贷款投放提速房企融资有望松绑 多重利好促AH地产股集体大涨

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受疫情影响，2020年房地产市场经历了“至暗时刻”，房地产指数去年全年累计下跌近13%。进入2021年，由于“房住不炒”的政策定调，跌跌不休的房地产板块年初至今指数仍明显跑输沪深300指数。今年下半年以来，央行等监管部门频频发声，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求，防范金融机构出现对涉房贷款“一刀切”，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。

为应对房地产市场下行压力，9月底，中国央行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。除金融监管部门外，各地政府也因城施策出台了“稳楼市”措施，部分城市在购房补贴、公积金贷款、商品房预售条件等方面做出调整。如哈尔滨出台稳定房地产市场“十六条”新政，内容涉及人才购房、土地增值税、公积金贷款等；广州明确住房公积金可在佛山、东莞等省内7城购房时提取使用等。11月10日，有市场消息称，为应对沈阳市房地产市场下行压力，沈阳市房产局召集各大房企，线下通知从11月11日起，解除限购限售等一系列房地产限制性政策。综上种种消息可见，房地产政策真的似乎有放松迹象。

集中供地门槛放低 房地产贷款投放提速

近期监管层频频发声，要求金融机构不盲目抽贷断贷，实施好“保交房、保民生、保稳定”的政策也已逐渐显现出效果。事实上，自从央行9月底房贷政策表态以外，其实各类宽松的动作是符合预期的。而昨日晚间从市场传来种种消息显示，房地产的政策似乎有放松的迹象。

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。其次还有市场消息称，各地银保监日前通知热点城市的主要银行，将积压5个月以上的按揭贷款清退，同时放开对房地产商开发贷限额的管控。业内分析，上述信号被看作是房企融资环境松动的新举动。此次座谈会的召开意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。

不过，相对于融资环境改善这一慢变量，近期房地产市场一个更为明显的变化已有显现，即全国第三批集中供地正迎来优化放松。回顾第二轮供地情况，相对第一轮节奏显著放缓，整体热度降温，城市间市场分化持续显著，挂牌和出让时间也有所延期。截至10月31日，武汉、上海、北京、杭州等20个重点城市完成第二批次地块出让，平均溢价率为4.1%，较2020年平均溢价率下降6.80个百分点，较首批集中供地平均溢价率下降11.20个百分点，整体热度下降。不过，近期，杭州、济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地陆续公布了2021年第三轮集中供地明细。以杭州为代表的部分地区将前期流拍的多宗地块再次挂牌进行出让。苏州、南京等地则对竞拍门槛进行了不同程度的调降。随着第三轮土拍条件有所放松，部分地价出现下调，预计第三轮土拍有望扭转第二轮的局面。

另外，中国央行11月10日发布的10月份金融数据显示，社会融资规模存量增速走稳，广义货币(M2)同比增速、新增信贷规模均高于市场平均预测值。10月人民币贷款增加8262亿元，同比多增1364亿元。分部门看，以住房按揭贷款为主的居民部门中长期贷款增加4221亿元。10月，居民中长期贷款较上年同期增长4%，结束了自今年5月以来连续5个月同比负增长的态势，累计同比也从9月的2.6%小幅回升至2.7%。另据央行昨日公布的另一组数据显示近期金融机构房地产贷款投放速度的确在加快。10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。据了解，10月房地产开发贷款投放大幅增长，11月上旬各行房地产贷款投放力度进一步加大，预计11月房地产贷款环比增长态势延续。专家分析指，10月数据反映金融加大对实体经济的支持力度，房地产行业融资出现边际改善，今年剩下两个月的信贷和社融增速有望回升，金融机构对房地产企业的融资行为已基本恢复至正常状态。

AH地产板块集体反弹大涨

10月本为传统发债淡季，临近年底各大房企争先赚取业绩，市场预期难免低下。数据显示，2021年前10月房企境内外债券融资额同比下降24%，至7993亿元，金额规模减少2463亿元，境外债融资规模同比下降37.4%，至2471亿元。不过，宏观层面看，近期央行等不断向房地产释放利好，偿债压力或将有所缓解。值得一提的是，在中国房企密集违约引发房企美元债市场情绪恐慌之际，外资正看准时机抄底。高盛投资组合管理团队近日表示，正在买入中国房企债券。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。

二级市场方面，受房企融资传利好及房地产贷款投放提速等相关消息影响，11月10日，地产股迎来久违大涨，股票、债券涨声一片，其中京投发展、保利发展涨幅超7%，金地集团、金科股份涨幅超5%，招商蛇口、新城控股、万科A和中国国贸涨幅超4%。11月11日，A股地产板块再度集体强势反弹大涨，保利发展(600048.CN)、中南建设(000961.CN)、金地集团(600383.CN)、招商蛇口(001979.CN)、新华联(000620.CN)、泰禾集团(000732.CN)、阳光城(000671.CN)等多股涨停，新城控股(601155.CN)涨逾9%触及涨停，天房发展(600322.CN)、万科A(000002.CN)等亦大涨超7%。此外，港股内房股集体大涨，中国奥园(03883.HK)涨超8%，万科企业(02202.HK)涨超7%，中国恒大(03333.HK)涨超6%，龙湖集团(00960.HK)、融创中国(01918.HK)涨逾5%，龙光集团(03380.HK)、正荣地产(06158.HK)涨超4%，碧桂园(02007.HK)、时代中国控股(01233.HK)等亦涨逾3%。