山东省首家物管股今日上市，智慧多元化发展，助力鲁商服务展翅高飞

原創

前言：

今天，山东省物业管理服务行业的领军者鲁商服务（02376.HK），敲响在港上市的锣声。

第一声“铛”，标志着山东省迎来首家上市物管公司；第二声“铛”，标志着鲁商集团的第三大核心资产成功上市；第三声“铛”，标志着港股市场迎来一家拥有高成长属性及背靠地方国资的优质物管股。

对于鲁商服务而言，全球发售阶段获得超额认购，以及获得优质保荐人农银国际的保荐护航，足以反映市场对鲁商服务的期待和认可。

上市之后，鲁商服务有望凭借自身智慧多元化业务模式、国资背景及高成长属性等优势，给看好公司长远发展的投资者，带来更高的投资回报。

基本盘稳健，业绩增长可预见性强

据中指院的资料显示，鲁商服务在2022中国物业服务百强企业中综合实力排名第41位；以2020年增值服务收入占比、纯利、毛利、收入及在管建筑面积计，鲁商服务在山东省2021中国物业服务百强企业中分别排名第二、第六、第六、第六和第七。

此外，鲁商服务凭借强劲的智慧多元化服务能力及品牌实力，于2021年成功中标北京大兴国际机场物业服务等优质项目，同年还获评2021年度山东优质品牌、2021物业管理行业多元化运营优秀企业、2021物业服务专业化运营领先品牌企业等诸多殊荣。

从招股书中，不难看出鲁商服务基本盘非常稳健，不管从业绩、盈利能力及造血能力，还是当前的在管规模增速等方面，公司都有出彩的表现，而且业绩增长可预见性非常的强。

在管面积方面，截至2021年12月31日，鲁商服务在管面积超过2,287万平方米，覆盖中国12个城市，2019-2021年在管面积复合年增速为45.9%，高于同期中国百强物管行业平均在管面积规模复合年增速的15.3%。

业绩方面，据招股书显示，2019年至2021年，鲁商服务营收分别为3.21亿元、4.03亿元及5.83亿元，复合年增长率为34.8%；净利润分别为2,893.4万元、4,536.2万元及7,701.7万元，复合年增速分别为63.2%。其中，净利润复合年增速均港股内地物管板块净利润平均复合年增速为48.8%（按照已披露2021年业绩的39家港股物管股平均数计）。

业绩趋于领跑背后，是鲁商服务多元化服务优势的充分体现。

与过度依赖住宅物管服务的上市物管公司不同，鲁商服务物管服务覆盖面非常多元化，甚至是高毛利率的非住宅物管服务超过了住宅物管业务。

据招股书显示，截至2021年12月31日，鲁商服务已签约管理82个物业，其中44个项目为非住宅项目，约占总签约管理项目比重的53.7%。非住宅物管项目占比高于住宅物管，很大程度上与鲁商集团高度聚焦发展潜力巨大的零售、健康、教育等产业有关。

当前，鲁商服务的已签约物业除了传统住宅小区外，还包括写字楼、商业综合体、市政设施（例如城市道路）、公寓、学校、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业。

上述这些领域，都是对物管服务要求、行业准入门槛极高的细分领域，而且是增值服务需求较大的细分赛道，具备业绩增长可预见性强，以及可想象空间大等特点。

鲁商服务能成功进入到这些领域，与自身强劲的专业化、智能化、精细化的物管服务能力密不可分。

智慧多元化驱动，五大核心竞争力，筑牢护城河

目前，鲁商服务拥有五大核心竞争力，正是凭借这些竞争力，才让公司在众多竞争对手中脱颖而出，进而成长为山东省物管赛道领军者及未来百强物管行列中最有力竞争者。

前两大核心竞争力分别是上述提及的当前领先市场地位、多元化服务组合；第三至第五大核心竞争力分别是优质品牌服务形象、强劲数字化服务能力、经验丰富的管理团队。

优质品牌服务形象而言，成立至今鲁商服务一直秉承“健康为民，幸福为家”的发展愿景，一直致力于通过制定和实施严格的质量标准来不断提高自身的服务质量。

在超高标准化服务体系之下，鲁商服务取得较高保留率及收费率。2019年至2021年，鲁商服务保留率分别为92.3%、100.0%及98.8%；住宅物业的物业管理费收款率分别为79.0%、83.7%及85.1%，呈现不断上涨的态势。此外，鲁商服务非住宅项目一直保持90%以上的收款率。据招股书显示，2019年至2021年，非住宅物业管理费收款率分别为94.8%、90.5%及92.9%。

