政策暖风频吹中高风险房企有望获流动性支持 地产股连续反攻大涨

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2021年，对地产行业而言可谓多事之秋。在“房住不炒”和“三道红线”多重因素作用下，曾经作为“带头大哥”的地产股去年经历了地狱般的难捱时光，恒大为代表的百强规模知名房企接连出现债务违约及破产清算等问题，更是让房地产板块的股价领跌各行各业。

低迷了一整年后，伴随近期政策暖风以及利好消息催化下，地产股在进入2022年新年的开年第一周却迎来了久违的大涨。2022年新年首周的几个交易日，大盘走势不甚乐观，沪深指数分别下跌1.27与3.03%，创业板更是跌超6%，而多家房企公司股价却逆势涨超10%以上并带动主题基金领涨收益榜单，地产板块的估值优势也逐渐凸显。

金融机构加强对地产行业并购融资支持

刚刚过去的2021年，是不太不寻常的一年。受多重因素影响，2021年全年百强房企销售额、销售面积分别同比下降3.2%、9.0%。12月底，来自克而瑞的最新统计数据显示，2021规模房企销售增速罕见性地出现了负增长，整体目标完成情况也远不及历史同期。从公布全年销售目标的房企年度销售完成率来看，超过8成房企都没有完成目标，甚至规模房企的平均目标完成率也仅为88%，明显低于过去三年105%以上的平均水平，成为近5年来的最低值。

但去年四季度以来监管持续释放政策暖意，从居民按揭端、房企融资端等提供必要支持，近期央行也鼓励金融机构为房企间项目并购营造良好融资环境，旨在用市场化手段化解此次房企流动性危机。

近期， 地产行业传闻四起。多家大中型银行日前收到监管层要求金融机构对房地产行业并购提供金融支持的相关通知，表示已做好房地产并购贷款等业务的额度安排。

1月6日有媒体从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

1月8日，广东省政府召集多家房企开会，为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。此外，昨日有市场消息指，保利、华侨城、招商蛇口、金茂和中国绿发等9家央企，被要求通过收并购项目资产的方式为有中高风险的11家企业提供流动性支持。11家企业分别是绿地控股、融创中国、世茂集团、中梁控股、荣盛发展、奥园、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力、中南建设。另外，昨日还有消息称，招商蛇口从去年底开始就在接触出险房企，但目前还没有确定收购标的。业内人士认为，国家在并购贷款和债券发行上已经有很多优惠政策，而且并购贷款不再计入“三道红线”相关指标，表明资金的支持已经到位了，地方政府落实中央要求，为房企搭建项目对接平台，能够促进出险企业项目问题的软着陆，保持房地产市场的稳定。

值得一提的是，政策除了加大对房企的支持力度，1月11日住建部相关负责人在新闻发布会上也表示，将加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套(间)，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。同时，继续做好公租房保障，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造。

板块估值低位 地产股连续反攻大涨

当前房地产板块估值仍处相对低位。据Wind房地产指数显示，目前当前市盈率为12.08倍，处于历史约40%分位点。业内人士称，地产行业从基本面来看，无论是行业的拿地速度，还是近期政策都发生了变化。该行业盈利中枢和估值中枢可能都会在2022年迎来重构。房地产行业可能从过去偏金融的商业模式重构成偏公用事业的商业模式，而以房地产为代表的这类价值股有望迎来商业模式和定价估值体系的重大重构。南方基金也表示，当前处于政策面见底，基本面尚未触底的过程中。随着政策的不断托底，将为地产股估值修复创造良好的外部环境。当前，地产指数的整体PB仍只有1.03，处于历史P6分位，估值向上修复空间充足。在当前市场波动较大的行情下，地产板块具备可守可攻的优势。

国信证券表研报也表示，虽然当前销售降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变，行业的阵痛期还将持续，但政策积极信号明显，经过一定时间传导后，供需两端流动性有望边际宽松。后危机时代三条投资主线值得关注，主线一：阵痛期后的行业变革；主线二：长久期业务更加受到重视；主线三：精品房企的价值重估。在当前时点，经营稳健、财务健康的大中型房企由于手头现金相对宽松，既能抓住土地市场机会修复利润表，又能获得金融机构认可保障融资，具有显著比较优势，将在目前行业下行周期中充分受益。

二级市场方面，伴随近期政策暖风以及利好消息催化，房地产板块迎来强力反弹，强势领涨市场。1月9日，港A两地地产股盘中集体拉升。截止午间收盘，多家A股地产股创阶段新高，南国置业(002305.CN)、新华联(000620.CN)涨停，卧龙地产(600173.CN)涨超8%，滨江集团(002244.CN)、中南建设(000961.CN)涨超5%，沙河股份(000014.CN)涨超4%，招商蛇口(001979.CN)、香江控股(600162.CN)、新城控股(601155.CN)、光大嘉宝(600622.CN)等均涨超3%，华侨城A(000069.CN)、万科A(000002.CN)、金地集团(600383.CN)等纷纷跟涨。此外，港股禹洲集团(01628.HK)涨近7%，宝龙地产(01238.HK)、融创中国(01918.HK)、新城发展(01030.HK)涨超4%，旭辉控股(00884.HK)涨超3%，绿城中国(03900.HK)等跟涨。值得一提的是，地产ETF(159707)也放量上涨2%，实现七连阳创逾半年来新高，开年以来涨幅升至涨近10%。