鲁商服务（02376）步入招股，智慧多元化驱动，综合实力突飞猛进

原創

2022年6月27日，鲁商服务（02376.HK）启动了招股，这标志着港股内地物管板块又多了一只优质的物管股，供投资者选择。

据全球发售资料显示，鲁商服务将于6月27日至6月30日招股，拟全球发售3334万股股份，其中香港发售股份333.4万股，国际发售股份3000.6万股，另有15%超额配股权。预期定价日为6月30日。发售价将为每股发售股份5.30-7.92港元，预期股份将于7月8日于联交所主板挂牌上市。

与此前的多数赴港上市物管企业不同，鲁商服务收入来源更加多元化，并不存在过度倚重住宅物业的情况。此外，鲁商服务在高增长的在管面积及项目的助力下，已经成为物管赛道中的另一匹「黑马」。

掘金物管赛道，鲁商服务尽显「黑马」本色

2020年以来，经历过疫情重重考验的中国物业管理行业，因其坚守社区最后一道防线，而获得前所未有关注度及投资热度。尤其是在疫情跌宕起伏，物业人坚守及服务，赢得了更多赞许及认可。

在此背景之下，叠加新型城镇化发展推进及政策层面不断加持，中国物管行业市场规模及百强物管企业市场份额均迎来不同增长及提升。其中，以鲁商服务为代表的中小型百强物管企业，凭借良好品牌口碑、数字化和多元化的服务，在其深耕的领域实现高速发展，迅速从众多竞争对手中脱颖而出。

当前行业规模及未来发展方面，中国物管行业市场规模（即在管建筑面积）从2017年的195亿平方米增至2021年276亿平方米，复合年增长率为9.1%；中国物管公司总收入从2017年的4,530亿元增至2021年的6,507亿元，复合年增长率为9.5%。

据中指院预测，中国物管行业市场规模积预计将从2022年的290亿平方米增加至2026年的355亿平方米，复合年增长率为5.2%；中国物管公司总收入预计将自2022年的人民币7,169亿元增加至2026年的人民币8,778亿元，复合年增长率为5.2%。

百强企业方面，中国物业百强企业在管面积平均数从2017年的3,160万平方米提升至2021年5,690万平方米，复合年增速为15.8%，增速远高于整体市场规模增速；在管物业平均数从2017年的178个提升至2021年256个，复合年增速为9.5%；百强物管市场份额从2017年的32.4%提升至2021年的52.3%，行业集中度不断向百强物管靠拢；随着百强物管企业集中度提升，平均收入规模也由2017年的7.42亿元增至2021年13.4亿元，复合年增速为15.9%。

在百强物管马太效应不断增强的当下，大本营设立于山东省的百强物管公司鲁商服务，其成长速度非常惊人，大幅领跑物管企业，成为近年物管赛道另一匹「黑马」。

据鲁商服务招股书显示，公司在管面积从2019年1,074.2万平方米增至2021年2,286.9万平方米，复合年增速为45.9%，同期中国物管行业市场规模及百强物管平均在管面积规模复合年增速分别为7.5%和15.3%；公司在管项目数从2019年36个提升至2021年82个，复合年增长率为50.9%，而同期百强物管在管物业平均数复合年增速仅为9.9%。

除了在管面积及项目大幅领跑外，鲁商服务经营业绩同样领跑整个行业。

营业收入方面，据招股书显示，2019年至2021年，鲁商服务营收分别为3.21亿元、4.03亿元及5.83亿元，复合年增长率为34.8%,而同期中国物管公司总收入及百强物管平均收入规模复合年增速分别为7%、13.5%。

净利润方面，「黑马」鲁商服务依旧有出彩表现。2019年至2021年三年，鲁商服务净利润分别为2,893.4万元、4,536.2万元及7,701.7万元，复合年增速分别为63.2%，同期港股内地物管板块净利润平均复合年增速为48.8%（按照已披露2021年业绩的39家港股物管股平均数计）。