强劲数字化服务能力而言，这是鲁商服务精细化管理及提升品牌溢价率关键一环，亦是未来继续保持高质量增长的关键驱动力。

成立至今，依托鲁商集团旗下鲁商云智能科技中心的强大数字化能力，鲁商服务率先提供先进的技术解决方案来建设多元化智慧社区，并利用标准化的管理系统，提高运营效率的同时，改善客户体验。

据招股书显示，目前鲁商服务开发了应用程序、微信小程序、智慧停车系统、运营管理系统等数字化产品。其中，用户通过小程序或应用程序，可以实现足不出户，就能办理在线支付、服务请求、投诉和反馈、社区公告、定制家政服务、物业代理服务和访客登记等便利的物管服务。此外，鲁商服务还可以为业主和住户提供定制服务，以满足不同物管服务需求。

此外，在日常的社区和物业管理中，鲁商服务同样使用了先进硬件，以实现自动化，提高能源及运营效率，减少对劳动力的依赖，从而进一步提高服务质量。

例如，通过安装物联网传感器，提升能源使用率及运营效率的管理；通过按照人脸识别功能的智能门禁系统，最大限度提升运营效率及客户体验。

正是基于精细化、系统化和扁平化的标准化管理系统的不断完善，鲁商服务在扩大在管面积及推进更多智慧多元化项目落地同时，也能实现客户满意度、运营效率、盈利能力的全方位提升。

以运营效率为例，据招股书显示，2019年至2021年，鲁商服务每名雇员的在管建筑面积分别为10,077平方米、约13,767平方米及约15,794平方米，复合年增长率为25.2%，而同期物业服务百强企业每名雇员的平均在管建筑面积8,182平方米、8,684平方米及9,636平方米，复合年增长率仅有8.5%。

经验丰富的管理团队而言，背靠鲁商集团的鲁商服务，成立以来就拥有一支经营丰富的管理团队，以及完善的人力资源管理系统，富有竞争力的薪酬方案，有效的内部评价体系以及完善的培训和晋升体系等众多管理资源加持。

据招股书显示，以执行董事、副董事长兼总经理王忠武、执行董事及鲁商设计总经理为代表的一众核心管理成员，在物业管理行业价值链上的公司中，平均拥有超过15年的丰富经验，并平均拥有超过10年的管理经验。

回望过往业绩及经营数据，鲁商服务今天的成就，离不开管理层敏锐的行业洞察力和丰富管理经验的加持。

物管赛道大有可为，鲁商服务大有作为

在鲁商服务构建的智慧多元化生态体系之下，物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三大业务组合彼此互联互通，并依托先进的技术服务及标准化的管理系统，不断为业主及住户提供多元且富有温度的服务体验，同时不断提升运营效率及管理效率，亦在不断筑牢公司的护城河。

展望后市，作为百强物管中成长速度居前的鲁商服务，此番成功在港上市，如虎添翼，品牌形象及认知度势必会随着资本市场关注提升而提升，而企业优质及精细化物管服务亦会打动更多业主及住户，有益于企业规模化发展。尤其是在当前百强物管公司马太效应不断增强的形式之下，作为百强物管赛道中“黑马”，鲁商服务成长空间是巨大的。

据鲁商服务招股书显示，公司在管面积从2019年1,074.2万平方米增至2021年2,286.9万平方米，复合年增速为45.9%；公司在管项目数从2019年36个提升至2021年82个，复合年增长率为50.9%。

据中指院数据显示，2019年至2021年，中国物管行业市场规模及百强物管平均在管面积规模复合年增速分别为7.5%和15.3%；中国百强物管在管物业平均数复合年增速仅为9.9%。

从两组数据对比来看，在没有登陆港交所之前，鲁商服务就已经迸发出惊人的成长性。而上市之后，物管赛道依旧大有可为，鲁商服务更是大有作为。

据中指院预测，中国物管公司在管总建筑面积预计将从2022年的290亿平方米增加至2026年的355亿平方米，复合年增长率为5.2%；中国物管公司总收入预计将自2022年的人民币7,169亿元增加至2026年的人民币8,778亿元，复合年增长率为5.2%。

可以预见，在千亿物管赛道中，拥有资本的鲁商服务在管规模势必会迎来更快增长，智慧多元化生态及多元物管组合亦会不断完善及拓宽，公司经营业绩有望上升至另一高度，内在价值也会随着业绩高走而逐步被释放。届时，鲁商服务有望迎来戴维斯双击时刻。