百强透视|黑铁时代已至，雅居乐“最坏的日子”要过去了吗？

2月14日和15日，同花顺港股内房指数接连下挫，两日分别下跌3.87%及1.64%，各大规模房企普遍下跌。

素有地产圈“华南五虎”之称的雅居乐(03383.HK)也表现疲弱，2月14日大跌8.99%，15日震荡持平，近期股价一直在5年历史低位震荡。

雅居乐曾依靠旅游地产成为国内的“标杆房企”和“大盘专家”，业务覆盖全国200+城市以及马来西亚、柬埔寨和美国，成为拥有地产、物管、环保和教育等多元化的集团，稳坐全国百强房企之列。

在2012年及2013年，雅居乐均荣登第一届及第二届「港股100强」主榜单，分别名列第63名及60名，在行业内展现出较强的综合竞争实力。

「港股100强」评选活动自2012年举办以来，活动规模及影响力逐年扩大，深受专业机构及市场认可。评选活动每年通过准确的数据及一系列科学化的评价标准进行计算，评选出香港主板上市公司中的优秀企业，发布主榜、子榜榜单并颁发奖项予以表彰，以促进香港资本市场的健康繁荣发展。一年一度的「港股100强」榜单评选已成为香港资本市场价值标杆，上市公司高峰论坛暨「港股100强」颁奖盛典，也已成为大咖云集、行业瞩目的财经盛宴。

如今，时光飞逝，转眼已过去了9个年头。国内地产行业正经历大变革时代，甚至有业内人士称地产行业已进入“黑铁时代”，行业进入了缩表出清阶段(即为去金融化)，缩表出清对于房企来说就是一场生存之战。

在房地产市场深度调整的今天，包括雅居乐在内不少房企也正面临着流动性困难，同时也正努力解决过去累积下来的包袱，以开始踏入新的征程。

多方位优化债务结构

在过去两年国内地产格局生变的大背景下，各大房企压力如影随形，但也有个别企业几近“躺平”，对缩表出清感到有心无力。

雅居乐也是其中一家面临较大偿债压力的房企之一，去年以来不少人士担忧其资金流动性能否维持公司运营。

但翻开雅居乐2021年半年报，以及回顾雅居乐近期积极的偿债动作，流动性向好的曙光也似乎在临近。

2021年半年报显示，雅居乐通过现金流管理和多渠道融资，财务结构得到了优化，实现“三道红线”全面达标绿档。其中，剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率较2020年末下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。

截至2021年6月末，雅居乐拥有短期借款394.87亿元，同期对应的非限制现金为465.12亿元，现金流足以覆盖短债。而在2021年下半年，雅居乐为继续优化债务结构，出售了14个项目，回笼了28亿元的资金。

进入2022年，诸多房企新一波偿债压力来临，多家开发商发生美元债违约，造成股价大幅下挫。

雅居乐也有一定规模的贷款和美元债即将到期，不过，随着雅居乐进一步处置资产和发行债券筹措资金，这些偿债压力也正逐渐在缓解。

根据财华社统计，2021年下半年以来，雅居乐通过出售项目股权的方式累计回笼接近70亿元的资金，所得款主要用于一般运营资金及提供现金流入。其中，雅居乐在上月将其核心项目——广州亚运城26.66%股权出售给中海地产，交易对价18.44亿元。

雅居乐成功的一系列资产变现，说明其资产较为优质，有利于增强公司流动性。

此外，雅居乐去年以来还通过配股、发债等方式筹资超过百亿资金。这种积极出售资产和融资的方式用于偿债，看得出雅居乐的偿债意愿十分强烈。

值得一提的是，雅居乐今年以来已连续两次提前赎回2019年约2300万美元票据。对房企而言，提前赎回美元债可以对外界释放和传导其现金流稳定的信心，有利于后续融资。

另据标普估计，雅居乐拥有的包括香港特区地产开发项目和上市子公司股份等离岸资产价值110亿至130亿元，“相信这些资产在需要的时候可以变现”。

稳住基本盘，增储更加务实

作为从华南地区走出来的地产开发商，雅居乐在向外扩张的同时也在聚焦两大区域，即粤港澳大湾区和长三角区域。

在城市布局战略和此前较为丰富的土储背景下，雅居乐2021年上半年销售增长表现稳定。期内房地产项目实现预售金额753.3亿元，较去年同期增长36.7%，预售金额目标完成率达50.2%。

