【一语道破】黑石236亿接盘，SOHO中国(00410.HK)易主

原創

在参加《向往的生活》时，潘石屹就忙着早起做饭，一点大佬的架子也没有。在和黄磊聊天时，潘石屹还说了人生感悟的金句：

想法多的时候就会乱，想法少了人就自在！

在房地产行业摸爬滚打了半辈子，这次潘石屹估计是真的想退了。

236亿港元！SOHO中国易主

潘总还是把一手创办的SOHO中国给卖了。

6月16日晚，SOHO中国公告称，黑石同意以每股5港元的价格全面要约收购SOHO中国约47.32亿股股份，占公司总股本的91%，要约的最高对价236.58亿港元(约30亿美元)。

交易完成后，SOHO中国现有控股股东（潘石屹、张欣）将保留9%的股权。SOHO中国将继续保留在香港证券交易所上市地位。

而随着新东家入主，SOHO中国的董事会也将重新调整，目前董事会由5名董事组成，包括执行董事潘石屹和潘张欣（张欣）、独立非执行董事孙强、熊明华、黄晶。

要约方将提名新的执行董事，或意味着届时潘石屹和张欣将退出董事会。

或许是潜在交易信息推动，自2021年月初以来，SOHO中国二级市场股价开始出现躁动，股价已现十连阳。尤其是在6月11日，公司股价大涨15.15%，报3.8港元。

这个停牌前的价格相较于每股5港元的收购价，溢价约31.6%。6月15日，SOHO中国港股宣告停牌，并于6月16日晚对外公告收购消息。

6月17日公司股票更是暴涨21.05%。截至6月17日收盘，SOHO中国股票报收4.6港元/股，于近20个交易日内涨幅超100%。

可见，市场对于黑石的投资还是较为看好的。为何创始人潘石屹带动不起来的股价，能在黑石入股后升温？

地球人都知道潘石屹近年来都在忙着变卖SOHO中国资产，尤其是近一年来还一直与黑石打交道，欲将SOHO中国出清，SOHO中国到底是不是优质资产？

商业地产不景气，潘石屹早已萌生退意？

此次终于将SOHO中国成功卖给黑石，是在折价之后。

早在2020年初，市场上就有关于潘石屹拟将SOHO中国出售给黑石的消息，彼时据路透社报道，黑石提出的私有化报价为6港元/股，交易价值40亿美元。

而一年后，潘总出手的价格是30亿美元，相较于去年初被曝光的交易价格便宜了10亿美元。

当然，之前的40亿美元也并没有成交，在这一年多的拉锯战中，黑石还是占据优势的。

让人不得不感慨，商业地产还是买方市场。

国内商业地产近年来一直不被看好，市场饱和、空置率高等，甚至连宏观经济下行潜在风险都被冠以商业地产的危机。

仲量联行近期一份研究指出，过去十年，无论是一线城市还是二三线城市，短期超出经济承载力的集中供应，导致市场空置率大幅攀升。

一线城市的办公楼空置率也开始突破20%的警戒线，而二三线城市动辄30%-40%以上的空置率数据早已司空见惯。

可以说国内整个商业地产的发展氛围都较为悲观。Wind数据显示，商业地产行业营收增速自2012年起进入震荡下行阶段，增长出现疲软。

净利润增速则在2016年进入一个相对高点后，再次出现大幅下滑，至今没有出现向上的拐点。

近十年来，商业地产行业盈利能力并没有出现明显提高，行业毛利率和净利润波动较大，其ROE（股东收益回报率）和ROA（资产回报率）自2013年以来呈现大幅下降。

行业预期使然，一向被圈内人公认为胆小、谨慎的潘石屹自然萌生退意。

作为昔日“万通六君子”之一的潘石屹，在海南房地产市场掘金成功，可谓成于楼市。

与“华尔街精英”张欣的相遇、相爱至今还是业内佳话。更被奉为传奇的是，二人于1995年合力创办了SOHO中国。

潘石屹站台，张欣幕后，二人共同开发了一系列设计别出心裁的商业地产项目，并以SOHO概念进行推广宣传。

因为空中花园等大胆创意一炮而红，潘石屹一度成为房地产圈内教父级人物。但其战略审慎的态度，让SOHO中国并没有发展成为今天的房地产TOP级企业。

SOHO中国于2007年在香港上市，纵观其近20年的业绩，公司当下的营收规模和净利润规模已经和十年前不能相比。

商业地产既可以售卖，也可以持有，具体情况还要看开发企业的具体需求。

2012年8月，潘石屹在香港业绩会上宣布SOHO中国将告别散售模式，转而持有北京、上海有价值的物业，公司未来的盈利也主要来自租金收入。

自此SOHO中国从开发商转为商业地产运营商，潘总做起了包租公的生意。

可想而知，公司的业绩起伏都是源于销售物业，销售物业多的年份，营收规模高，而完全一味靠租金或者物业收入，是支撑不起高营收的。

自2012年转型自持以来，SOHO中国几乎每隔一段时间就会抛售一些资产，包括北京、上海等一线城市的优质资产，其中就有望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO等。

就算商业地产不振，但一线城市核心区位的商业地产难道也不香了吗？为何潘总急于出手，外资资本就愿意购买？

投资商业地产，外资持续看好中国

有人漏夜赶考场,有人辞官归故里。

在商言商，商场本就是一场低买高卖的生意，有人觉得价格合理了愿意出售，有人觉得商品价格合适愿意购买。

对于生意人的进进出出，或许原本就很纯粹，没有坊间猜测的那么多故事和是非。

1963年生人的潘石屹已经年近花甲，潘总再也不是大家印象里那位意气风发的精神小伙了。如果说不想把SOHO中国当成一门家族生意来传承，此时萌生退意也是可以理解。

再说说本次交易的另外一个主角黑石。黑石是美国“PE之王”，也是全世界最大的资产管理公司。

自2008年以来，黑石一直在中国投资办公楼、商场和物流资产，目前在中国拥有约600万平方米的房地产。

而有业内人士称，收购SOHO中国将是黑石在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。

此次收购将继续扩大黑石在中国的投资。黑石在和SOHO中国联名公告中也透露，对中国长线经济发展以及北京和上海的房地产市场充满信心。

黑石入主后，将维持SOHO中国主营业务和管理层，择机选择在中国扩张机会。

黑石也是窥见了SOHO中国这一优质资产的价值洼地，并趁势而入。作为全球领先的资产管理公司，相信黑石对中国商业地产市场有更超前的洞见。

在中国双循环战略机遇下，商业地产上游市场的产业和消费将迎来全新的发展机遇，届时商业地产也将迎来柳暗花明。

更何况像SOHO中国这类居于一线城市核心地带的资产？