金茂物業沖刺港股IPO：高端物業管理服務領導者，寫字樓月均收費達27.3元

管理上海金茂大廈、蘭州亞歐國際大廈以及長沙梅溪湖雙子塔等摩天大樓。

本文為IPO早知道原創

作者｜蒼穹

微信公眾號｜ipozaozhidao

據IPO早知道消息，金茂物業發展股份有限公司（以下簡稱“金茂物業”）於8月31日正式向港交所遞交招股說明書，擬主板掛牌上市，中金公司和匯豐擔任聯席保薦人。

招股資料顯示，金茂物業是TOP20地産開發商中國金茂旗下子公司，其歷史可追溯至1993年，該年中化集團（中國金茂控股股東）設立中化酒店，自此即為中國金茂的前身及其附屬公司開發的物業提供物業管理服務。除物業管理服務之外，金茂物業亦提供各種增值服務，包括社區增值服務及非業主增值服務。

金茂物業股權架構（來源：招股書）

截至2021年3月31日，金茂物業的合約建築面積為4130萬平方米，覆蓋中國22個省、自治區及直轄市的45個城市，地理上集中於中國一二綫城市；截至同日，在管總建築面積為1810萬平方米，橫跨中國18個省、自治區及直轄市的27個城市，包含67個住宅項目及34個非住宅項目。

2018年以來，内地物業公司加速資本化的進程，迄今為止已有不下50家成功上市，源於物業管理具有現金流穩定、抗周期、輕資産等特徵。相較其他物業企業，金茂物業又有哪些優勢和不足？

重點聚焦核心城市，全業態佈局、全方位服務

發家於北京，金茂物業現已構建全國化業務網絡，合約建築面積涵蓋主要經濟區域的核心城市，包括長江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、中西部地區及成渝經濟區。

截至2020年12月31日，金茂物業1770萬平方米的在管建築面積中有84.2%位於一二綫城市，高出行業平均水平63.8%逾二十個百分點；而至2021年3月末，金茂物業在一二綫城市擁有共計150個合約項目，合約建築面積為2950萬平方米，佔其總合約建築面積的71.4%。

金茂物業項目情況（來源：招股書）

金茂物業為各種物業提供全方位的物業管理服務，管理組合從高端住宅延伸至商業物業（如寫字樓及購物中心）、工業園區（如上虞及太倉工業園區）以及公共物業（如中央政府設施、國際學校及其他公共空間）。

其中，金茂物業管理包括摩天大廈在内的龐大寫字樓組合，包括樓高421米的上海金茂大廈、樓高313米的蘭州亞歐國際大廈以及樓高250米的長沙梅溪湖雙子塔。截至2021年3月31日，金茂物業在管寫字樓的總建築面積達160萬平方米。

金茂物業認為，全方位的物業組合能夠最大程度發揮不同物業類型之間的協同效應，增強其提供多維服務的活力，從而為客戶創造價值、提高客戶滿意度和忠誠度。

事實上，金茂物業此前已獲不少來自整個行業的榮譽：如其是中國首批通過「商務寫字樓等級評價標準」的物業管理公司之一，並於2014年獲得中國房地産業協會五星級認證；而金茂物業管理的凱晨世貿中心是2013年中國大陸第一座獲得LEED-EB鉑金認證的寫字樓。

專注高端及優質服務，收費及滿意度皆高

自定位為優質生活服務提供商，金茂物業建立專有的MOCO優質服務體係，提供專業的一站式物業保障服務，包括房地産經紀、檢查、維保服務，涵蓋在管物業的整個生命周期。除了物業管理能力外，金茂物業的管家通常擁有一些特殊技能，以便為其住戶提供個性化服務，諸如寵物護理、保潔雜物、育兒、烹饪、攝影、繪畫及音樂。

隨著物業管理活動進一步深化，金茂物業運用先進技術打造智慧社區，提升生活體驗及優化資源配置，從而提升客戶滿意度及實現經營槓桿。通過科技創新，金茂物業已建立完善的智慧物業服務體係，並已制定智慧社區、智慧寫字樓及智慧城市的服務標準，其中智慧社區的三大支柱為智慧社區、智慧運營及智慧生活。

高物業管理費、高客戶滿意度雙雙驗證客戶對金茂物業的認可。收費方面，於2018年、2019年及2020年，金茂物業在管物業的平均物業管理費約為每平方米6.2元、5.9元及5.4元，明顯高於中指研究院公佈的物業服務百強企業的行業平均水平（同期每平方米4.2元、3.9元及3.8元）。

其中，2020年金茂物業就非住宅物業收取的平均物業管理費為19.7元，明顯高於於中指研究院公佈的物業服務百強企業的行業平均水平3.8元。

難能可貴的是，金茂物業一直保持較高的客戶滿意度、客戶續約率及收繳率。根據賽惟咨詢進行的一項調查，金茂物業的客戶滿意度於2018年、2019年及2020年一直保持在約90分。與此同時，其物業管理費收繳率分別為98.5%、96.8%及94.1%。

在服務範圍、服務標準和服務收費三個維度的多項指標中，2021年金茂服務獲中指研究院認定為行業領先高端物業管理企業。

内生與外拓並驅，未來穩定增長可期

物管行業，規模偉大，金茂物業在規模上略顯不足。據統計，2020年上市物企有15家管理規模突破1億平方米，其中保利物業、碧桂園服務、雅生活服務、彩生活、恒大物業5家在管規模超過3億平方米，尚且不足2000萬平的在管面積在諸多過億平米的玩家面前無疑偏小。

但金茂物業的合約在管比達到2.28，成長空間還是有的，尤其是背依中國金茂和中化集團。2020年中國金茂以2311億元的合約銷售金額位列地産開發商第14名，近三年銷售復合年增長率快於行業20%，且土儲於2020年末達9510萬平方米；中化集團橫跨生命科學、物料科學、基礎化學、環境科學、橡膠和輪胎、機械和設備、城市運營及産業金融八大業務條綫，於2021年3月末資産值達1.4萬億元。

金茂物業獲中化集團支持（來源：招股書）

此前中化集團機器附屬公司、合營企業及聯營公司一直是金茂物業的單一最大客戶，貢獻其收入的小半壁江山。近期金茂物業與中化藍天（中化集團旗下氟化工程附屬公司）合夥成立一家合營企業，專門為中化集團持有的優質工業園及寫字樓提供物業管理服務，包括核心研究及生産基地上虞工業園區，以及核心氟化工程基地太倉工業園區。後續這一情形料將維係，充當金茂物業業績的穩定劑。

2018-2020年，金茂物業收入由5.75億元增至9.44億元，復合年增長為28.2%；同期利潤由1750萬元增至7710萬元，復合年增長率為110.0%。而在2021年第一季度，金茂物業成功扭虧為盈，利潤達到1460萬元。

金茂物業利潤表（來源：招股書）

内生增長之外，金茂物業積極拓展現有項目周邊地區的第三方項目。截至2021年3月31日，其已就獨立第三方所開發物業訂立25份管理合約，涉及合約建築面積及在管建築面積分別為270萬平方米及220萬平方米。（後台回復“金茂物業”獲取該公司最新招股書）

本文由公眾號IPO早知道（ID：ipozaozhidao）原創撰寫，如需轉載請聯係C叔↓↓↓

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