百強透視|不懼階段性困難，華南城重見彩虹

誕生於深圳的華南城(01668.HK)，曾在深圳速度的光環下找到了創業的法寶——其商貿物流綜合體為深圳大大小小的各類企業提供了一扇交流的大門。

隨著國内經貿物流的日益密切，華南城將商貿城復制到了全國多地，鏈接多種資源的現代化大型綜合商貿物流城成功為華南城造富。在2013年，華南城合約銷售額和營業收入分别達到141億港元和135億港元，同比增幅分别高達72%和80%，次年公司還獲得了騰訊(00700.HK)的入股。

憑借強勁的增長潛力，華南城自2013年以來頻頻榮登「港股100強」榜單，如「2013股息回報率10強」、「2014綜合實力10強(中型企業)」、「2014企業潛力獎」、「2019小型企業獎」等子榜單均留下了華南城的身影。

「港股100強」評選活動自2012年舉辦以來，活動規模及影響力逐年擴大，深受專業機構及市場認可。評選活動每年通過準確的數據及一係列科學化的評價標準進行計算，評選出香港主板上市公司中的優秀企業，發佈主榜、子榜榜單並頒發獎項予以表彰，以促進香港資本市場的健康繁榮發展。一年一度的「港股100強」榜單評選已成為香港資本市場價值標桿，上市公司高峰論壇暨「港股100強」頒獎盛典，也已成為大咖雲集、行業矚目的財經盛宴。

目前，第九屆「港股100強」活動評選已經啓動，華南城還能否重獲曾經的榮光也成為市場關注的焦點。下面，我們來了解一下近幾年華南城的發展態勢，看看華南城是否能再次榜上有名。

多因素衝擊，銷售額階段性下滑

2020年以來，「三道紅線」、貸款「兩集中」等重磅政策陸續出台，國内房地產市場高歌猛進的時代宣告結束。

此外，受持續加強的政府監管、債務困境和市場消費者信心不足等影響，導致房地產行業面臨較大的壓力。

華南城並不是傳統意義上的房地產開發商，而是一家綜合商貿物流及商品交易中心的發展商及營運商，為内地和國際的批發供應商、買家、製造商、分銷商及用家提供原材料和製成品的綜合交易平台。

但同時，華南城在市場下行、疫情反復以及融資環境變化帶來的衝擊下，也一樣面臨階段性增長的困境，旗下華南城項目均遭遇不同程度的人流客流下滑以及物流成本增加的影響。

2021/22財政年度首三季度，華南城錄得合約銷售約90.46億港元，同比下降約25.2%。而在2021年財年，華南城合約銷售額達164.5億港元，同比增長19.5%。

銷售額的下降也拖累到了華南城營收的增長，2022財年中期，因物業銷售及交付下降，公司營收同比下滑13.2%至61.7億港元。

為什麽說華南城的合約銷售額是階段性下滑？因為最新業績期内，公司受疫情波及以及交付量下滑只是階段性的，未來要看其土儲和要交付的項目。

2022財年中期，華南城發展中的物業建築面積為656.7萬平方米，規劃作未來發展的已購土地建築面積為1654.2萬平方米，以住宅和商業為主。同時，已購土地規劃建築面積佔總規劃面積比重僅為53%。整體看，公司在國内多個華南城項目正處於陸續開發建設階段，未來交付後可增加公司銷售額。

多次轉型求變

在後地產時代，存量商業地產如何尋求轉型與新生，這不只是華南城一家要面臨的升級課題，而是整個中國存量商業地產要解決的時代命題。

回顧華南城的發展歷程，與國内經貿環境的變化息息相關，公司每年都在試圖與時俱進。

在籌建之初，華南城的定位是「工業原料交易中心」，即為了迎合當時華南地區蓬勃發展的工業建設。

後來，在營商環境的持續變化下，華南城又經歷了兩次轉型。在2007年，轉型為「綜合商貿物流中心」。2013年起，國内電商迸發的大背景下，公司華南城項目的市場地位被削弱，公司因此開始定位城市綜合運營商，形成「實體+電商+物流+配套」的發展模式，以便更「接地氣」。

而在實際中，華南城項目則因地制宜展開產業的轉型升級，目的就是為了吸引商戶和業主入駐，持續盤活綜合體。

如深圳華南城的萬達廣場翻新至第四代，利用科技和時尚元素吸引了大量人流量；南昌華南城則獲批成為國家電商示範基地，引來眾多電商企業入駐；南寧華南城則在跨境貿易和體育產業等方面發力。

此外，華南城在物流領域也有不小的野心。其倉儲服務平台乾龍物流也與時俱進，在生鮮電商等新業態的需求下，乾龍物流開始加碼冷鏈物流領域，2021財年園區内的出租率達到了91%。在2022財年中期，公司相關倉儲租賃業務實現了逆勢增長，經營表現優於主營業務。

「白衣騎士」入局，債務壓力或緩解

本輪的樓市調控對整個行業帶來的衝擊還遠未結束，對於高槓桿的房企來說，縮表出清是一件很頭疼的事。

因大型綜合體建設週期長，且有重資產屬性，華南城也面臨一定的債務壓力，流動性出現緊張局面。在2022年，華南城將有三筆美元債券和兩筆人民幣債券到期。同時，華南城截止2021年9月底的加權融資成本達到8.51%，融資成本較高。

而近期「白衣騎士」的到來，不但緩解了華南城現金流緊張的問題，也有利於助力其在新興業務方面持續發力。

2021年12月底，華南城宣佈將引入國資股東，深圳市特區建設發展集團有限公司(以下簡稱「特區建發集團」)擬以約19.09億港元的代價換取華南城的第一大股東位置，交易完成後，後者將持有公司29.28%股權，騰訊的持股比例則稀釋至8.35%。

據悉，特區建發集團是深圳國資委下屬企業，主營業務包括基礎設施投資建設運營、產業園區開發建設運營、戰略性新興產業投資、區域經濟合作、PPP項目實施等。截至2021年12月，其注冊資本為335.09億元，總資產980.21億元，淨資產429.19億元。

特區建發集團入主後，華南城轉身變為一家「國企」，身份轉變後的華南城將獲得三大積極變化：

1)華南城與特區建發集團的股權交易預計可在未來兩三個月内完成，屆時收到的資金也將用於境外到期債務的償還，債務壓力將得到有效緩解；

2)有了國企股東的背書，華南城預計未來的融資成本有望大幅下降至到5%-6%，每年的利息支出也有較大幅度縮減，未來資產負債率有望保持在健康水平。

3)新股東有資金和資源優勢，兩者聯姻有望帶動華南城商業模式潛力的開發。在國資注入後，擁有大量優質土儲的華南城或可增強其開發能力，支撐華南城項目的擴建和轉型。

在與特區建發集團簽訂協議的同時，華南城也收到了來自國資的「橄榄枝」。近日，華南城與特區建發集團子公司鵬城智享訂立了戰略合作框架協議，雙方將共同探索並實現已開發商貿物流園區的管理服務智慧化水平，打造全國新型產城融合示範區。

在去年6月，華南城曾提到優異分拆旗下物管板塊上市，隨著國資的入局，未來有更多資源優勢的華南城或許在物管領域也能闖出自己的一片天地。