港股通持股创新高，碧桂园（02007）内在价值不断凸显

原創

今年以来，复杂多变的新冠肺炎疫情、全球通胀压力增加、地缘政治情绪扰动及经济增速放缓影响之下，即便政策暖风频频，房地产市场信心不足，房企去化承压，上半年业绩预亏房企超50家，二级市场做多情绪相对低迷。

面对上半年市场敏感而脆弱的神经，碧桂园为代表的头部房企，以较强韧性和战略定力，积极响应国家政策，采取措施保竣工、保交付，保持平稳经营，也给行业注入了信心。

保交付、保偿债、能盈利，韧性凸显

当前环境下，碧桂园在市场的一举一动牵动着很多房企与购房者的目光。

在风声鹤唳、挑战重重的2022年上半年房地产市场中，碧桂园入选示范房企、提前还清年内美债、房企保供的排头兵、世界500强排名上升……企业韧性凸显。

2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响，工程进度、交付预期、结转周期都受到极大影响，叠加国内宏观市场表现疲软，楼市行情不振，房地产销售业绩负增长，盈利能力下降成为普遍性问题，预亏房企更是大幅增加。

具体言之，从行业层面来看，根据中指院数据显示，2022年上半年TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%。2022年上半年70城房价涨跌榜中，下跌城市多达57个，仅有12城市同比出现略微上涨。

从企业端来看，据不完全统计，截至目前已有包括建业地产、蓝光发展、正荣地产等在内超50家房企发布上半年业绩预亏公告。

在严峻市场环境下，上半年碧桂园自身战略也做出调整，积极响应国家“保交楼、保民生、保稳定”的工作指引，把“保交付”视为年内重点工作来抓，并依托自身行业领先融资成本、开发能力等优势，实现交付量及满意度再创新高，极大打消市场对“停贷断供”风波的担忧。

2022年上半年，碧桂园共计1070个批次、25万户房屋如期交付，覆盖全国30个省市、214个城市、780个区县。与此同时，438个项目首月交付率达75%及以上，165个项目实现了交付即办证。交付的质量和维保服务满意度较上年度稳步提升8%以上，总体满意度整体提升4%。

当然，在行业销售及房价双下滑大环境之下，碧桂园也无法独善其身，上半年销量及净利润不免受到波及，但依托龙头房企的发展韧性和战略定力，各项数据仍保持行业领先位置。

根据中指院数据显示，2022年上半年碧桂园业绩规模继续领跑行业，权益合同销售额和销售面积分别为1,851亿元和2,348万平米。

盈利方面，在预亏房企大规模出现的情况下，碧桂园预期上半年核心净利润介乎约45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎约2亿元至10亿元。当前环境下，如碧桂园这样没有出现违约甚至提前偿债、正常保证交付、还能保持盈利的房企，真的已经不多，这也彰显出头部房企强劲抗风险能力。虽然上半年净利润较去年有所下滑，也是合乎情理，符合房地产当前盈利普遍下行的市场规律。

除了业绩方面继续领跑行业外，今年以来，每当市场风声鹤唳之际，碧桂园都以身作则给市场传递信心。

随着境外债务风险舆论渐起，碧桂园率先通过提前赎回到期债务方式，清空年内境外债。紧随其后，龙湖等房企也表示年内已经还清境外债的消息，为行业共同发声。

当市场揣度今年世界500强是否有房企一席之地时，碧桂园携手万科、保利、龙湖、绿地跻身世界强林，更难能可贵的是，碧桂园排名升至第138位，连续6年上榜，排名平稳上升。

南向资金大举加仓碧桂园

即便碧桂园能在严峻的楼市及经济下行市场环境中砥砺前行，但无奈二级市场投资情绪过度恐慌，很多投资者俨然把房地产板块下跌行情视为“熊市”，忽视了市场本可以获利的好机会，出现了投资“末期麻痹”现象。

在此背景之下，不乏一些投资者秉承巴菲特“别人恐慌时贪婪”的投资哲学，逆势加码内房股。其中尤为钟意优质民营龙头股碧桂园。

据富途数据显示，自8月份以来（如上图所示），南向资金不断逆势加仓碧桂园，最近20日净买入2.59亿股，资金净流入额为7.08亿元，位居港股通近20日资金净流入榜单的第6位。

据Wind数据显示，截至2022年8月17日，碧桂园港股通持股比例为2.58%，创出公司港股通开通以来的持股新高，较7月29日1.88%的持股比例，提升了70个基点。这足以反映出当前碧桂园安全边际远高于其他内房股，而且未来发展前景及可获取投资收益确定性强，不然资金没必要冒险逆流加仓。