崛起之路：科技赋能，多元化拓宽护城河

实际上，与当前碧桂园服务、万科云等大型物管公司在住宅物管这条细分赛道疯狂复制扩张的战略不同，鲁商服务在注重稳健规模化发展的同时，很会利用自身优势，更加用心、聚焦及专注地去做好物业管理精细化及多元化服务，实现更高质量的发展，进而提升自身核心竞争力。

具体而言，一直以来，背靠地方国资的鲁商服务，始终落实国家发展战略，过去在鲁商集团资源及资本助力之下，深耕大本营山东省的同时，业务网络开始触达物管服务发展潜力巨大的北京、哈尔滨等经济发达地区。

与此同时，依托自身强大科技赋能能力，鲁商服务先人一步在管社区和物业中使用先进硬件，以实现自动化，提高能源及运营效率，减少对劳动力的依赖，从而进一步提高服务质量。

例如，通过安装物联网传感器，以密切监控关键设备和设施日常管理；另外，通过开发应用程序或小程序，为业主提供在线报修、在线缴费、呼叫管家等一站式服务。

有了数字化服务的加持，鲁商服务多元产业生态圈也得到不断升级和扩容，服务业态已经覆盖至住宅、高端写字楼、商业综合体、机场、医院、高校、幼儿园、产业科技园区、城市空间管理运营等多个细分领域。

据招股书显示，截至2021年12月31日，鲁商服务共管理44个非住宅物业，并已签约管理44个非住宅物业，在管总建筑面积及已签约建筑面积分别为1,070万平方米及1,110万平方米。这意味着当前82个在管项目中，鲁商服务超一半的项目为非住宅物业，而这进一步凸显了出其科技赋能下的多元化服务优势。从非业主服务及社区增值服务业务占比变动，亦能反映这一点。

据招股书显示，2021年，鲁商服务物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务收入占总营收比重分别为43.8%、35.1%及21.1%。其中，非业主增值服务及社区增值服务合计收入占总营收比重为56.2%，首度超过物业管理服务收入占比。

非业主增值服务及社区增值服务收入占比提升好处在于，盈利能力往往也会得到全面提升。

2019年至2021年三年里，鲁商服务毛利率分别为17.4%、19.8%和25.4%。公司毛利率提升如此之快，与高毛利率的非业主增值服务及社区增值服务收入比重提升有很大关系。

据招股书显示，2021年物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务毛利率分别为17.6%、35.5%及24.7%。

随着在管面积及项目高速增长，鲁商服务综合实力不断提升，也得到市场认可。据中指院数据显示，根据中指院的资料显示，在2022中国物业服务百强企业中综合实力排名中，鲁商服务排名第41位，以及以2021 年增值服务收入占比、纯利、毛利、收入及在管建筑面积计，鲁商服务于山东省的2022中国物业服务百强企业中分别排名第一、第五、第六、第六和第七，并被评为「2021物业管理行业多元化运营优秀企业」及「2021物业服务专业化运营领先品牌企业」之一。

基于上述优势，鲁商服务此次赴港上市募集资金用途也非常明确，拟计划将募集而来的60%资金用于通过战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合，而剩余40%的资金则用于提升自身多元化社区增值服务，强化自身数字化服务能力，以及一般营运资金用途，进而全面提升自身盈利能力及核心竞争力。

尾语：

在物管赛道依旧大有可为的背景之下，已成长为山东省物业管理服务行业的领军者鲁商服务，此番赴港上市，对于公司自身长远发展，以及行业其他中小型物管公司发展来讲，意义非同一般。

首先，鲁商服务可以依托港交所这个国际化大舞台，提升自身品牌实力、融资能力及第三方拓展能力的同时，内在价值有望进一步释放。

其次，在大鱼吃小鱼的物管赛道中，鲁商服务的精细化服务、多元化组合，都在给其他中小型物管公司未来发展指明了方向：传统物管模式之外，中小型物管公司可发挥流量入口属性，聚焦精细化服务，切入业主生活相关的增值服务及多元化业务延伸领域，拓宽自身的护城河的同时，有望实现更高成长。

可以预见的是，鲁商服务有望凭借多方资源优势，为长期支持其发展的投资者，给予可观的投资回报。