团在南昌和惠州仍然是其中的佼佼者，截至2020年底，新力控股集团占权益土地储备的51%。截至2020年底，新力控股集团未售权益土地储备为1040万平方米，足以满足未来三年的开发需求。

新力控股集团在江西处于领先的市场地位，在本土市场之外的多元化程度不断提高，利润率和经营规模不断扩大，这些都支持了该公司的业务状况。2020年，新力控股集团的权益合同销售规模为500亿元人民币，高于其他“B+”同行的300-400亿元人民币。

充足的流动性和债务结构改善

截至2020年底，新力控股集团拥有139亿元人民币现金（包括109亿元人民币的非限制性现金和30亿元人民币的定期存款），足以覆盖140亿元人民币的短期债务，其中包括46亿元人民币资本市场到期债务、54亿元人民币非银贷款和40亿元人民币银行贷款。截至2020年底，新力控股集团拥有650亿元人民币未使用的银行和非银行金融机构授信额度。

作为2021年上半年资本市场到期再融资的一部分，新力控股集团于2021年1月在离岸债券市场发行了2.5亿美元债券，并于2021年3月在在岸债券市场发行了2.55亿元人民币债券。

短期债务状况：新力控股集团一直在探索拓宽融资渠道。在2020年进入离岸美元债券和在岸资产支持证券市场后，该公司设法将信托贷款占总借款的比例从2019年底的50%降至2020年底的31%。该公司发行了7.4亿美元的高级票据和12亿元人民币的ABS。

管理层的目标是将短期债务控制在总债务的30%-40%以内，通过获得更长期限的银行贷款和资本市场工具（包括ABS）取代短期信托贷款。

公司获得惠誉维持“B+”未来展望稳定的评级，是其具备长期投资价值的佐证，凸显评级机构对公司以往取得的业绩、稳健的财务状况和高质量发展模式的认可，也将有利于新力控股未来以更低成本在资本市场融资。展望未来，公司将采取更加积极和灵活的产品推售和价格策略。在运营方面，我们会根据市场需求适时调整推货週期。在财务方面，我们将采取更加审慎的财务政策，加强现金流管理，以维持财务健康的前提下稳健发展。新力控股将巩固现有市场地位，进一步加快业务发展，努力实现“立足江西，面向全国”的战略发展。