山東省首家物管股今日上市，智慧多元化發展，助力魯商服務展翅高飛

原創

前言：

今天，山東省物業管理服務行業的領軍者魯商服務（02376.HK），敲響在港上市的鑼聲。

第一聲「铛」，標志著山東省迎來首家上市物管公司；第二聲「铛」，標志著魯商集團的第三大核心資產成功上市；第三聲「铛」，標志著港股市場迎來一家擁有高成長屬性及背靠地方國資的優質物管股。

對於魯商服務而言，全球發售階段獲得超額認購，以及獲得優質保薦人農銀國際的保薦護航，足以反映市場對魯商服務的期待和認可。

上市之後，魯商服務有望憑借自身智慧多元化業務模式、國資背景及高成長屬性等優勢，給看好公司長遠發展的投資者，帶來更高的投資回報。

基本盤穩健，業績增長可預見性強

據中指院的資料顯示，魯商服務在2022中國物業服務百強企業中綜合實力排名第41位；以2020年增值服務收入佔比、純利、毛利、收入及在管建築面積計，魯商服務在山東省2021中國物業服務百強企業中分别排名第二、第六、第六、第六和第七。

此外，魯商服務憑借強勁的智慧多元化服務能力及品牌實力，於2021年成功中標北京大興國際機場物業服務等優質項目，同年還獲評2021年度山東優質品牌、2021物業管理行業多元化運營優秀企業、2021物業服務專業化運營領先品牌企業等諸多殊榮。

從招股書中，不難看出魯商服務基本盤非常穩健，不管從業績、盈利能力及造血能力，還是當前的在管規模增速等方面，公司都有出彩的表現，而且業績增長可預見性非常的強。

在管面積方面，截至2021年12月31日，魯商服務在管面積超過2,287萬平方米，覆蓋中國12個城市，2019-2021年在管面積復合年增速為45.9%，高於同期中國百強物管行業平均在管面積規模復合年增速的15.3%。

業績方面，據招股書顯示，2019年至2021年，魯商服務營收分别為3.21億元、4.03億元及5.83億元，復合年增長率為34.8%；淨利潤分别為2,893.4萬元、4,536.2萬元及7,701.7萬元，復合年增速分别為63.2%。其中，淨利潤復合年增速均港股内地物管板塊淨利潤平均復合年增速為48.8%（按照已披露2021年業績的39家港股物管股平均數計）。

業績趨於領跑背後，是魯商服務多元化服務優勢的充分體現。

與過度依賴住宅物管服務的上市物管公司不同，魯商服務物管服務覆蓋面非常多元化，甚至是高毛利率的非住宅物管服務超過了住宅物管業務。

據招股書顯示，截至2021年12月31日，魯商服務已簽約管理82個物業，其中44個項目為非住宅項目，約佔總簽約管理項目比重的53.7%。非住宅物管項目佔比高於住宅物管，很大程度上與魯商集團高度聚焦發展潛力巨大的零售、健康、教育等產業有關。

當前，魯商服務的已簽約物業除了傳統住宅小區外，還包括寫字樓、商業綜合體、市政設施（例如城市道路）、公寓、學校、主題小鎮、醫院、銀行、產業園及航空基地物業。

上述這些領域，都是對物管服務要求、行業準入門檻極高的細分領域，而且是增值服務需求較大的細分賽道，具備業績增長可預見性強，以及可想象空間大等特點。

魯商服務能成功進入到這些領域，與自身強勁的專業化、智能化、精細化的物管服務能力密不可分。

智慧多元化驅動，五大核心競爭力，築牢護城河

目前，魯商服務擁有五大核心競爭力，正是憑借這些競爭力，才讓公司在眾多競爭對手中脫穎而出，進而成長為山東省物管賽道領軍者及未來百強物管行列中最有力競爭者。

前兩大核心競爭力分别是上述提及的當前領先市場地位、多元化服務組合；第三至第五大核心競爭力分别是優質品牌服務形象、強勁數字化服務能力、經驗豐富的管理團隊。

優質品牌服務形象而言，成立至今魯商服務一直秉承「健康為民，幸福為家」的發展願景，一直致力於通過制定和實施嚴格的質量標準來不斷提高自身的服務質量。

在超高標準化服務體系之下，魯商服務取得較高保留率及收費率。2019年至2021年，魯商服務保留率分别為92.3%、100.0%及98.8%；住宅物業的物業管理費收款率分别為79.0%、83.7%及85.1%，呈現不斷上漲的態勢。此外，魯商服務非住宅項目一直保持90%以上的收款率。據招股書顯示，2019年至2021年，非住宅物業管理費收款率分别為94.8%、90.5%及92.9%。

