调控继续从严！8部门联手整顿楼市 低位房地产股集体重挫

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上周末，高层、多部委及个地方政府针对楼市密集发声。7月23日，住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，剑指楼市多环节乱象，进一步加大了业内对于下半年楼市调控从严、从紧的预期，房地产市场进入整治关键阶段。另外，该通知还明确给出了时间表，力争三年时间，实现房地产市场秩序明显好转。住建部相关负责人也表态：“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”，并强调“下一步还将加强房地产金融管控”，这意味着，未来房地产市场强监管将成为常态化。

事实上，今年7月初以来，已有多项调控落地。如北京严打炒“学区房”，并针对新房市场拟出台销售新规；而上海、深圳等地也规范了二手楼市的交易，整治价格虚高及交易流程；杭州则叫停了目前市场住宅项目中商铺改商墅的行为，从而抑制高地价。值得一提的是，就在此次八部门重磅发声落地后48小时内，多地再度就楼市调控发布新的举措，上海、绍兴、杭州于7月23日“应声”加码房地产市场调控政策。其中，月初刚发布二手房“核定价”的上海再上调房贷利率。与此同时，绍兴发布二手住房市场监管政策，明确推行二手住房成交参考价格发布机制。业内分析，此次八部门从房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务等四方面入手，对房地产市场秩序进行全面规范，更加体系化、制度化、长效化且力度大、范围广、覆盖全，有望解决此前房地产市场长期存在的一些顽疾。

调控政策成效明显 地产龙头安全边际较高

近两年来，我国相关政府部门对于房地产市场调控措施一直在频频表态。2021年以来，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，房地产金融监管持续强化，多个热点城市房地产调控政策不断加码，力促市场情绪理性回归。数据显示，2021年6月房地产调控政策依然密集发布，单月房地产调控次数高达52次，叠加1-5月的234次，2021年上半年全国房地产调控次数高达286次，仅次于疫情影响下的2020年。

众所周知，自2018年房地产长效机制实施以来“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产市场调控取得明显成效，尤其是去年8月份提及的“三道红线”政策实施后，试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。统计局数据显示，2020年，22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅，分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点。2021年6月70城新建商品住宅价格、二手住宅价格环比、同比涨幅均有所收窄。一二手房价上涨城市数量持续减少，新建商品住宅价格上涨城市数量减少7个，二手住宅减少2个。

另外一方面，受调控影响，2020年7月份以来，地产板块跌跌不休，罕有好的表现，2020年房地产指数下跌达8.64%，今年以来该板块也整体跑输大盘。地产股股价跌跌不休，投资者的情绪也同步焦虑。不过与此对照的是，得益于去年末热点城市热度的延续，以及今年春节期间一二线城市购房情绪升温，提振了上半年楼市的整体表现，龙头地产股发布的经营业绩也因此极为抢眼，上半年房地产市场成交持续高位运行。

据克而瑞研究中心监测的30个重点城市累计成交同比增长44%，较2019年同期增长21%。另一方面，百强房企2021年1-6月累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%，业绩规模整体提升。而TOP100房企6月操盘销售规模12829.6亿元，较2019年同期增长21.5%，略高于2020年6月。此外，上半年销售金额超过千亿元水平的房地产企业达19家。其中，碧桂园全口径销售金额达4264.2亿元，中国恒大、万科和融创中国均超过3000亿元，保利发展和中海地产销售金额超过2000亿元。整体来看，百强房企各梯队门槛继续呈稳定增长态势，近半数百强房企2021年上半年累计销售业绩较2019年同期的增幅在50%以上，TOP30房企依旧保持规模优势。

AH股地产板块集体大跌

2021年以来，中央和地方调控政策整体偏紧，热点城市更是频繁出台房地产市场规范政策，加之住建部相关负责人表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。市场分析人士称，此次8部门联合发文，传递了重要的市场信号，对于上半年以来部分城市出现频率较高的扰乱市场稳定的行为进行了总结和关注。此次通知也调动了房地产开发企业、中介机构、租赁企业、物业服务企业、金融机构以及网络媒体等各大社会主体，全方位全主体地进行市场监管，全面贯彻“房住不炒”，落实“三稳”目标，预计下半年房地产市场政策端依然从严，而在房地产调控政策持续影响下，房价涨幅见顶，预期未来几个月涨幅继续收窄，并维持在合理区内。

7月26日，受消息影响，房地产板块低开低走。截止今日午间收盘，A股市场中，苏宁环球(000718-CN)跌停，新城控股(601155-CN)、奥园美谷(000615-CN)跌超6%，世联行(002285-CN)、中南建设(000961-CN)、万科A(000002-CN)等亦跌超5%，保利地产(600048-CN)、泰禾集团(000732-CN)、金地集团(600383-CN)、华侨城A(000069-CN)等多股跌超4%。此外，港股内房股普跌，中国恒大(03333-HK)、时代中国控股(01233-HK)跌逾7%，新城发展(01030-HK)等跌超6%，万科企业(02202-HK)跌近5%，龙湖集团(00960-HK)、龙光集团(03380-HK)跌近4%，碧桂园(02007-HK)等亦跟跌超2%。针对内地地产股股价走势，绝大部分券商分析称，地产受到“三道红线”、“双集中”等政策限制，企业加大杠杆做大规模难以为继。同时，各地土地成本攀升，房价难以同比上涨，使得房企的利润空间受到挤压，利润率下滑、行业微利已成为行业大趋势。