政策面现积极信号估值低位北上资金出手增持 地产板块逆市活跃

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从去年开始，房地产行业迎来了最严格的监管时代。整个行业“房住不炒”调控总基调继续保持不变，三道红线、房贷集中管理、土拍两集中等政策相继落地。在严格的政策调控下，今年以来，房地产公司爆雷不断。今年三季度，中央和地方密集出台调控政策，特别是7.22会议后，中央各部委积极表态稳市场，热点城市政策亦持续完善“打补丁”，叠加信贷环境收紧，购房者置业节奏放缓，市场预期转变，全国房地产市场迅速降温。

数据显示，一线城市二手房成交呈现断崖式下跌，重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%，整体成交规模低于近5年同期平均水平。9月重点城市商品住宅成交面积环比下降5.6%，同比下降24.6%。一线、二线和三线代表城市商品住宅成交面积同比均下降，其中三线代表城市同比降幅最大为31.3%。今年这一轮楼市低迷最关键因素就是个人房贷收紧，全国多地房贷额度紧张，甚至传出了个别银行暂停二手房贷消息。不过，中央此前9月底接连释放稳楼市信号。业内分析，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。两次会议对房地产市场释放了相对积极的信号，或意味着房地产信贷政策最严时期已过去，接下来政策将有保有压，而不是全面收紧。就目前来看，对于楼市降温过快，个别省会城市甚至启动“救市”措施，“稳楼市”政策及“限跌令”陆续出台，预计房价下行过快的三、四线及以下城市未来在政策层面同步跟进放松的节奏会有所加快。

调控持续显效 楼市降温明显

今年下半年以来房地产调控持续显效，市场明显降温。统计局数据显示，2021年1-8月，全国商品房销售面积已达11.4亿平方米，销售额达11.9万亿元，同比增速仍保持两位数增长，但下半年以来，随着调控效果的持续显现，市场情绪已明显回落，购房者观望情绪浓厚，市场明显降温。其中，8月，全国商品房销售面积和金额同比降幅均达两位数，降幅进一步扩大。

克而瑞日前发布，9月，房地产市场持续下行，并未出现金九的热闹局面。从业绩规模看，9月单月增速持续放缓，百强房企中5成企业同环比双降。但从销售目标完成率看，20%房企已超75%。此外，9月百强房企单月累计实现销售金额8524亿元，同比-36%;1-9月百强房企累计实现销售金额97882亿元，同比+13.1%，较1-8月下降9pct;三季度以来，市场销售端进一步降温。9月单月销售超百亿的房企数量为28家，较上年同期减少16家。从销售增速来看，9月TOP16-30的房企整体销售在弱势中稍优于其余各梯队，各梯队均呈现出明显的下滑态势；在TOP30房企中，仅2家房企实现了销售规模的正增长，整体表现不佳。

另外，今年楼市的“金九银十”趋势不在，国庆假期房地产市场延续9月低温态势。根据中指数据CREIS，今年“国庆”期间(10月1日～7日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足。整体来看，国庆假期市场情绪延续9月较为低迷态势。市场分析认为，由于融资趋严以及银行放款收紧等因素影响，致使在供需两端受到较大负面影响，销售表现弱势。

估值低位 北上资金出手增持地产龙头

今年以来，在房地产债务风险影响下，市场受悲观情绪左右担心地产企业集中出现流动性问题，由此引发房地产板块二级市场的走势更是雪上加霜，目前地产板块估值仍处于近10年最低水平。地产行业龙头万科A年内自高点以来下跌超40%，华夏幸福暴跌近70%，恒大更是两个月内跌掉9成市值……

值得一提的是，正在房地产市场降温之时，自9月中旬以来，股票市场上沉寂许久的地产板块却频频活跃。随着某头部房企债务风险的暴露，房地产板块不跌反升，有见底迹象。9月22日中秋小长假期后，以招商蛇口涨停为旗帜，A股地产龙头股纷纷崛起，板块指数一度大涨近4%，创3个多月以来的新高。另外，北上资金悄然出手增持地产龙头也显得不同寻常。数据显示，万科A、招商蛇口均获净买入，苏宁环球、金地集团、绿地控股等也都获得巨资加仓。

与此同时，A股市场上最有“钱势”的机构投资者——保险资金最青睐的行业也有地产板块。统计显示，截至上半年末，保险资金持有的A股上市公司中，房地产行业有16家，合计持股市值达656.15亿元。持股市值最高的为金地集团，合计持股市值232.38亿元，持股占比合计高达50.27%，保利发展、金融街、华夏幸福紧随其后，持股市值分别达到89.64亿元、71.45亿元、51.37亿元。尽管房地产行业经历了二季度的大幅度下跌，但险资却矢志不渝，增持股多于减持股，且超过半数房地产行业个股连续两个季度险资未有调仓举动，因此业内预期地产行业新一轮整合大幕或借调控之机拉开。

地产股活跃拉升有见底迹象

日前，摩根士丹利将对中国房地产板块的评估从“与大市一致”上调至“有吸引力”。华西证券也表示，当前，房地产板块估值仍处相对低位，业绩确定性强，股息高，值得关注，重点推荐龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、新城控股、招商蛇口、旭辉控股等。

二级市场表现方面，10月12日，房地产板块逆市活跃，粤宏远A(000573.CN)、苏宁环球(000718.CN)涨停，鲁商发展(600223.CN)、*ST新光(002147.CN)涨超5%，金地集团(600383.CN)、特发服务(300917.CN)涨近5%，金科股份(000656.CN)涨超4%，华侨城A(000069.CN)、保利发展(600048.CN)涨超3%，招商积余(001914.CN)、新城控股(601155.CN)、万科A(000002.CN)等跟涨。展望四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。