越秀服务：深耕粤港澳大湾区，TOD物管模式迎新增长机遇

原創

前言：

据统计，2020年，粤港澳大湾区（不包括香港及澳门）第七次人口普查中达到7,801.43万人，生产总值超过11万亿元，约占全国GDP生产总值的1/7。粤港澳大湾区已是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

与此同时，与全中国相比，粤港澳大湾区的总人口以较高的复合年增长率增长，其城市化率远高于全国水平。

在强劲经济增长及领跑全国的城市化率的驱动之下，粤港澳大湾区物业管理行业取得高速发展，并趋于领跑的态势。可以预见的是，随着粤港澳大湾区各大产业的深度融合、人口不断涌入及居民消费升级，物管行业将迎来高质量发展。

在粤港澳大湾区物管市场即将步入高质量发展的时代，受益者无非是已经在粤港澳大湾区站稳脚跟，以及拥有较强核心竞争力的头部企业。据了解，目前，港股资本市场中，较早在粤港澳大湾区提供综合物业管理服务且具备国家一级资质的物管企业是越秀服务（06626.HK）。不仅如此，越秀服务还是唯一一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物业公司。

大湾区物管大有可为，越秀服务大有所为

《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布至今已满两周年。两年来，粤港澳大湾区建设不断推进，一系列相关支持政策举措接连出台，香港、澳门和内地9个大湾区城市加速融合发展。

据统计，2020年，粤港澳大湾区内地9市总人口达7,801.43万人，过去10年间增长了39.02%，远高于全国平均5.38%的人口增速。不仅如此，粤港澳大湾区生产总值超过11万亿元，约占全国GDP生产总值的1/7，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

得益于国策支持，粤港澳大湾区人口流入趋势显著的增长，也为住宅物业及相关管理服务带来庞大需求。

根据广东省统计局的资料，粤港澳大湾区（不包括香港及澳门）贡献了中国商品房总销售额超10%。2014年至2019年，粤港澳大湾区（不包括香港及澳门）房地产开发投资额、已竣工物业总建筑面积复合年增长率分别为15.3%及5.6%，亦远超全国水平。

在粤港澳大湾区房地产高景气度之下，物业管理行业迎来高速增长。以商务管市场为例，2018年至2020年粤港澳大湾区的商务物业管理市场复合年增长率为10.4%。

越秀服务作为较早在提供综合物业管理服务且具备国家一级资质的物管企业，其高瞻远瞩，将大本营驻扎粤港澳大湾区核心城市广州，深耕大湾区30多年，依托强劲的股东资源，横向拓规模，纵向深服务，逐步成长为粤港澳大湾区提供综合物业管理服务的主要市场参与者之一。

据悉，2020年，越秀服务凭借大湾区深耕根基、多业态服务优势、智慧化标准化建设，荣获“2020粤港澳大湾区物业服务市场地位领先企业”。

据招股书显示，非商业物业在管面积方面，越秀服务2018年至2020年复合年增长率为30.8%；商业物业在管面积方面，越秀服务2018年至2020年复合年增长率为9.8%。收入按地区划分，2020年越秀服务产生自大湾区的收入占营收总额约82.4%。在管面积方面，截至2020年12月31日，越秀服务在管项目有215个，在管面积超3,265万平方米。其中，在大湾区的在管面积为2,530万平方米，约占总在管面积的77.4%。

值得注意的是，粤港澳大湾区的经济增长红利，不仅为越秀服务带来可观的规模化增长，还为其创造营造出一个可观的溢价空间。根据中指研究院的资料，2020年，越秀服务在管住宅物业的平均管理费为人民币2.7元/月/平方米，高于百强企业的人民币2.1元/月/平方米的全国平均水平。

依托较高管理费收入的优势及“住管+商管”的双轮驱动，越秀服务盈利能力趋于领跑态势。据招股书显示，2020年越秀服务的毛利率及净利率分别为34.5%、17.4%，分别高于2020年百强企业毛利率均值的24.55%、净利率均值的8.9%。

向前看，在政策持续加码之下，粤港澳大湾区物管行业发展潜力依旧巨大。

政策层面，根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》中第四节“发展目标”指引：到2022年，粤港澳大湾区综合实力显著增强，粤港澳合作更加深入广泛，区域内生发展动力进一步提升，发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。

可以预见的是，随着粤港澳大湾区向着国际一流湾区加速冲刺，人口流入及居民消费升级势必会保持可观的表现，湾区内物业及相关管理服务有望保持良好增长势头。

除此之外，业内人士非常看好粤港澳大湾区物管服务在“十四五规划”中的表现。据中指研究院常务副院长黄瑜表示，根据中指院测算，至“十三五”结束时，需要提供物业服务的存量市场超过200亿平方米，至“十四五”结束时，近300亿平方米的楼宇需要提供更好的物业管理。近些年广东省建成的商品房的面积占到全国市场总量的8%左右，在整个的粤港澳大湾区，特别是广东省，在中国的物业行业领域中市场份额相对较高、发展机遇相对较大。