強勁數字化服務能力而言，這是魯商服務精細化管理及提升品牌溢價率關鍵一環，亦是未來繼續保持高質量增長的關鍵驅動力。

成立至今，依託魯商集團旗下魯商雲智能科技中心的強大數字化能力，魯商服務率先提供先進的技術解決方案來建設多元化智慧社區，並利用標準化的管理系統，提高運營效率的同時，改善客戶體驗。

據招股書顯示，目前魯商服務開發了應用程序、微信小程序、智慧停車系統、運營管理系統等數字化產品。其中，用戶通過小程序或應用程序，可以實現足不出戶，就能辦理在線支付、服務請求、投訴和反饋、社區公告、定制家政服務、物業代理服務和訪客登記等便利的物管服務。此外，魯商服務還可以為業主和住戶提供定制服務，以滿足不同物管服務需求。

此外，在日常的社區和物業管理中，魯商服務同樣使用了先進硬件，以實現自動化，提高能源及運營效率，減少對勞動力的依賴，從而進一步提高服務質量。

例如，通過安裝物聯網傳感器，提升能源使用率及運營效率的管理；通過按照人臉識别功能的智能門禁系統，最大限度提升運營效率及客戶體驗。

正是基於精細化、系統化和扁平化的標準化管理系統的不斷完善，魯商服務在擴大在管面積及推進更多智慧多元化項目落地同時，也能實現客戶滿意度、運營效率、盈利能力的全方位提升。

以運營效率為例，據招股書顯示，2019年至2021年，魯商服務每名僱員的在管建築面積分别為10,077平方米、約13,767平方米及約15,794平方米，復合年增長率為25.2%，而同期物業服務百強企業每名僱員的平均在管建築面積8,182平方米、8,684平方米及9,636平方米，復合年增長率僅有8.5%。

經驗豐富的管理團隊而言，背靠魯商集團的魯商服務，成立以來就擁有一支經營豐富的管理團隊，以及完善的人力資源管理系統，富有競爭力的薪酬方案，有效的内部評價體系以及完善的培訓和晉升體系等眾多管理資源加持。

據招股書顯示，以執行董事、副董事長兼總經理王忠武、執行董事及魯商設計總經理為代表的一眾核心管理成員，在物業管理行業價值鏈上的公司中，平均擁有超過15年的豐富經驗，並平均擁有超過10年的管理經驗。

回望過往業績及經營數據，魯商服務今天的成就，離不開管理層敏銳的行業洞察力和豐富管理經驗的加持。

物管賽道大有可為，魯商服務大有作為

在魯商服務構建的智慧多元化生態體系之下，物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三大業務組合彼此互聯互通，並依託先進的技術服務及標準化的管理系統，不斷為業主及住戶提供多元且富有溫度的服務體驗，同時不斷提升運營效率及管理效率，亦在不斷築牢公司的護城河。

展望後市，作為百強物管中成長速度居前的魯商服務，此番成功在港上市，如虎添翼，品牌形象及認知度勢必會隨著資本市場關注提升而提升，而企業優質及精細化物管服務亦會打動更多業主及住戶，有益於企業規模化發展。尤其是在當前百強物管公司馬太效應不斷增強的形式之下，作為百強物管賽道中「黑馬」，魯商服務成長空間是巨大的。

據魯商服務招股書顯示，公司在管面積從2019年1,074.2萬平方米增至2021年2,286.9萬平方米，復合年增速為45.9%；公司在管項目數從2019年36個提升至2021年82個，復合年增長率為50.9%。

據中指院數據顯示，2019年至2021年，中國物管行業市場規模及百強物管平均在管面積規模復合年增速分别為7.5%和15.3%；中國百強物管在管物業平均數復合年增速僅為9.9%。

從兩組數據對比來看，在沒有登陸港交所之前，魯商服務就已經迸發出驚人的成長性。而上市之後，物管賽道依舊大有可為，魯商服務更是大有作為。

據中指院預測，中國物管公司在管總建築面積預計將從2022年的290億平方米增加至2026年的355億平方米，復合年增長率為5.2%；中國物管公司總收入預計將自2022年的人民幣7,169億元增加至2026年的人民幣8,778億元，復合年增長率為5.2%。

可以預見，在千億物管賽道中，擁有資本的魯商服務在管規模勢必會迎來更快增長，智慧多元化生態及多元物管組合亦會不斷完善及拓寬，公司經營業績有望上升至另一高度，内在價值也會隨著業績高走而逐步被釋放。屆時，魯商服務有望迎來戴維斯雙擊時刻。