房地产税来了！区域试点启动将近 A、H地产股集体低开低走

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看似遥远的房地产税，突然就要来了。本周末，一条重磅消息刷爆了朋友圈。据新华社、人民日报等多家媒体报道，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，标志着房地产税开征正式提上日程。

我国房产税改革试点将在部分地区展开

房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。比如包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。事实上，征收房地产税这个想法，在我国可以一直追溯到2003年。但由于种种原因，长期以来没有正式启动，只在上海和重庆试点了房产税。2014年，政府工作报告首次提出“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”，直到“十四五”规划纲要中，所用的表述仍然是“推进房地产税立法”。今年5月，四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，透露出了一些新信息：正式立法之前，很有可能要先进行试点，立法的困难，很有可能要靠试点的经验去解决。

10月23日，新华社发文称，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。其中，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

据悉，该决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。同时，财政部、税务总局有关负责人在答记者问时表示，将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法(草案)，按程序做好试点各项准备工作。

机构称房产税短期或抑制房价

房地产税试点政策一出，市场反应很大。事实上，这不是我国第一次征收房地地产税。此前2011年，我国在上海和重庆两地就已经进行个人房产税试点。不过，上海主要针对二套房，重庆主要针对高档房，且征收力度很小。从此前征收的结果来看，2020年上海市房产税收入为198.75亿元，仅占上海当年公共财政收入9855亿元的2%，2020年重庆房产税总额更是仅为71.7亿元，对两地房价影响微乎其微。

海通证券研报指出，短期来看，征收房地产税税率或有助于抑制房价。我国征收房地产税，大概率主要针对的是投资性需求和高档住房需求，对自住房、小面积、低价房屋或将给予免征面积、税收优惠等。扩大试点区域或将延续这一机制，优先满足自住刚需，重在减少投机炒作，抑制房价过快上涨。这将有助于优化房地产市场结构，促进房地产行业的健康发展。东北证券研报也表示，房地产税在短期内有可能影响到房价，但很难产生长期效果。原因在于，房地产税一方面提高房屋持有成本，挤出闲置房源，促进资源有效配置；另一方面也会打击正常的置业需求。但我国一线和强二线城市是卖方市场，房屋供不应求的情况下可以部分转嫁给买方，从而进一步推升房价和房租；而三四线城市由于持有成本上升，房地产交易量可能会萎缩，不利于去库存。如果综合考虑房产税的信号作用，会改变市场对于楼市只涨不跌的一致预期，相互影响之下短期内有可能使房价回调。但税收对价格起到的是调节作用，长期来看不会有趋势性影响。

AH股地产板块低开低走

二级市场方面，10月25日，受消息影响，港A两地房地产板块双双低开低走。A股方面，京投发展(600683.CN)跌停，首开股份(600376.CN)跌近8%，特发服务(300917.CN)跌超6%，金科股份(000656.CN)、津滨发展(000897.CN)、深振业A(000006.CN)跌幅超4%，万科A(000002.CN)、滨江集团(002244.CN)、世联行(002285.CN)、新城控股(601155.CN)、苏宁环球(000718.CN)、合肥城建(002208.CN)、华侨城A(000069.CN)等多股跌超3%。港股方面，旭辉永升服务(01995.HK)跌超7%，SOHO中国(00410.HK)、旭辉控股(00884.HK)跌超5%，金地商置(00535.HK)、融创服务(01516.HK)跌超4%，中国金茂(00817.HK)、碧桂园(02007.HK)跌超3%，融创中国(01918.HK)、龙湖集团(00960.HK)、新城发展(01030.HK)等跟跌。不过，中国恒大(03333.HK)宣布复工复产早盘一度涨近5%随后回落，现小幅上涨0.37%报2.7港元。

展望后市，在目前基本面下行以及企业资金风险加大阶段，后续政策大概率是房地产税试点力度较弱+其他行业供需政策对冲，共同维护房地产市场的稳定，当然可能也会加速行业的出清(中小高杠杆房企)，格局加速优化，并进一步倾向于国企绿档龙头+多元化房企(比如：购物中心等)。