法国外贸银行艾西亚：澳洲房屋供应快速增长 需新移民或外国投资者创造需求

法国外贸银行亚太区首席经济学家艾西亚就澳洲楼市发布报告，疫情之下，澳洲房地产市场仍然活跃，但这一情况是在预期之中的: 考虑到政府为了保护家庭收入推出大规模财政刺激，澳联储(RBA)通过收益率曲线控制(YCC)迅速将利率保持在接近零的水准等政策。事实上，除了在疫情爆发初期澳洲房屋价值出现下跌之外，自2020年10月以来房屋价值已经连续7个月上涨。这一积极势头背后是供需状况趋紧，4月全国房屋空置率降至1.9%，为2013年以来的最低水准。

持续的经济复苏短期内有望进一步支撑房地产市场。随着防疫措施放宽，澳洲经济正在恢復，商业情绪也在迅速回升。因此，3月份失业率快速下降至5.6%，招聘广告显示劳动力市场压力进一步减轻。由于家庭财务状况改善，截至2月底，95%的延期住房贷款已恢復还款。随着居民对住房的负担能力回升，预计短期内房地产市场的需求将会更加强劲。

不过，供应方面存在一些担忧。澳联储宣佈到2024年之前会保持宽鬆的货币政策，因此从2020年9月起房屋审批开始加速。问题在于，在当前和未来的复苏进程中需求会有多强劲。首先，从中期来看，国内需求可能不足以匹配不断增长的供应。住房债务仍接近历史最高水准，约为可支配收入的140%。其次，由于疫情风险仍然笼罩全球，严格的边境管制也对向澳洲的移民起到限制作用，进而抑制人口增长。最后，对外国直接投资的监管可能会限制来自海外的需求。事实上，在2015年澳外国投资审查委员会(FIRB)收紧监管后，外国买家对住房需求的份额已经出现持续下降。

总体而言，房地产市场的积极势头在中期内可能会减弱，空置率可能会上升。除非澳洲的移民数量再次增加，否则可能会出现“供大于求”的情况。退而求其次的可能性是促进外国投资，不过需要推动投资来源多元化以减少地缘政治或监管风险。