物業管理服務：從上市熱潮到陷入低谷，行業大並購時代加速來臨

原創

2022年4月26日，2022中國物業服務百強企業名單發佈。資料顯示，2021年，物業管理服務百強企業管理面積達到5692.98萬平方米，同比增速為16.69%；百強企業市占率上升至52.31%，較上年增長2.60個百分點。

物業管理服務公司多集中在港股上市，截至2022年4月26日，已有50家內地物管公司在港交所掛牌上市。從2014年物管公司首次登陸港交所，到2020年物管公司上市熱潮，再到2022年物管板塊出現估值和股價雙回落，物管板塊近幾年可謂大起大落。

長期來看，隨著內地房地產市場的大規模整合，物管板塊也出現了挑戰與機遇並存的現象，其中以兼併重組的方式來推進行業集中度加速提升將成為主要趨勢。在這一過程中，現金充裕和融資能力強的物業管理服務公司更有機會“勝者為王”。

物管百強企業整體延續增長，碧桂園服務穩居市值榜和業績榜首位

2022年4月26日，2022中國物業服務百強企業名單發佈。資料顯示，2021年，物業管理服務百強企業管理面積達到5692.98萬平方米，同比增速為16.69%；百強企業市占率上升至52.31%，較上年增長2.60個百分點。

由於A股與港股在上市制度和上市流程方面存在差異，因此絕大多數物業管理公司選擇赴港上市。

2014年1月6日，彩生活（01778.HK）成功在港交所上市，成為首家登陸資本市場的內地物管企業，也自此開啟了物管公司上市的先河。

財華社統計，截至2022年4月26日，已有57家物管公司在港交所上市，其中內地物管公司數量為50家。

總市值方面，截至2022年4月26日，碧桂園服務（06098.HK）以1058.93億元（單位：港幣，下同）的總市值高居內地物管公司第一位，也是目前唯一一家市值超過千億的物管公司。另外，還有9家物管公司總市值超過100億元，12家物管公司的總市值不足10億元。

業績表現方面，從營收的角度看，碧桂園服務、雅生活服務（03319.HK）、綠城服務（02869.HK）和保利物業（06049.HK）2021年營業總收入排名位居前列，同時也是4家僅有的營業總收入超過100億的物管公司。從淨利潤的角度看，碧桂園服務、雅生活服務、華潤萬象生活（01209.HK）、融創服務（01516.HK）、世茂服務（00873）和金科服務（09666.HK）2021年淨利潤排名位居前列，同時也是6家僅有的淨利潤超過10億的物管公司。

物管公司從赴港上市熱潮，到估值股價雙雙回落

內地物管行業擁抱資本市場的時間並不長，但是行業發展速度卻較為迅速。自2014年首家物管公司登陸港交所以來，目前已有50家內地物管公司在港交所上市。

從上市時間上來看，2014年至2017年四年間，赴港上市的物管公司只有4家，並且每年只有1家物管公司上市。2018年和2019年，分別有5家和8家物管公司在港交所掛牌上市。

自2020年開始，物管公司赴港上市的步伐顯著加快。資料顯示，2020年港交所掛牌上市的物管公司數量為18家，上市數量達到歷年最高。

值得一提的是，無論是從物管上市公司的數量這一角度看，還是從二級市場估值這一角度看，2020年是物管行業熱度最高的一年。特別是在估值方面，物管公司在2020年享受到了業績增長與估值提升的雙倍紅利。

以2018年上市的龍頭公司碧桂園服務為例，其在2019年和2020年的市盈率（資料以年末時點為參考）分別為49倍和64倍，同時其股價在2019年和2020年的漲幅分別達到116%和102%。

在龍頭公司股價與估值齊升的背景下，物管公司赴港上市的熱情達到頂峰。2021年，儘管登陸港交所的物管公司數量有所回落，但是在行業快速發展的慣性下依然達到了13家。

然而，自2021年下半年以來，房地產行業出現的一系列調整，特別是2022年一季度出現的個別事件，給行業帶來了一絲寒意，物業管理板塊也出現了明顯調整。

同樣以碧桂園服務為例，一方面，其市盈率從2020年的64倍下降至2021年的37倍，2022年以來進一步下降到21倍，創近年來最低水準；另一方面，碧桂園服務股價2021年下跌幅度超過10%，2022年以來跌幅更是達到32%。

物管行業集中度進一步提升，行業大並購時代加速來臨

2021年，物管行業頭部公司的話語權進一步提升。資料顯示，2021年，百強企業市占率上升至52.31%，較上年增長2.60個百分點。

值得關注的是，2021年行業前十的企業管理面積均值達3.55億平方米，是百強企業均值的6.2倍，市場份額提升至12.84%。增長速度方面，行業前十的企業實現了34.23%的同比增速，高出百強企業同比增速17.54個百分點，進一步拉開了與百強企業整體的差距。

整體來看，近年來物管行業並購熱情持續高漲，特別是在2021年下半年以來物管企業的收並購進程明顯加快。資料顯示，2021年33家物管企業共計發起約84起收並購事件，其中明確披露金額的事件合共61起左右，共耗資約344.9億元。

而這些出手並購的企業以頭部公司為主，例如，2021年碧桂園服務先後72.25億元收購嘉寶服務94.62%股權，100億元收購富良環球100%股權，33億元收購鄰里樂100%股權，此外公司還向協力廠商收購數家物業管理公司、媒體公司及一家物業代理公司。

無獨有偶，2021年旭輝永升服務先後收購華熙鑫安50%股權，美中環境51%股權，紅星美凱龍80%股權，以及收購上海星悅、山東鑫建、鄭州錦藝等。

長期來看，對比房地產市場的行業集中度情況，物管行業的市場集中度依然具備很大的提升空間。資料顯示，2014年至2020年，房地產行業前100名從2009年的22.5提升至2020年的63.2%，行業前10名從2009年的7.9%提升至2020年的27.5%；同期，物管行業前100名物管公司的市場份額從19.5%提升至49.7%，但是行業前10名的物管公司市場份額僅從4.4%提升至10.2%。機構表示，在經歷了近兩年大規模的收並購之後，物管行業頭部企業競爭更加激烈，尾部企業生存空間被擠壓，行業“馬太效應”愈發凸顯。

展望2022年，政策層面延續規範與支援基調，物管板塊估值壓制有望逐漸解除。基本面角度，行業可供管理規模穩步提升、社區增值等新增長極日漸成熟、商管等細分優質賽道湧現，集中度提升趨勢下，優秀物企份額擴張、快速成長仍舊值得期待。在這一過程中，現金充裕和融資能力強的物業管理服務公司更有機會“勝者為王”。