南向资金选择真金白银大举加仓碧桂园的背后，或许跟以下几方面因素有关。

第一，黑暗即将过去，黎明终将来临。

去年底至今，房地产稳健发展的利好政策不断出台，房地产政策底已经形成行业共识，只不过一般市场底相较于政策底有所滞后，目前房地产市场底部已经进入筑底阶段了。

从销售看，1-7月份，全国商品房销售面积下降23.1%，降幅比上半年略有扩大，但低于1-5月份降幅；全国商品房销售额下降28.8%，比1-6月份收窄0.1个百分点，连续两个月降幅收窄。从投资看，1-7月份，房地产投资下降6.4%，降幅比1-6月份扩大1个百分点，但降幅扩大幅度有所收窄。对此，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖于8月15日在国新办新闻发布会上表示，目前房地产市场虽然呈现下行态势，但当前整体上处于筑底阶段。

只不过房地产市场进入筑底阶段，恰逢房企业绩进入探底阶段，即盈利普遍下滑，以及净利预亏房企扎堆出现。这让本就草木皆兵的投资情绪更加敏感且脆弱，抑制了整个房地产板块的反弹。恰恰此时，股价下探也推高了碧桂园等优质民营房企的投资安全边际及估值魅力。

截至2022年8月18日，碧桂园市盈率为1.76倍，创上市以来的新低；市净率为0.237倍，处于破净状态。

在估值严重被低估之际，公司投资收益优势不断放大。当前，碧桂园的股息率(TTM)为14.6%，位居内房股股息率前列。

第二，稳扎稳打，销售规模持续领先。

近年来，丰富土储及强考核牵引下高回款率，让碧桂园拥有领跑行业的底气及实力。

据了解，截至2021年年底，碧桂园在全国共有3216个项目，覆盖31个省、299个地级市以及1425个区县，总权益可售资源达1.48万亿元，其中75.4%位于五大城市群、98%位于常住人口50万人以上的区域、93%位于人口流入区域，布局市场需求潜力可观、去化预期理想。

2022年上半年，碧桂园的权益销售1851亿元，权益回款现金回款约为1703亿，权益回款率92%，已连续7年回款率保持 90%以上的区间。这足以反映出龙头房企碧桂园强大抗周期风险能力及稳增长韧性。

基于此，碧桂园的常务副总裁程光煜在今天（8月18日）投资会上表示，相信行业最困难的时刻已经过去，现在是底部盘整过程，预期下半年公司会维持比较有序的销售节奏，保持与头部同行相当的销售水平。

此外，基于上半年“保交付”的成绩，碧桂园管理层表示非常有信心有实力做好保交付的工作，预计2022年下半年公司计划交付50万套，约等于上半年的2倍。

第三，财务健康且稳定。

近年来，碧桂园凭借稳健经营业绩、良好债务结构及充裕现金储备，成为当前金融机构、监管机构、券商及国际大行眼中优质民营龙头房企，得到较高评价及认可，公司也很畅通的在境内外发行了公司债、供应链ABS和ABN、境外融资等多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。

截至2021年底，碧桂园现金储备提升至1,813亿元，利息覆盖倍数提升至2.3倍，总借贷余额下降至3179亿元，净负债率下降至45.4%，融资成本下降至5.20%，处于行业较低融资成本水平。

到了2022年，碧桂园成为民营房企中的“示范生”，先后获得招商银行和农业银行的认可及支持，分别签订150亿元和400亿元战略合作协议；5月，碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，成功发行5亿元公司债；8月，有市场消息称，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为房企提供流动性支持……利好消息不断，让公司更有实力去抵御市场可能发生的不确定性风险。

资产负债表持续不断优化，以及全面且多样的融资渠道，让碧桂园拥有了充裕可动用现金流，促使公司偿还债务方面有了更多操作空间和准备时间。

就在碧桂园今日（8月18日）召开的投资者会上，公司常务副总裁程光煜表示，下半年碧桂园没有到期美元债，仅在9月分及11月份有两笔合计40亿元境内债需要偿还，目前已做好了相关资金安排。

结语：

今年以来房地产频频暴雷，再加上疫情反复不断，对经济造成很大影响，也打击不少投资者人信心。面对困境及挑战，以碧桂园为代表的优质民营龙头房企，以较强韧性和抗风险能力，高质量的完成一系列交付任务。

作为国内稳经济稳增长的重要组成部分，提振房地产的各项举措都在积极推进，房地产市场也进入筑底阶段。但是，筑底并不意味迎来大反弹，市场信心恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。在这个恢复时间里，也是行业重塑竞争格局及探索新业态的过程，市场投资机遇有望向优质的头部企业靠拢，这或许就是资金逆势加仓碧桂园最底层投资逻辑。