【财华洞察】股价一泻千里，康桥悦生活经历了什么？

原創

“迷你”型物管企业康桥悦生活(02205.HK)，近日股价相当凄惨。

8月16日至9月7日，康桥悦生活股价惨遭腰斩，其中9月6月和7日分别暴跌27.46%和18.57%。目前，公司市值不到8亿港元，在港股物管板块中排名处于中下游位置。

康桥悦生活股价连日大跌，是否意味着公司成长性和投资价值已不复存在呢？此外，康桥悦生活股价暴跌背后又有潜藏哪些风险点呢？

股权高度集中

与很多股权分散的物管企业不一样，康桥悦生活是一家股权高度集中的企业。

根据富途牛牛数据，截至9月7日，康桥悦生活最大股东是宋革委，宋革委持有公司高达71.25%股权。而去年2月公司提交的招股书显示，公司公众股东持股量仅为25%。从股权结构看，康桥悦生活符合股权高度集中的情况。

宋革委同时也是康桥悦生活的主席兼非执行董事，其曾于2005年获经济观点报社评为“中原地产十大领袖人物”。

香港证监会曾多次提示：股权高度集中于极少数股东，即使少量股份成交，公司股价亦会大幅波动。

在社交平台上，有一名网友调侃道：拿几十万出来，就可以拉(康桥悦生活)10个点，体验庄家的快乐。

值得注意的是，近20日公司股票净卖出的经纪商比较集中，大部分是中融平和以及建银国际，这两家经纪商净卖出的股份分别达7.1万股及6.8万股。

因此，康桥悦生活股价暴跌的背后，或与上述两家经纪商持股锐减有很大关系，股价存在被操控的可能性。

上市公司股权结构过于集中，除了随时可能会引发股价上窜下跳外，“一家独大”的局面还不仅不利于公司人力资源配置优化，也不利于董事会治理结构的规范。

负面消息缠身，成被执行人

在资本市场上，作为小物管企业的康桥悦生活存在感并不高。但通过仔细了解，康桥悦生活仍有不少“黑历史”，属于事儿比较多的企业。

根据天眼查资料，康桥悦生活累计有高达867个司法案件，数量不免令人吃惊。

在多次开庭公告中，康桥悦生活被列为被告的共有17次，案件主要是物业服务合同纠纷、财产损失赔偿纠纷和租赁合同纠纷。

此外，在法律诉讼中，康桥悦生活共有2次成为被执行人，被告身份涉及资金25余万元。

最近一次案件是康桥悦生活被郑州市上街区人民法院列为被执行人，执行标的为2057元。

今年4月，康桥悦生活还自曝了其上市违规操作。

根据公司公告，康桥悦生活在2021年6月与公司主席宋革委旗下的地产开发企业北京同道签订协议，拟就后者开发的部分物业项目提供咨询服务和销售活动组织等服务。

而在2022年4月21日，康桥悦生活与北京同道签订了补充销售代理服务框架协议。根据该协议，康桥悦生活应向北京同道集团成员公司支付销售代理服务框架协议下的销售代理服务可退还保证金。截至公告之日，康桥悦生活已向北京同道集团支付历史可退还保证金总额2.21亿元，但其中1.81亿元仍未偿还。

该交易属于关联交易，但康桥悦生活在支付历史可退还保证金前未遵守上述适用要求，因此违反了港交所上市规则。

对此，康桥悦生活表示是由于疏忽所致。为此，公司加强了内部控制措施，包括定期向公司各业务部门的相关人员进行关联交易内部培训，定期审查、监控和核实与持续关联交易有关的现有数据库等。

此次事件给康桥悦生活带来两大负面影响，一是其存在的内部管控问题公之于众，显然容易导致市场对其人信任度有所下降；二是突然冒出未尝还的1.81亿元，或许反映出当前公司现金流存在一定的压力。

收入净利齐降，如何面对大鱼吃小鱼的时代？

去年以来，物管行业出现了多起大鱼吃小鱼的并购案例，部分并购项目涉及金额高达百亿规模，如碧桂园服务(06098.HK)去年就以不超百亿资金收购了富力物业。

在这种背景下，行业加速进入洗牌阶段，头部企业和中小企业的分化现象将越来越明显。对于中小企业来说，若不被收购，企业在项目获取、现金流和品牌影响力等层面显然拼不过中大型企业，成长能力将受到更大的考验。

康桥悦生活在国内只能算是小型物管企业，2022年6月底的在管建筑面积仅不到3000万平米，而国内在管建筑面积超过1亿平米的中大型物管企业并不在少数。同时，康桥悦生活只是区域性物管企业，大部分在管建筑面积和收入来源均位于河南省，存在较大的地区依赖风险。

从近日递交的半年报看，康桥悦生活做不到“小而美”，在大环境之下往年高增长势头戛然而止，只能在风中“凌乱”。

半年报显示，2022上半年，康桥悦生活收入约3.72亿元，同比下降6.4%；公司拥有人应占利润为约4950万元，同比下降了3.5%。

今年上半年，康桥悦生活大本营——河南省的地产市场萎靡不振，冲击了公司的增值服务业务。

河南统计局数据显示，1-6月份，河南省商品房销售面积5670.65万平方米，同比下降8.9%，其中，住宅销售面积下降9.7%；商品房销售额3484.71亿元，下降17.3%。

在此背景下，依赖河南省的康桥悦生活业务也受到了影响。报告期内，非业主增值服务收入约7880万元，同比下降了54.3%，公司归咎于地产行业缩水；社区增值服务收入约5920万元，同比下降了5.1%，公司称是因为国内外经济环境影响。

对比其他物业股，康桥悦生活的成绩单处于什么水平？

根据Wind数据统计，在港股40只物管股中，有高达32只股在今年上半年实现了营收的增长，其中取得双位数增幅的企业占了大多数；此外，有21只股的净利润实现了增长。无论从营收还是净利润表现看，在对物管股抱有极高的增长期待的资本市场内，康桥悦生活的成绩单很难激起投资者的兴趣。

拉长时间看，康桥悦生活在2021年也踩下了发展的急刹车。当大部分上市物管企业在2021年取得优异成绩之际，康桥悦生活却面临着营收增速下滑、净利润下降的尴尬。

综上看，作为小型物管企业，康桥悦生活在行业中的综合竞争力显然有待提升，没有规模优势和项目获取优势，增值服务层面的抗风险能力不够强。未来，随着行业“大鱼吃小鱼”的趋势愈演愈烈，留给康桥悦生活发展壮大的空间或将越来越狭小。