百强透视
万科郁亮“黑铁时代”论断背后：头部房企的为稳之道

前言：

“2022年是破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。”

“要么死、要么活，没有中间状态。”

“房地产行业已经进入了黑铁时代。”

“不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。”

这些在企业生死攸关才会喊出的话，正是出自于万科（000002.SZ）（02202.HK）董事长郁亮之口。

上述言论，是郁亮在2022年万科集团年会上，对房地产行业预判及自身应对之策时而发表的。

郁亮年会讲话，看似通过预判行业及分析企业经营状况，警醒公司全体员工，深陷困境之中，管理层的解局之策。但是，某些层面上讲，作为国内房地产开发行业的头部企业，万科掌舵人对行业的预判，也代表着“局中人”对市场的一种态度。

头部房企的共识：以稳为主

在过去一年，房地产行业经历严格调控，信用风险事件也随之爆发，房地产步入下行调整周期步伐加快。与此同时，房地产行业剧烈“地震”，让过去很多人坚信“房地产不会跌”的人，投资信条出现了根本性的动摇，重新正视房地产行业及纠正投资理念。此外，调控持续加码之下，极大刺激房地产开发商对金融去杠杆的决心，不少房企正以壮士断腕的方式，降杠杆降负债，以减少对金融资产高度依赖。至此，房地产行业步入一个分化、规模萎缩的新竞争格局。

在此背景之下，头部房企也逐步达成共识，行业巨变之后将是以稳为主。

郁亮就在年会中表示，对“房子是用来住的”这个方面，政策可能会略有放松，因为要切实解决居民的合理居住需求，对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放开。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。

郁亮还指出，在新发展模式中，人-地-房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

此外，碧桂园董事局主席杨国强、旭辉控股CEO林峰、建业集团董事长胡葆森等在内多家房企核心管理者，都与郁亮有着一样看法，房地产行业稳字当头，企业自身发展也有以稳为主。

杨国强在2022年碧桂园集团工作会议表示，“整个市场的恢复转好，还有一段路要走。政策调控是希望地产行业平稳健康发展，我们要努力提升自己的竞争力、为社会的进步贡献才能。做好今天，我们一定会拥有更美好的明天，好日子就会到来。”

会上，碧桂园管理层分析认为，中国的城镇化还有很长的路要走，未来大批人口需要进入生活配套更为丰富的城镇生活，房地产市场的基本面没有变，长期稳定的住房需求依然存在。
旭辉控股林峰认为，2022年地产的变化将是剧烈的，但在大动荡之后，仍会趋于新的稳定。政策托而不举，稳是主基调，支持行业良性循环和刚需置业。对于金融政策，林峰还表示，银根会放松些，但有滞后期，不会大水漫灌。

2022年2月14日，建业集团召开媒体沟通会，董事长胡葆森更是简单明了地指出，公司未来发展将以稳为主。他强调，建业的架构调整是基于政策环境变化、行业利润率下降、企业管理臃肿等背景提出的。未来建业不要再追求规模的过快增长，“只能稳健发展，而且必须稳健发展”。

业务拓展方面，胡葆森更是强调，要做少，即尽量不要开辟新的赛道，把过去大大小小的赛道合并或关闭，“至少在眼下这种难关还没有过去的时候，不适合再开辟新的赛道”。

稳字当道，头部房企更受青睐

在房地产行业发展以稳为主的共识愈发明显当下，以万科为代表的头部房企，有可能成为新时代的主要赢家。

具体而言，2021年房地产行业总体上量价冲高回落，房企加速洗牌明显，部分房企由于无法快速反应，流动性危机如影随形，出现了债务违约等问题。

然而，行业的洗牌之际，以万科、碧桂园、龙湖、保利等头部企业表现出更强的韧性。

以万科为例，截至2021年三季度，万科的净负债率31.9%，现金短债比1.79，剔除预收账款资产负债率70.5%，较中期下滑态势明显。此外，万科融资成本优势明显，国际评级保持稳定，年内发行利率2.99-3.98%。

在优胜劣汰、大浪淘沙的市场状态下，以万科、碧桂园、龙湖、保利等头部企业持续获得券商及投行的认可。

2022年2月8日，申万宏源发布研究报告称，房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP贡献占比近三成，但目前房地产在经历多重调控和资金困境之下，可能对经济会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。推荐：A 股：保利发展、金地集团、招商蛇口、新城控股、金科股份、万科A；H 股：龙湖集团、华润置地、中海外发展、旭辉控股、碧桂园、融创中国。

2022年2月14日，首创证券发布研究报告称，在稳增长的大背景下，政策释放力度将逐级强化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现。首创证券建议关注万科、保利发展等经营及财务相对稳健的房企。

除了券商看好一众头部房企，就连建业董事长胡葆森都为以万科为代表的头部房企持“看好”态度。

对于郁亮发布言论称，今年是背水一战的一年，房地产行业已经进入了黑铁时代。胡葆森笑称“现在可能对于很多已经躺平的企业，估计连黑铁时代也不是了，像万科这种优秀的企业，他们至少还应该是在白银时代。”

「港股100强」榜单揭幕在即，头部房企能否入围

「港股100强」评选活动自2012年举办以来，活动规模及影响力逐年扩大，深受专业机构及市场认可。评选活动每年通过准确的数据及一系列科学化的评价标准进行计算，评选出香港主板上市公司中的优秀企业中发展良好及拥有投资价值的上市企业，发布主榜、子榜榜单并颁发奖项予以表彰，以促进香港资本市场的健康繁荣发展。

值得注意的是，从往届港股100强榜单中，内房板块是入围企业最多的板块之一。其中，包括万科、碧桂园、融创、中国海外发展、龙光等在内十逾家头部房企，几乎每一届都能入围，已经成为「港股100强」榜单的“常客”。

据港股100强官网显示，第九届「港股100强」主榜单及子榜单的公布时间将定在2022年2月25日下午2时。届时，追求以稳为主的头部房企，能否再度获「港股100强」的青睐，我们拭目以待吧。