财华洞察|加码物流地产，京东在下一盘什么棋？

原創

有价就有市。

电商的繁荣发展，带动了物流业的兴起，而物流服务的高速升级换代，也使得物流仓储地产业成为资本的追逐目标。

物流地产争夺战早在几年前已经展开：

2013年有传国内最大电商平台介入物流地产，与其他电商在物流地产领域展开竞争；

2014年，房地产巨头万科(000002.SZ, 02202.HK)宣布进入物流地产领域，其他房企也同步布局；

地产与金融从来相辅相成，在如火如荼的物流地产发展中，自然少不了金融企业的身影，中国平安(601318.SH, 02318.HK)旗下的平安不动产，也几乎在同一时间大举进军物流地产市场，华平、黑石、厚朴、淡马锡等其他金融机构也纷纷上船，跟上物流仓储资产的春天。

不过，“资本”到这两年才渐渐出味儿：物流地产交易越来越频繁，例如年初黑石集团从当地房地产大亨手中取得粤港澳大湾区最大城市物流园的大部分权益，进一步巩固其物流地产组合；苏宁易购与国内最大物流地产企业普洛斯成立38亿元物流地产基金用于收购仓储物流项目；顺丰设立物流REIT顺丰房托(02191.HK)在港上市；国内正式接受基础设施公募REITs产品申报，普洛斯REIT也是其中之一……

这些交易为欣欣向荣的物流地产市场提供了流动性，以及更重要的——“价”。

在物流界早有建树的京东(09618.HK, JD.US)，扩充其物流产业似乎是迟早的事。

京东拟增持中国物流资产

京东自2007年起自建物流体系，至今已有14年。几年前，该集团开始发展智能物流地产业务，通过持有、开发和管理物流设施及其他房地产，支持京东物流和第三方物流，而获得稀缺的土地资源。

最近，该业务又有大动作。

9月3日，京东旗下间接非全资附属公司京东智能产业发展，与港交所(00388.HK)上市的中国物流资产(01589.HK)发布联合公告：以每股4.35港元的代价（或总现金代价39.87亿港元），向中国物流资产的董事长、执行董事及当前的大股东李士发（持有中国物流资产大股东宇培国际的控股权），收购中国物流资产股份的26.38%权益。

此出价（即4.35港元）较中国物流资产8月26日拟发出有关交易的内幕消息停牌公告前最后一个交易日的收市价3.71港元溢价17.25%，较收购交易公告发出前的最后收市价4.22港元溢价3.08%。

交易完成后，京东智能产业发展于中国物流资产的持有权将由当前的10.64%提高至37.02%。

值得注意的是，中国物流资产当前的第三大股东ESR(01821.HK)为亚太地区最大的物流地产集团之一，京东也是ESR的重要股东。

增持中国物流资产有何好处？

1、资源整合

京东智能产业发展收购中国物流资产部分权益的交易有可能触发强制性有条件现金要约，即私有化建议，若在四个月内获得特定资格股份接纳，有望将该公司私有化。若按4.35港元的出价计算，中国物流资产的总市值为151亿港元。

据中国物流资产的陈述，京东为其具吸引力的战略合作伙伴，由于京东与其有类似的业务模式，若京东获得其50%及以上投票权将促进两家公司的资源整合，提升两者的业务增长及财务前景，而且假若中国物流资产获私有化，两者可着眼于长期增长及利益战略决策，而不受上市公司的监管限制、市场期望压力及股价波动影响——也就是说，京东入主甚至全面入主，将有利于物流资产业务的资源整合。

交易完成后，京东智能产业发展将成为中国物流资产第一大股东，持有37.02%权益；第二大股东为私募股权基金RRJ，持有21.94%权益；京东持有权益的ESR，为第三大股东，持18.10%权益。

从中国物流资产交易完成后的股东结构来看，就算不私有化，京东系仍可掌握较大的话语权，对于其整合资源应更为有利，这一作用十分明显。

2、扩大版图

国内消费、国内外贸易的需求持续发展，推动了仓储物流业的发展。在过去，物流地产的业主为阿里巴巴(09988.HK)、京东等电商提供物流设施租赁服务，并赚取租金收益。

但随着电商业的规模化发展加快，对于配送效率、合规性、数据整合和分析等的要求大幅提高，电商对于仓储物流设施的布局或希望有更大的掌控力，所以电商巨头和物流企业自建物流仓储中心的需求增加。

另一方面，这些电商企业或凭借其技术、规模、促进就业等优势，而在地方更容易获得稀缺的仓储物流用地。

加上京东本来就沉淀了丰富的物流仓储技术，能够为第三方物流、其他电商的仓储服务提供先进的解决方案，这或为其成为业主奠定基础。

国际五大物业评估机构之一仲量联行的统计数据显示，2020年物流资产在中国房地产大宗交易市场中的份额从之前的5%左右大幅提高至10%-12%，由此可见，物流地产的需求越来越紧俏，随电商蓬勃发展。

目前，普洛斯是国内仓储物流企业中当之无愧的一哥，据其REIT招募说明书，市场份额或达到28.5%，至于其后的运营商，各个平台排名都有差异，不过都没有超过10%。就笔者统计来看，万科的物流平台万纬、南山控股(002314.SZ)与南山集团联合打造的宝湾物流、宇培(中国物流资产的项目）、ESR、菜鸟、京东等都是主要的运营商。

普洛斯中国的债券2021年中期报告显示，这家境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商截至2021年6月30日在中国拥有并经营占地约6,749万平方米、建面合计约4,726万平方米、价值约620亿美元（约合人民币4000亿）的物流基础设施，已建成的仓储面积约为3,499万平方米。

相比之下，中国物流资产的资料显示，京东智能产业在中国持有和经营的不动产总建面超过1300万平方米，管理的总资产超过300亿元人民币。

ESR的最新业绩显示，其2021年6月30日在中国管理的基金及投资公司所持资产建筑面积为894.6万平方米，资产管理规模为73.8亿美元。

中国物流资产的2021年上半年业绩显示，其已竣工物流园建面为3.7百万平方米，加上在建、重新定位物流园以及持作未来开发土地，总建面约为4.6百万平方米。

从这些数据可以看出，京东及关联公司加起来仍远低于普洛斯中国的份额，不过由于其他小份额参与者市场份额都较为零散，京东系物流地产或可通过资源整合形成第二股强大的市场力量，产生协同效应。

3、实现价值

京东非常善于分拆资产在恰当的时候上市。

科技股在资本市场如日中天之时，京东成功分拆了京东健康(06618.HK)和京东物流(02618.HK)在港股市场上市；中概股在华尔街大受欢迎时，服务最后一公里的物流服务供应商达达集团(DADA.US)成功在美国上市。这些资产都获得资本市场相当优厚的估值评价。

我们早在五月份发布的《财华洞察|京东：电商巨头还是独角兽孵化器？》提到，京东善于孵化优质资产，并实现高价值分拆上市。上述的京东智能产业、并入云计算和AI业务的京东数科、经营工业维护保养及运营的JD MRO、与腾讯(00700.HK)共同推出的京腾云仓、电商多个板块业务如京喜和线下7FRESH等等，无一不是有故事的独立资产。

实现资源整合再另择良机重新上市，将可为京东带来更高的价值，何乐而不为。

毛婷