财华盘点|2021年物管企业赴港上市热度不减！收并购依旧为主流

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时光匆匆，岁月荏苒，又到一年港股物管板块年度汇总时刻。

2021年以来，政策层面陆续出台了一系列规范性和鼓励性政策，以引导、支持物业管理行业良性发展，为行业发展注入新动能。“十四五”规划、政府工作报告、关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见、持续整治规范房地产市场秩序的通知......接踵而至的利好政策，一次次打开物管行业的增量空间,让行业在管规模屡创新高，龙头物管企业强者恒强格局逐步增强。

在此背景之下，随着房地产行业“雷声”不断，叠加物管股在港股市场上的稀缺性逐渐下降，资本态度也逐渐回归理性，对新上市物管股关注度趋于冷淡，对已上市物管公司也失去往日的看好态度，整体投资热度进入阶段性冷静期。

2021年：赴港上市热度不减，新股投资热度却低迷

物管服务在防疫期间起到至关重要的作用，让物管企业价值得到前所未有的放大，不少未上市的物管企业，拟借行业较高的景气度，搭上赴港上市的资本快车，驶向万亿蓝海。

与去年同期相比，2021年物管企业赴港上市热度依旧不减。截至2021年12月27日，年初至今，共有34家物管企业（包括再次递表的企业）向港交所递交了IPO申请书。其中，已成功登陆港交所上市的物管企业有13家，连续两年物管行业新上市企业超10家；已通过聆讯并未上市企业有三家，即中南服务、祥生活服务及中梁百悦智佳服务；已递表但并未通过聆讯的企业有18家。

值得注意的是，虽然今年物管企业赴港上市热情不减，但成功拿到港交所聆讯“offer”并成功上市的物管企业，与去年同期17家新上市物管企业数量相比，显然逊色不少。

这背后与今年下半年物管企业上市获批节奏放缓及新股上市破发潮有关存在一定关系。

截至8月至12月27日，通过港交所聆讯并成功上市物管新股，仅有德商产投服务和京城佳业两家，而截至1月至7月底，共有11家企业上市。

不仅如此，较去年新上市物管股受追捧的投资热情不同，今年新上市的物管企业投资热度极其低迷。

2021年新上市13家物管股中，上市至今股价录得正向投资收益的仅有两家，分别是融信服务（涨幅为1.02%）和德商产投服务（涨幅为3.8%）；10家新上市物管股股价均出现不同程度程度下跌，其中荣万家股价跌幅最甚，年初至今股价跌幅约为55%。

或许受新上市物管企业破发影响，11月份通过港交所聆讯的中南服务和祥生活服务，并不着急进行全球发售，即招股。其中，祥生活服务回应称：“基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。”

2021年：“大鱼吃小鱼”收并购模式延续

虽然2021年物管企业上市热情呈现前高后低的趋势，但收并购市场却是如火如荼，大型物管公司延续2020年“大鱼吃小鱼”的竞争格局，继续在资本市场上大刀阔斧的搞收并购。

据不完全统计，截至2021年12月，今年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，交易金额约333.3亿元，涉及并购方包括碧桂园服务（06098.HK）、华润万象生活（01209.HK）、雅生活服务（03319.HK）、融创服务（01516.HK）、龙湖智慧服务、万物云等在内33家物业企业。其中，主角还是行业老大哥碧桂园服务。

2月25日，碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝服务股权，开创首例上市物企间的并购案例；9月20日，碧桂园服务发布公告称以不超过100亿元收购富力物业；9月28日，碧桂园服务发布公告称以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。单单这三笔，碧桂园服务就花了187亿元，约占年内物管行业收并购总金额比重的56%，占据了半壁江山。

在碧桂园服务一季度收购完蓝光嘉宝服务后，物管行业也开始上演“你方唱吧我登场”的好戏。3月底，龙湖智慧服务以12.73亿收购亿达服务；6月，合景悠活以4.98亿元收购申勤物业80%股权；11月，融创服务以6.93亿元收购了当代置业旗下物业公司第一服务32.22%股权。

随着大型物管企业“大鱼吃小鱼”的收并购模式不断深入，物管行业强者恒强的趋势不断凸显。

据中指院数据显示，预计到今年年底，全国物业管理面积总计将达274亿平方米，TOP10企业以在管面积计的市场份额将由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，且百强企业市场份额则会由2020年的49.7%提升至2021年的52.1%，首次实现占比过半，行业马太效应愈发显著。

2021年物管企业成色：业绩保持高增长，股价表现低迷

2021年，在方兴未艾的物管赛道中，通过收并购、借助关联母地产公司或第三方市场化拓展等多元方式扩规模的模式，依旧是物管企业发展核心战略，诸多物管企业制度并公布管理规模的增长目标。其中，把管理规模增长目标定得最猛的是合景悠活。合景悠活年内称未来三年规模要翻10倍。

在扩规模的持续助推之下，上市物管公司的经营业绩保持高增长态势。根据51家港股物管企业2021年上半年业绩报统计显示，2021年上半年，港股上市物管企业营收平均同比增长52.26%,中位数为50.61%；归属股东净利润平均值为67.74%，中位数为60.25%。