财务表现方面，报告期内营业收入录得385.88亿元，较去年同期增长15.1%；净利润为64.71亿元，同比增长2.1%。

土储布局既是房企战略的体现，也是未来价值的关键创造资源。截至2021年6月底，雅居乐的新增土储面积为304.3万平方米，主要聚焦在华南和华东区域。从新增土储规模来看，基于审慎和务实的原因，雅居乐2021年上半年增储势头有所放缓，按季度来看已创下5年新低。

标普认为，随着海南旺季结束，雅居乐的销售可能从今年第二季度有所放缓，2022年雅居乐有2000亿元-2300亿元的可售货值，按照50%-55%的去化率，预计全年销售额将降至1200亿-1300亿元左右，回款率在79%-81%。

不过，从雅居乐近年来的新增土储的布局来看，其正试图摆脱对海南的依赖。在2021年上半年，雅居乐新增的土储有65.5%位于华东和华南两大区域，并新开拓了绍兴市场。而在2021年6月底5295万平方米的土储中，有26.2%位于大湾区，13.1%位于长三角，在该两个区域进一步纵深，有利于支持公司未来几年的发展，扛过此次困难。

在“两集中”政策的影响下，房企受制于自身资金状况和参拍条件限制，合作比例增多。雅居乐的投资也呈现以上特征，2021上半年拿地成本7109元/平米，地货比仅为34%；通过招拍挂获取土地储备占比29.8%，其中合作获取占比达21.6%。

多元化版图能否开劈第二增长曲线？

我国地产行业由高向低换挡的趋势已成事实，市场或许会回归基础设施属性所对应的增速。

在这种背景下，房企要走出“黑铁时代”，除了尽快实现缩表出清活下去外，现有的业务组合能否为企业蓄力也至关重要。

雅居乐的多元化策略布局得较早，2015年就已开始确定了“地产为主，多元业务协同发展”的策略，并建立了雅生活和环保集团，涉足物业管理和环保领域。

到了2018年，房管集团、商业管理集团及资本集团相继成立，雅居乐产业多元化开始现雏形，并有意将地产外的业务做大，以摆脱对地产市场的过度依赖。

2018当年，雅生活服务(03319.HK)在港交所上市，雅居乐目前持股50.8%；2020年，雅居乐拟将旗下从事绿色生态景观服务以及智慧装饰家居服务的雅城集团分拆至港股上市，但二次港股递表均失效，至今未能如愿上市。

而值得留意的是，在2017年，在环保市场已有所布局的雅居乐计划3年内分拆环保业务上市，但如今也未见分拆动作。市场人士认为，雅居乐环保业务3年上市计划破灭，与公司在近年来地产生变的环境中遇到困境有关。

从营收增长情况来看，雅居乐的多元化业务发展十分迅猛。其中，物业管理和环保板块是雅居乐除地产开发外最重要的板块，该两个板块近几年来营收均实现飙升，带动多元化业务收入比重在2021年上半年提升至16.8%，为公司提供了稳定的现金流。

但雅居乐多元业务收入比重当前并不算高，还未能成为拉动公司实现增长的主要引擎，未来还有较长的路要走。

值得关注的是，在完善自身多元化布局的同时，雅居乐也在寻求新产业投资方向。在2019年以2亿港元入股力世纪(00860.HK)后，于2021年11月，雅居乐以财务投资者的身份完成了对威马汽车的投资，于交易完成后将持有威马汽车4.58%的权益，标志着雅居乐再次加码在新能源汽车赛道的布局。

根据雅居乐的计划，入股威马汽车只是其一项财务投资，投资符合集团继续实现业务组合多元化的策略。

小结：短短时间出售多项资产实现变现，并能维持多渠道的融资，雅居乐提前赎回了美元票据，债务压力也得到了缓解。接下来，雅居乐的变现空间并不小，有望为公司度过此次难关。

而雅居乐多元化业务的第二增长曲线正逐渐成型，有利于稳定公司经营。

整体上，雅居乐正逐渐走出困难，或很快就熬过艰难的一段路程，从而恢复业绩弹性，这对于雅居乐重新入围「港股100强」评选活动榜单也增添了几分概率。目前，第九届「港股100强」活动评选已经启动，雅居乐能否重获嘉奖，让我们静待揭晓的一刻。