【大行观察】施政报告规划长远 但无助短期供应 券商看好新地

特首林郑月娥周三(10月6日)发布新一份《施政报告》(报告)，內容有相当篇幅阐述香港未来二十年住宅潜在供应的远景规划。对于报告能否缓解投资者对香港楼市供过于求及价格限制的担忧，大型地产商对报告表态欢迎，券商反应有看好，亦有持中性看法，惟普遍看好地产股前景。

新鸿基地产(00016.HK)认为，报告提出建设北部都会区，为规划香港未来发展定下重要方向，至于增加土地及房屋供应方面，报告提出精简土地开发程序、释放不同土地以达致地尽其用等一系列措施，积极回应住房问题。

新地一直倡议公私营房屋“双轨并行”与“多管齐下”，以完善房屋阶梯、满足不同住屋需求。集团会一如既往，积极配合政府持之以恆供应土地的决心，尽速兴建切合市场需要的优质私宅，参与各项公私营合作计划，为尽快解决香港市民住房问题出一分力。

报告提出，要适度提高公房供应目标，包括未来十年选定350公顷土地，以建造约33万间公屋单位，数目略高于原先31.6万间的目标，相信可满足估计30.1万间的潜在需求，其中11万个公屋单位将在未来五年內推出市场。此外，特首已要求城市规划委员会(Development Bureau，DB)加快征地及简化发展项目的审批程序。

高盛指出，过去五年落成的公营房屋为9.65万间，较对上五年多出3万间，考虑到2018年起公私营合作项目比例由六：四上调至七：三，预计中长线公屋供应稳步向上。

高盛预计城规会将率先简化与相关部门的土地发展工作流程。目前该局正就现有程序进行审查，然后政府在明年上半年向立法会提交建议方案，至明年稍晚时间再进行修正。另政府将探讨能否把房屋署与城规会协调的工作由运输及房屋局接手，以冀加快本港房屋及土地供应。

高盛认为，报告展示未来更多公屋供应的愿景，但政策执行力是关键。自2010年代中期以来，香港总体住房供应处于上升轨，每年竣工的私楼单位平均约15,000间，报告除了提到政府的目标是每年约10,000私楼供应(不包括市区重建局及其他私人土地发展项目）外，有关供应的其他內容并无新意，反而市场焦点在于未来公屋供应问题。

政府目标是每年公屋供应量由以往1.5万个，将增至未来五年约2.2万个，并且在接下来的五年再增至4.4万间，希望长远解决公屋平均轮候时间(5至6年)，以及针对性地提高公私营合作的公屋比例，由三年前六：四过度至七：三的比例，迄今已完成大约一半项目。

此外，高盛观察到农地转换和土地共享试点计划，由首次向政府提交申请到实际换地使用，平均需要大约11年，相信未来需要压缩至4至5年，此举将加快释于放1,500万平方呎建筑面积的土地供应。

高盛认为，新地、恒基地产(00012.HK)和信和置业(00083.HK)主业以香港收益为主，而长实集团(01113.HK)、新世界发展(00017.HK)和嘉里建设(00683.HK)的內地项目比重较大，该行的中国房地产分析师指后三家公司可能面临来自国內逆风，股价或出现回调风险。不过，高盛仍然维持对本港地产股的目标价及评级，予新地、信置、新世界及嘉里的目标价分別为145元、14元、57元及42元，评级全为“买入”，予长实及恒地目标价为61元及41元，评级“中性”。

花旗亦指，报告提出的土地供应政策符合市场预期，但没有令人惊喜，报告针对房屋问题，特別是低收入家庭，将会是下一任特首重中之重。

该行指报告看法中性，认为发展商股价短期或上升，但同时仍维持楼市于第三季见顶的看法。花旗维持对发展商审慎看法，预期零售收租股面对最小政策风险，而且在通关后有上行潜力，首选九龙仓置业(01997.HK)、领展(00823.HK)及恒隆地产(00101.HK)。

摩根士丹利认为，报告提及加快农地转换对新地发展正面，对持有3,000万平方呎农地的新地有利，料其股价在未来60日有八成以上机会将跑贏大市，认为57%的资产净值折让和5%的股息收益率具有吸引力，予目标价为139元，评级“增持”，目标资产净值折让水平为40%，低于本地发展商平均的45%。

大摩指，新增土地供应政策有助本港在2030至2048年有更多住宅地，同时亦加快农地转换的速度，但不会增加短期供应，认为目前发展商估值吸引，重申对本港地产行业的“吸引”看法。