龙湖集团：中期业绩显韧性，经营性收入半年突破110亿

原創

前言：

逆境是检验企业的试金石，亦是价值投资者发掘优质投资标的最佳时机，譬如股神巴菲特“在别人恐惧的时候贪婪”的投资哲学，“全球投资之父”约翰·肯尼迪的“危机中寻找时机”的投资信条。

当下，正经历不亚于熊市的房地产市场，绝大多数投资者被恐惧、悲观等情绪所占据，尤其成为不少技术面投资者反面教材。就在这样的极度不被外界投资者看好的环境中，南向资金逆流而上选择加持龙湖集团、碧桂园和美的置业这三家民营房企“示范生”。其中，最受市场青睐的是龙湖集团（00960.HK），近十二个交易日，股价增幅超2成。

从价值投资角度来看，在逆境之中，集稳健经营业绩、良好财务功底及“长期主义”的经营理念为一体的龙湖集团，正不断凸显企业内在价值，资金选择大举增持加仓或许正看中这一点。

房企“示范生”，营收及净利实现行业领跑

2022年以来，纵使房地产政策暖风频频，但在复杂多变的新冠肺炎疫情、全球通胀压力增加、地缘政治情绪扰动及经济增速放缓影响之下，楼市信心不足，房企去化承压，上半年业绩预亏房企超50家，二级市场做多情绪相对低迷。

在此背景之下，作为优质房企的龙湖集团，展现出极强的发展韧性和战略定力，2022年上半年各项核心经营数据均保持稳步增长之势，展现出“示范生”该有的韧性与底色，为行业贡献了一个应对新常态的样本。

在经营业绩方面，2022上半年，大幅下滑、亏损几乎笼罩着房地产行业。根据中指院数据显示，2022年上半年TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%。据不完全统计，截至目前已有包括建业地产、蓝光发展、正荣地产等在内超50家房企发布上半年业绩预亏公告。

在此形势之下，强如龙湖集团多多少少受到些许波及，但公司始终强调“生意逻辑”，在不放过市场机会，亦不盲目追求规模，保持回报率、现金流持续健康。稳定的主基调下，营业额上演逆势增长，毛利及净利润保持行业领跑态势。

据公司财报显示，2022年上半年，龙湖集团实现营业额948亿元，同比增长56.4%，且回款率为100%；归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率21.3%。

在土地市场降温带来投资机遇方面，2022年上半年，拥有极强的投资定力和刻度把握的龙湖集团，斩获多块优质地皮，为未来稳增长奠定了夯实基础。

2022年上半年，房企TOP100拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%。这也为龙湖集团获取优质土储创造了极佳投资机会。

据公司财报显示，2022年上半年，龙湖集团新增17幅新地，新增土地储备总建筑面积为226万平方米，权益面积134万平方米。截至2022年6月底，龙湖集团土储提升至6767万平方米，权益面积4690万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。

除此之外，在“爆雷”、谣言四起的上半年，作为2022年民营房企“示范生”，龙湖集团自身战略也做出调整，不追求拼规模，积极响应国家“保交楼、保民生、保稳定”的工作指引，依托自身行业领先融资成本、开发能力及多元化等优势，实现行业领先的交付量及满意度，极大打消市场对“停贷断供”风波及“房企债务”的担忧。

“保交楼，保民生”工作方面，2022年上半年，龙湖集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，实现按期交付率高达100%。此外，龙湖集团不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。

境外债方面，当境外债务风险舆论渐起，龙湖集团通过对财务结构的持续优化，龙湖集团始终把握融资、发展的主动权，率先通过提前赎回到期债务方式，清空年内债务。这种勇于担当，砥砺前行的方式，极大提振了整个房地产市场信心，也让龙湖集团收获资本市场一波好感。

健康且稳健财务功底，融资成本堪比央企

成立至今，龙湖集团坚信保持财务的稳健性，是支持公司业务的健康和持续发展，以及防范财务风险，提升抗风险能力重要工作。

基于此，无论市场起伏跌宕，龙湖集团始终严格遵守财务管理纪律，坚决控制短债比例及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。正是这样的持之以恒的坚持，造就了现如今的民营房企“示范生”。

2022年以来，龙湖集团凭借稳健经营业绩、良好债务结构、堪比央企融创成本、充裕现金储备，成为年内金融机构、监管机构、券商、国际评级机构，眼中优质房企，得到较高评价及认可，公司也能很顺利及通畅的在境内外进行多样化融资。

1月份，龙湖集团完成28亿公募公司债券的发行，其中3+3年期品种发行规模20亿元，票面利率3.49%；5+3年期品种发行规模8亿元，票面利率3.95%。2月份，龙湖集团又取得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书，注册规模为50亿元。

2022年5月，龙湖集团被监管机构选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。

2022年上半年，龙湖集团累计新发行公司债、绿色债合计约50亿元，融资成本维持在4%左右的水平，跟国企融资成本保持一致。

2022年上半年，龙湖集团平均融资成本再创新低至3.99%，而且是三家示范民营房企中融资成本最低的一家。此外，上半年，龙湖集团负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%；现金短债比4.07，连续六年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准，极大提升了财务安全系数。

更为重要一点是，在今年上半年，惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构不断下调国内房企评级之际，龙湖集团却凭借稳健的经营与自律的财务管理，持续三大国际评级机构获得评级机构的认可，是少数获得境内外全投资级评级的优质房企。

截至2022年6月31日，龙湖集团持续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普分别保持对公司BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。

正是持续不断优化债务结构，以及全面且多样的融资渠道，让龙湖集团下半年拥有融资操作空间，支持公司实现更高质量的增长。

8月16日，多家银行与龙湖集团签订银团贷合约，公司获得一笔34.5亿港元为期5年的贷款。在当前的民营房企融资难的背景下，龙湖集团该笔银团贷款对于民营房企来说难能可贵。

8月25日，龙湖集团发行新一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，票息仅3.3%。这是中债信用增进公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券，为民营房企后续融资开好了头。

值得一提的是，随着融资渠道更加通畅无阻，龙湖集团年内已基本无偿债压力。

写在最后

长期投资的底层投资逻辑的第一考虑要素是投资标的的财务稳健度，企业的经营有一定的商业周期，财务健康且稳健的企业，行业低迷可以存活，甚至出现强者恒强的竞争格局，企业的市场份额会出现逆势提升。

目前，这一投资逻辑正随着龙湖集团上半年业绩逆势稳增长，而不断得到应验，南下资金正不断涌入港股市场“扫货”，而且股东们也正不断增持自己股票。

截至2022年8月27日收盘，据富途数据显示，最近20日港股通累计净流入2146.7万股。随着南下资金不断涌入，龙湖集团股价也迎来大涨，近十二个交易日股价累计涨幅为27.75%，该涨幅位居港股通、内房股板块前列，而且高于当前其他两家示范房企（美的置业及碧桂园）。

此外，南下资金外，大股东Charm Talent International Limited 及主要股东Junson Development International Limited非常看好龙湖集团长远发展，于8月12日分别增持约1.34亿股和0.66亿股，以股代息合计约55.6亿港元。

史上最伟大的投资者之一彼得·林奇(Peter Lynch)曾说过：“企业内部人员或股东可因各种原因出售他们的股票，但他们只为一个原因而买入：他们认为股价价值将逐步显现的时候。”