山东第三大物管企业IPO,医院物业是门好生意吗？

原創

润华智慧健康再度冲刺港股上市。

继2021年6月29日、2022年3月10日递交招股书失效后，日前，润华智慧健康三度向港交所主板递交上市申请。

三度冲刺上市，润华智慧健康基本面如何？本次能否如愿？

栾涛家族企业，主要服务医院项目

背靠润华集团，润华智慧健康是一家综合物业管理服务提供商，公司业务重心位于山东省，大多数在管项目在山东，还有一部分位于北京及深圳等一线城市。

润华智慧健康的实控人为栾涛，也是润华集团创始人，业务涉及汽车销售、地产、物业等多元领域。据公开资料显示，润华集团是山东省最大的汽车销售集团之一。根据《山东商报》的报道，在2020年山东创富榜上，栾涛以59.48亿元的财富排在第90位。

本次上市的润华智慧健康只是栾涛资本版图的一部分，据招股书披露，栾涛和其子栾航乾，以及夫人梁跃凤通过Springrain Investment(英属处女群岛公司)间接持有润华物业73.2%股权，构成一致行动人。

与大多数物业管理企业侧重点不同的是，润华物业在管项目主要分为医院、公共物业、商业及其他非住宅物业（包括办公楼、产业园及停车场）、住宅物业四类。其中，医院物业、公共物业项目是主要收入来源。2019年至2021财年，润华物业来自医院的收益占总收益比例约36.2%、29.8%及35.9%。

公司管理的部分重点医院包括山东省千佛山医院、山东省立医等。院根据弗若斯特沙利文报告，就2021年来自物业管理服务的总收益而言，润华智慧健康在山东省排名第三，占据物业管理服务市场的约1.0%；在中国整体物业管理行业的市场份额约为0.1%；

2021财年，公司有46家在管医院及104个在管公共物业。根据弗若斯特沙利文报告，按2021年各板块所产生的收益计，在山东省物业管理服务供应商中，公司在医院及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块分别位列第二及第三。

招股书显示，近三年润华物业营收实现较大幅度增长。

公司营收从2019财年的3.97亿元（单位人民币，下同）增至2020财年的4.86亿元，并进一步增至2021财年的6.01亿元，2019财年至2021财年的复合年增长率为23.1%；

但公司毛利率不高，净利润规模较小。

2019财年-2021财年，公司毛利率分别为16.8%、21.2%、19.0%；年内溢利分别约为2710.8万元、4869.2万元、4445.1万元。

医院物业是门好生意吗？

医院后勤服务是支持及保障医院正常运作的一项重要基础，包括医疗、科研、疾病预防、卫生护理等。

医院后勤服务主要包括传统物业管理服务及增值服务。

传统物业管理服务主要涉及安保服务、清洁服务、绿化及园艺维护、养护及维护服务以及其他；增值服务主要包括资产及设施管理、安全管理、患者服务等。

随着中国健康产业固定资产投资的不断增加，中国医院总数于近年来稳定增长，由2016年的约29000家增加至2021年的37000家，复合年增长率为5.0%。

医院数目不断增加刺激了对医院后勤服务的需求，因此，为中国医院后勤服务市场带来更广阔的发展前景。自2016年至2021年，中国医院后勤服务市场的总收益由164亿元增加至342亿元，复合年增长率为15.8%。

未来随着医院后勤服务的要求不断提升，预期医院后勤服务市场的总收益将会继续增加。预计于2026年中国医院后勤服务的总收益将达672亿元，2021年至2026年的复合年增长率为14.5%。

从规模和增速来看，医院物业服务市场不可小觑，但鉴于行业和地域壁垒等，当前医院物业服务市场仍然属于小众市场，目前各公司在该产业市场份额较低，市场还处于初级的发展阶段。

具体来看，医院物业服务市场参与者主要有爱玛客、复医天健、吉晨卫生、医管家、明喆物业、国天物业、斯马特以及润华物业等，上述公司中鲜少有上市企业。

2021年，山东省医院后勤服务市场的五大物业管理服务供应商占医院后勤服务所得收益的约26.0%，集中度相对较低。润华物业名列第二，占山东省医院后勤服务市场的7.2%。

大客户集中&员工成本风险

润华智慧主要客户来自医院、政府机构、民营企业等独立第三方客户，公司与这些第三方客户的关系维护对于未来业绩影响较大。从收入占比看，公司对一些大客户较为依赖。

2019财年-2021财年，来自公司五大客户的销售额分别占总收益的约32.1%、33.7%、25.5%，其中自最大客户的销售额分别占相应年度总收益的约8.2%、13.1%、7.0%。未来公司或面临大客户集中风险。

此外，医院及公共物业通常对保洁服务、安保服务及设施管理等方面有更高的标准和要求，这对物业服务企业的员工素质提出更高要求。

众所周知，物业管理行业属于人员密集型行业，对人力依赖大，行业用工成本不断增加，以至于有不少行业企业，为了节约成本采用劳动外包、或者雇佣一些老年人上岗作业，一些人员形象、工作态度等细微环节做不到位都会损害品牌服务形象和声誉。

显然为医院物业等公共设施服务，润华智慧是不太能像住宅物管企业一样雇佣老年人作业，其人力成本也高居不下。

截至最后实际可行日期，公司直接雇用7000名以上的全职雇员，于2019财年-2021财年，公司员工成本分别为约2.69亿元、2.68亿元、2.66亿元，分别占服务总成本的约81.5%、70.0%、54.7%。

同时，公司会委聘分包商从事一般清洁以及物业工程及园林建设相关服务，由自己的员工监督及管理。上述财年，公司产生的分包费分别约3410万元、7778万元、1686万元，分别占服务总成本的约10.3%、20.3%、34.6%。

人工成本占比较大，且逐年上涨，对于采用“包干制”收费模式的物业管理企业是一种挑战，公司的盈利能力基本取决能否有效控制及减少员工成本以及分包费的能力。