净资产回报率方面，2021年上半年物管企业依旧保持保持较高的投资回报率，ROE平均值为14.17%，中值为10.36%。

在良好的投资回报形势之下，港股物管上市企业股价表现却是差强人意。截至2021年12月24日收盘，年初至今，51家上市物管企业股价涨跌幅平均值为-15.6%，涨跌幅中位数为-21.37%。其中，年内股价实现收涨的企业仅有10家（上涨率为19.6%）分别是中海物业（02669.HK）、和泓服务（06093.HK）、第一服务（02107.HK）、滨江服务（03316.HK）、绿城管理控股（09979.HK）、建发物业（02156.HK）、正荣服务（06958.HK）、德商城投服务（02270.HK）、融信服务（02207.HK）、德信服务集团（02215.HK）。

股价表现最为差劲的前十名，分别为恒大物业（06666.HK）、彩生活（01778.HK）、时代邻里（09928.HK）、雅生活服务（03319.HK）、荣万家（02146.HK）、卓越商企服务（06989.HK）、融创服务（01516.HK）、世茂服务（00873.HK）、金科服务（09666.HK）、奥园健康（03662.HK）。

“绩优股”属性的物管上市企业，不受资本市场待见原因，很大程度上，与港股整体大市表现不佳、房地产行业监管收紧及“雷声”不断、前期估值普遍过高等在内因素扰动有关。

就港股整体大市表现而言，2021年港股市场走势整体比较低迷，赚钱效应普遍不佳，投资情绪十分低迷。截至2021年12月24日，年初至今，香港恒生指数跌幅为14.7%，表现远不及A股市场沪、深两大权重指数，以及美股市场的道琼斯指数。

房地产行业方面，2021年政策层面对房地产调控实现面向银行的“两道红线”和“两集中”供地的政策之下，恰逢今年又是房企“偿债高峰年”，导致部分房企出现流动性问题，导致债务违约不断，进而引发资本市场对房地产行业持谨慎态度。在此背景之下，部分流动性出现问题的房企，旗下的物管公司受到一定影响，股价持续下行。

估值方面，2020年物管行业受到资本市场的追捧，将整个板块的市盈率估值水平推升至30-40倍左右，甚至有个别大型物管企业市盈率超过了40倍。随着物管上市企业越来越多，物管企业的投资稀缺性吸引力开始减弱，市场回归理性，整个物管房地产板块估值进入回调阶段。截至2021年12月24日，港股物管板块平均市盈率仅有15.83倍，市净率为4.18倍。

展望2022年:规模之争或愈演愈烈

在数字化、智能化科技与资本的强力驱动之下，通过强化市场竞标能力或收并购等资本运作做大做强，已经成为物管企业的共识。从近两年如火如荼的收并购市场也能反映出这一点。

展望2022年，物管行业通过收并购手段进行扩规模的竞争格局或将延续，而其激烈程度或将随着更多的物管企业登陆资本市场而愈演愈烈。

首先，目前物管企业现金充裕较为充裕，尤其是头部物管公司，账上几十上百亿的资金，足够支撑企业进行大规模收并购。

目前，港股市场51家物管企业中，已有49家披露2021年上半年财报。49家物管企业现金及现金等价物期末余额合计为1,350亿元，平均值为27.5亿元。其中，现金及现金等价物期末余额超100亿的企业共有三家，分别是碧桂园服务的217亿元、恒大物业的140亿元、华润万象生活的124亿元。

其次，因为以碧桂园服务为首的头部企业扩张的势头非常猛，让不少中小型物管企业内心焦躁不安。在此背景之下，中小型物管企业为跟上大部队步伐，上演“蛇吞象”的收并购戏码，以实现拐弯超车。

以今年合景悠活为例，通过收并购、战略合作等方式，让自身在管面积实现跨越式增长。截至2021年上半年，合景悠活在管面积同比增长6.17倍，合约面积同比增长5.4倍。如此惊人的规模增速，也让合景悠活跻身“上亿规模俱乐部”。

此外，中小型物管公司和泓服务亦是如此，在管面积较上市以来已经实现了翻倍。可以预见，随着登陆港股市场的中小型物管企业增加，中小型物管公司之间上演的“蛇吞象”戏码或将延续。

最后，在政策持续收紧之下，房地产开发商的拿地速度及开发速度或多或少会受到一定的限制，过去依赖开发商母公司输血的物管企业，或会选择加入第三方在管资源的获取。此外，目前部分房地产开发商出现流动性问题，不排除此类房地产开发商为缓解流动性压力，将出售旗下优势的物管资产来度过低谷。这或给急于扩规模的物管企业带来增量机遇。

随着在管面积的持续扩张，物管企业业绩有望保持较高增长。在此形势之下，物管企业低估值高投资回报属性，势必会受到资本的青睐。届时，物管企业有望走出阴霾，迎来戴维斯双击时刻。