【IPO透视】长租公寓大浪淘沙，魔方生活能否成功上市？

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近日，手握魔尔公寓、魔方公寓、V客青年公寓、9号楼公寓等多个品牌公寓的魔方生活服务集团有限公司（以下简称魔方生活）向港交所主板市场发起了冲击，递交了IPO申请书。至此，也掀起市场对长租公寓行业的关注。

据悉，魔方生活服务是首个赴港IPO的长租公寓企业。

知名地产分析师严跃进认为，魔方生活此次寻求上市动作值得肯定和鼓励，也是当前房地产市场低迷下长租公寓企业积极向上的表现。

他认为，当前上市看似时机不好，其实反过来也是一个最好的时机，尤其是在房地产下行压力下，房源的整合和盘活是大趋势。魔方生活若是上市，后续房源收购的成本有望降低，对于其扩大经营规模有积极的作用。

经历行业洗牌，长租市场房企“为王”

十年前，长租公寓万亿市场曾在国内掀起一个巨大的资本风口。

最早开始试水的是租赁行业带头大哥链家，2011年链家成立自如品牌独立运营租赁业务。

2015年前后，地产中介、开发商、金融资本开始大规模介入住房租赁市场，长租公寓的发展迎来井喷。据相关数据统计，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌总量已经达到300多个，管理房间数量超过200万间。

在资本跑马圈地背后，行业抢房、涨租等乱象随之而来，还不乏一些企业打着长租公寓的旗号行租金贷等生意之实。

在经历2018年左右的暴雷、跑路和行业治理后，长租公寓风口减退。据公开报道，近三年来有超过200家长租公寓企业消失，就连美股上市的“长租公寓第一股”青客公寓也已宣布破产，蛋壳公寓也暴雷从纽交所摘牌。

一些沉淀下来的品牌仍以资本雄厚的房地产开发商为主，如万科（000002.SZ）的“泊寓”，龙湖（00960.HK）的“冠寓”，旭辉（00884.HK）的“瓴寓”，以及招商蛇口（001979.SZ）的“壹间公寓”等。

据克而瑞数据显示，截至2022年上半年，中国住房租赁企业开业规模排名前二分别为万科的“泊寓”和龙湖的“冠寓”，均超过10万间。

与上述动辄超10万间的长租公寓品牌相比，魔方生活的基本面如何？

业绩规模化增长，流动负债净额增加

魔方生活是长租行业较早试水的企业之一。

2009年6月，魔方生活在南京开设首间魔方公寓，开启为白领人员提供优质租赁公寓之旅，进而衍生出今天的魔方公寓品牌，定位追求优质租房生活的白领人员；

2016年9月，公司又推出9号楼公寓，开始解决蓝领人员对优质住宿的需求，开始在长租公寓多个领域的探索。

回忆创业之初，魔方生活CEO柳佳在公开演讲时曾透露，当时公寓行业属于新兴产业，更多的从业者是二房东，他们用普通住宅来提供租赁住房，而商业连锁公寓领域几乎一片空白。“我们当初去办营业执照，工商局说没有公寓管理公司这样一个分类，要么办酒店管理公司，要么办物业管理公司”。

自2009年在南京开设第一家门店，魔方生活已走过13年历程，魔方公寓、9号楼公寓已经成为公司两大旗舰品牌，且均成为各自的细分市场中最知名的品牌。

截至2022年6月30日，魔方生活在全国26座城市的394个地点有76190套在营公寓，大部分位于一线城市北京及上海。

公司运营上述租赁公寓的模式大致分为两种，一是直营模式，二是加盟管理和第三方托管。前者为公司整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营；后者以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

截至2022年6月30日，公司约65.7%的公寓以直营模式经营。

与其他公寓公司一样，魔方生活的大部分收入来自客户支付的租金收入，包括个人住户及企业客户。随着公寓数量扩张，公司业绩也取得迅猛发展。

往绩期间，公司的收入由2019年的约9.47亿元（单位人民币，以下同）增至2021年的约14.71亿元，复合年增长率为24.7%；净利润由2019年的约0.635亿元增至2021年的约2.95亿元，复合年增长率为115%。

2022年上半年，公司收入同比增长24.1%至约8.5亿元，但净利润下滑严重，或受上海疫情影响，2022年上半年公司净利润仅为41万元，而去年同期为1.62亿元。

公司的财务亮点是整体毛利率较高，近三年一直在80%以上，尤其是直营模式毛利率表现亮眼，表明连锁品牌长租公寓在租赁市场竞争力较强，或许是一门不错的生意。

不过公司流动负债净额规模增长较为明显，或让公司面临一定的流动资金风险，并影响业务拓展。

招股书显示，截至2019年、2020年及2021年12月31日以及2022年6月30日，公司的流动负债净额分别约为7.03亿元、13.41亿元、15.06亿元及15.43亿元；公司的流动租赁负债占比也进一步扩大，上述节点分别约为3.88亿元、4.26亿元、7.18亿元及9.26亿元，分别占截至同日租赁负债的7.8%、8.7%、9.4%及12.2%。

政策向好，长租公寓迎来新一轮发展期？

长租公寓市场虽然经历野蛮生长、行业企业暴雷等现象，但行业仍需辩证对待。首先从行业端看，国内长租公寓市场始终有需求。

由于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口（尤其是年轻人流入城市）增加等驱动因素影响，近年，中国租赁公寓市场迅猛发展。根据弗若斯特沙利文的资料，中国租赁公寓市场的规模由2017年的1.2万亿元增至2021年的1.8万亿元。至2026年，中国租赁公寓市场的规模预计将进一步增至2.7万亿元。

其次，近来行业利好政策也持续兑现。

例如4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，提到要完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房。

在政策加持下，长租公寓市场或将迎来新一轮发展。

总体来看，虽然长租公寓的风口已过，但行业需求仍在，尤其是在北上广深等一线城市。且经历前期大浪淘沙，目前行业发展趋于稳定。近来租赁政策暖风频吹，再次让行业企业迸发新动能，魔方生活选择此刻IPO，不啻为一个好时机。