优质地产项目并购融资获支持 LPR下调融资成本下降地产股暴涨

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对于房地产行业而言，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。众所周知，从2020年底开启的房地产调控较以往都更加精准，有效的政策调控+强手腕的金融管控+市场监控升级使得房地产市场全面降温，2021年则是中国房地产市场的调控大年，房地产行业面临着前所未有的挑战。

此前，国际评级机构连续下调国内国家top房企评级，未来展望也由正面调为负面，抵偿行业信用风险担忧持续升温。同时，房地龙头的负面违约消息严重影响了住房消费者购房信心，重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等重大政策的相继推出也重新定义了行业规则，推动行业加速进入管理红利时代。

政策护航鼓励支持房地产企业项目并购

国家政策的每一步都是不停的对前期政策复盘，然后进行精细化，针对化的政策调整，最终所有的目标都指向一个目的，那就是：稳地价、稳房价、稳预期。在房地产企业合理的融资需求持续得到满足的背景下，房地产企业的风险化解工作也迎来新的政策护航。

事实上，在中国房地产行业发展历史上，行业及经济下行时，政策端也多有放松。12月6日，中央政治局召开会议，明确表示要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。12月8日，中央经济工作会议首次提出了预期引导的概念，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

近日，央行、银保监会联合对金融机构发出《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，通知明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购流动性困难房地产企业的优质项目。此外，债券融资是房地产行业“补血”和化解风险的重要途径。《通知》要求，加大债券融资支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。此外，要加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境等。

同时，央行与国资委也已于近期召开会议，引导优质主体基于市场化的原则做好项目并购工作。央行与银保监会也在近期就稳妥有序开展并购贷款业务召开会议，要求对于出现风险和经营困难的大型房地产企业，银行不要盲目抽贷断贷。一些房企业内人士表示，目前是兼并收购的较好时机，正在实质性洽谈多个并购项目。此外，昨日黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，研究部署年底前房地产业增长工作。会议强调，要积极引导市场预期。要加强舆论引导，增强房地产消费意愿，提振市场信心。

实际上，债券市场支持优质房地产企业发行债务融资工具用于房地产项目或资产的收购，已先行一步。证监会在月初时发声表示，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。12月10日，中国银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会表示，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。在这种多重利好信号释放的背景下，房企债券融资步伐也明显加快。据悉，12月以来，碧桂园、重庆龙湖等多家房地产企业宣布启动发行中期票据、供应链ABS等。12月8日，招商蛇口在交易商协会注册并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。随着政策回暖，金融市场将继续为优质房地产公司提供融资渠道，满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。

LPR下调政策底已现 行业受益地产股掀涨停潮

中央经济工作会议要求，明年经济工作要稳字当头、稳中求进，围绕保持经济运行在合理区间，加大宏观政策跨周期调节力度，提高宏观调控的前瞻性针对性，稳健的货币政策灵活适度，保持流动性合理充裕，央行将继续发挥LPR的指导性作用，促进企业融资成本进一步降低。

最新一年期LPR(贷款市场报价利率)出炉。据中国央行12月20日公布，12月1年期LPR为3.8%，下调5个基点；5年期以上LPR为4.65%，与上月持平。值得注意的是，这是LPR时隔20个月后首次出现下降，此前1年期LPR已连续19个月维持在3.85%;5年期以上LPR则未作调整。专家表示，本次1年期LPR报价下调，不仅会直接推动实体经济融资成本下降，同时也体现了在经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力背景下，货币政策正在及时加大逆周期调控力度，对稳定市场预期，缓解楼市下行压力，带动消费、投资修复性增长具有重要的信号作用。

此外，近期“稳增长”宽信用继续加码，一行两会持续发声明确房地产板块的金融支持，地产行业供给侧改革进入中后期，存量地产龙头企业或持续受益。中信证券表示，目前监管层高度重视，积极支持优质房企收购困难房企的优质项目，坚持市场化、法制化的原则。预计房地产行业信用风险外溢已经得到控制，在政策支持下，预计存量持有物业和开发项目的转让市场会陆续活跃起来。安信证券也指，当前开发贷、按揭贷、并购贷的放松边际上有助于改善房地产行业的融资环境。尽管当前房地产行业的融资压力仍然较大，但是政策已经全面转向积极，房地产行业在融资层面的至暗时刻已经过去。往后看，伴随宏观政策转向稳增长，未来消费、房地产、流动性层面偏积极的政策将陆续出台，这意味着明年的宏观经济场景从经济持续下滑切换至经济最终企稳甚至小幅回升。当前，房地产行业政策底部已出现，未来一年行业竞争环境趋于改善，同时，当前流动性改善但风险偏好回落背景下，有利于低估值房地产板块。

二级市场方面，12月21日，受政策消息影响，房地产板块集体爆发，个股再掀涨停潮。截止午间，房地产板块内个股近全线飘红，光明地产(600708.CN)、渝开发(000514.CN)、香江控股(600162.CN)、宋都股份(600077.CN)、嘉凯城(000918.CN)、光大嘉宝(600622.CN)、大龙地产(600159.CN)、中交地产(000736.CN)等近20股涨停，华远地产(600743.CN)、泰禾集团(000732.CN)等涨潮8%，华侨城A(000069.CN)、万科A(000002.CN)、保利发展(600048.CN)等亦走高涨近5%。此外，受成份股全线走强提振，地产ETF(159707)现放量大涨约4%，盘中价刷新上市以来新高，换手率高达36%，交投火爆。