诚然，粤港澳大湾区物管行业发展依旧方兴未艾，越秀服务作为粤港澳大湾区老牌综合物管企业及重要的市场参与者，未来势必大有所为。

三大国有股东齐聚大湾区，TOD物管模式前途无量

从世界知名湾区建设经验来看，实施TOD开发模式有利于实现交通与湾区核心建设的有机整合，不仅优化了城市空间和塑造了城市发展格局，还可以提升了城市能级，进而推动了城市群的经济增长。例如，东京湾区。TOD模式已经成为东京湾区重要的城市社区开发模式。

作为未来国际一流湾区的粤港澳大湾区，政策层面也积极加速推行公交引导（TOD）的土地开发模式。

2020年8月3日，国家发展和改革委员会官网发布消息，为提升粤港澳大湾区城际交通供给质量，服务粤港澳大湾区建设，国家发改委批复粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划，同意在粤港澳大湾区有序实施一批城际铁路项目。

批复的规划目标为，构建大湾区主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈，打造“轨道上的大湾区”，完善现代综合交通运输体系。近期到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到4,700公里，全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈；远期到2035年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到5,700公里，覆盖100%县级以上城市。

除此之外，“十四五规划”中第十一章第二节“加快建设交通强国”中明确指出。将新增城际铁路和市域（郊）铁路运营里程3,000公里，基本建成京津冀、长三角、粤港澳大湾区轨道交通网。新增城市轨道交通运营里程3,000公里。“十四五规划”中还强调积极稳妥推进粤港澳大湾区建设，以及加快城际铁路建设，统筹港口和机场功能布局，优化航运和航空资源配置。

不管从粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划的批发，还是到“十四五规划”交通强国工程的建设指引，都不难看出政策对城市轨道交通建设和城市经济产业的良性互动发展要求愈加迫切，粤港澳大湾区TOD开发模式将迎来一片广阔的市场。

对于粤港澳大湾区未来TOD开发模式的发展，国际研究机构仲量联行也非常看好。仲量联行认为，随着大湾区的交通基础设施日益改善，城际交通时间大幅缩短，在过去几年，大湾区核心城市间的经济联系日益紧密，公共交通导向型开发（TOD）将成为大湾区多个内地城市地方政府推动新区发展的首选方式。

面对未来粤港澳大湾区即将爆发的TOD开发市场，依托母公司越秀地产（00123.HK）在国内TOD开发市场领头优势，越秀服务先人一步抢占了有利的位置，并且通过联手广州地铁，一举成为唯一一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物业公司。

据了解，粤港澳大湾区房地产行业主要市场参与者越秀地产，不仅是国内较早一批涉足TOD模式的房地产开发商，还是国内最大的TOD发展商之一，截至2020年末越秀地产共开发了5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米。

依托越秀地产在TOD开发领域的市场地位及优势，越秀服务很早就涉足TOD物管模式，成为国内数不多能提供专业TOD物业管理服务的企业。值得一提的是，在粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划获批不久后，越秀服务为了进一步巩固在粤港澳大湾区TOD物管市场领头位置，于2020年末向其战略投资者广州地铁收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，并一跃成为“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”复合型物业管理公司。

目前，广州地铁不仅是战略合作伙伴还是越秀服务战略股东，据招股书显示，全球发售前，广州地铁持有越秀服务8.1%股份。

如此一来，越秀服务成为为数不多拥有三大国有股东的综合物管企业，股东资源非常雄厚。

据了解，广州地铁同样属于国有企业。广州地铁服务于广州市和珠江三角洲的城市轨道交通系统，是国际地铁联盟（CoMET）的成员之一。除了母公司越秀地产外，越秀服务间接控股股东为越秀集团。越秀集团是广州国资委旗下的第二大国有产业集团。

粤港澳大湾区TOD物管领域未来发展前景十分广阔，非常值得关注；而背靠大湾区三大国有企业且拥有专业TOD物管开发模式的越秀服务，成长空间更加可期。

尾语：

粤港澳大湾区已经成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，香港、澳门和内地9个大湾区城市加速融合发展，正不断完善城市化基础建设。其中，为粤港澳大湾区作出积极贡献的企业，也将获得可观的投资回报。

目前，在粤港澳大湾区物管行业中，越秀服务最早参与大湾区城市更新及发展的综合物管企业之一，已经分羹到大湾区发展红利，并且先人一步在住宅物业管理、专业化商业运营服务及TOD综合物业管理三大领域打下牢固的基础。

展望未来，粤港澳大湾区物管行业依旧大有可为，而越秀服务可借助三大国有股东丰厚的资源，以及上市之后带来多样融资渠道，继续深耕大湾区，做大做强。

文：沈大班