物业管理服务：从上市热潮到陷入低谷，行业大并购时代加速来临

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2022年4月26日，2022中国物业服务百强企业名单发布。资料显示，2021年，物业管理服务百强企业管理面积达到5692.98万平方米，同比增速为16.69%；百强企业市占率上升至52.31%，较上年增长2.60个百分点。

物业管理服务公司多集中在港股上市，截至2022年4月26日，已有50家內地物管公司在港交所挂牌上市。从2014年物管公司首次登陆港交所，到2020年物管公司上市热潮，再到2022年物管板块出现估值和股价双回落，物管板块近几年可谓大起大落。

长期来看，随着內地房地产市场的大规模整合，物管板块也出现了挑战与机遇并存的现象，其中以兼併重组的方式来推进行业集中度加速提升将成为主要趋势。在这一过程中，现金充裕和融资能力强的物业管理服务公司更有机会“胜者为王”。

物管百强企业整体延续增长，碧桂园服务稳居市值榜和业绩榜首位

2022年4月26日，2022中国物业服务百强企业名单发布。资料显示，2021年，物业管理服务百强企业管理面积达到5692.98万平方米，同比增速为16.69%；百强企业市占率上升至52.31%，较上年增长2.60个百分点。

由于A股与港股在上市制度和上市流程方面存在差异，因此绝大多数物业管理公司选择赴港上市。

2014年1月6日，彩生活（01778.HK）成功在港交所上市，成为首家登陆资本市场的內地物管企业，也自此开啟了物管公司上市的先河。

财华社统计，截至2022年4月26日，已有57家物管公司在港交所上市，其中內地物管公司数量为50家。

总市值方面，截至2022年4月26日，碧桂园服务（06098.HK）以1058.93亿元（单位：港币，下同）的总市值高居內地物管公司第一位，也是目前唯一一家市值超过千亿的物管公司。另外，还有9家物管公司总市值超过100亿元，12家物管公司的总市值不足10亿元。

业绩表现方面，从营收的角度看，碧桂园服务、雅生活服务（03319.HK）、绿城服务（02869.HK）和保利物业（06049.HK）2021年营业总收入排名位居前列，同时也是4家仅有的营业总收入超过100亿的物管公司。从净利润的角度看，碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活（01209.HK）、融创服务（01516.HK）、世茂服务（00873）和金科服务（09666.HK）2021年净利润排名位居前列，同时也是6家仅有的净利润超过10亿的物管公司。

物管公司从赴港上市热潮，到估值股价双双回落

內地物管行业拥抱资本市场的时间并不长，但是行业发展速度却较为迅速。自2014年首家物管公司登陆港交所以来，目前已有50家內地物管公司在港交所上市。

从上市时间上来看，2014年至2017年四年间，赴港上市的物管公司只有4家，并且每年只有1家物管公司上市。2018年和2019年，分別有5家和8家物管公司在港交所挂牌上市。

自2020年开始，物管公司赴港上市的步伐显着加快。资料显示，2020年港交所挂牌上市的物管公司数量为18家，上市数量达到历年最高。

值得一提的是，无论是从物管上市公司的数量这一角度看，还是从二级市场估值这一角度看，2020年是物管行业热度最高的一年。特別是在估值方面，物管公司在2020年享受到了业绩增长与估值提升的双倍红利。

以2018年上市的龙头公司碧桂园服务为例，其在2019年和2020年的市盈率（资料以年末时点为参考）分別为49倍和64倍，同时其股价在2019年和2020年的涨幅分別达到116%和102%。

在龙头公司股价与估值齐升的背景下，物管公司赴港上市的热情达到顶峰。2021年，尽管登陆港交所的物管公司数量有所回落，但是在行业快速发展的惯性下依然达到了13家。

然而，自2021年下半年以来，房地产行业出现的一系列调整，特別是2022年一季度出现的个別事件，给行业带来了一丝寒意，物业管理板块也出现了明显调整。

同样以碧桂园服务为例，一方面，其市盈率从2020年的64倍下降至2021年的37倍，2022年以来进一步下降到21倍，创近年来最低水准；另一方面，碧桂园服务股价2021年下跌幅度超过10%，2022年以来跌幅更是达到32%。

物管行业集中度进一步提升，行业大并购时代加速来临

2021年，物管行业头部公司的话语权进一步提升。资料显示，2021年，百强企业市占率上升至52.31%，较上年增长2.60个百分点。

值得关注的是，2021年行业前十的企业管理面积均值达3.55亿平方米，是百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%。增长速度方面，行业前十的企业实现了34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速17.54个百分点，进一步拉开了与百强企业整体的差距。

整体来看，近年来物管行业并购热情持续高涨，特別是在2021年下半年以来物管企业的收并购进程明显加快。资料显示，2021年33家物管企业共计发起约84起收并购事件，其中明确披露金额的事件合共61起左右，共耗资约344.9亿元。

而这些出手并购的企业以头部公司为主，例如，2021年碧桂园服务先后72.25亿元收购嘉宝服务94.62%股权，100亿元收购富良环球100%股权，33亿元收购邻里乐100%股权，此外公司还向协力厂商收购数家物业管理公司、媒体公司及一家物业代理公司。

无独有偶，2021年旭辉永升服务先后收购华熙鑫安50%股权，美中环境51%股权，红星美凯龙80%股权，以及收购上海星悦、山东鑫建、郑州锦艺等。

长期来看，对比房地产市场的行业集中度情况，物管行业的市场集中度依然具备很大的提升空间。资料显示，2014年至2020年，房地产行业前100名从2009年的22.5提升至2020年的63.2%，行业前10名从2009年的7.9%提升至2020年的27.5%；同期，物管行业前100名物管公司的市场份额从19.5%提升至49.7%，但是行业前10名的物管公司市场份额仅从4.4%提升至10.2%。机构表示，在经历了近两年大规模的收并购之后，物管行业头部企业竞争更加激烈，尾部企业生存空间被挤压，行业“马太效应”愈发凸显。

展望2022年，政策层面延续规范与支援基调，物管板块估值压制有望逐渐解除。基本面角度，行业可供管理规模稳步提升、社区增值等新增长极日渐成熟、商管等细分优质赛道涌现，集中度提升趋势下，优秀物企份额扩张、快速成长仍旧值得期待。在这一过程中，现金充裕和融资能力强的物业管理服务公司更有机会“胜者为王”。