【IPO透視】長租公寓大浪淘沙，魔方生活能否成功上市？

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近日，手握魔爾公寓、魔方公寓、V客青年公寓、9號樓公寓等多個品牌公寓的魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱魔方生活）向港交所主板市場發起了衝擊，遞交了IPO申請書。至此，也掀起市場對長租公寓行業的關注。

據悉，魔方生活服務是首個赴港IPO的長租公寓企業。

知名地產分析師嚴躍進認為，魔方生活此次尋求上市動作值得肯定和鼓勵，也是當前房地產市場低迷下長租公寓企業積極向上的表現。

他認為，當前上市看似時機不好，其實反過來也是一個最好的時機，尤其是在房地產下行壓力下，房源的整合和盤活是大趨勢。魔方生活若是上市，後續房源收購的成本有望降低，對於其擴大經營規模有積極的作用。

經歷行業洗牌，長租市場房企「為王」

十年前，長租公寓萬億市場曾在國内掀起一個巨大的資本風口。

最早開始試水的是租賃行業帶頭大哥鏈家，2011年鏈家成立自如品牌獨立運營租賃業務。

2015年前後，地產中介、開發商、金融資本開始大規模介入住房租賃市場，長租公寓的發展迎來井噴。據相關數據統計，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌總量已經達到300多個，管理房間數量超過200萬間。

在資本跑馬圈地背後，行業搶房、漲租等亂象隨之而來，還不乏一些企業打著長租公寓的旗號行租金貸等生意之實。

在經歷2018年左右的暴雷、跑路和行業治理後，長租公寓風口減退。據公開報道，近三年來有超過200家長租公寓企業消失，就連美股上市的「長租公寓第一股」青客公寓也已宣佈破產，蛋殼公寓也暴雷從紐交所摘牌。

一些沉澱下來的品牌仍以資本雄厚的房地產開發商為主，如萬科（000002.SZ）的「泊寓」，龍湖（00960.HK）的「冠寓」，旭輝（00884.HK）的「瓴寓」，以及招商蛇口（001979.SZ）的「壹間公寓」等。

據克而瑞數據顯示，截至2022年上半年，中國住房租賃企業開業規模排名前二分别為萬科的「泊寓」和龍湖的「冠寓」，均超過10萬間。

與上述動辄超10萬間的長租公寓品牌相比，魔方生活的基本面如何？

業績規模化增長，流動負債淨額增加

魔方生活是長租行業較早試水的企業之一。

2009年6月，魔方生活在南京開設首間魔方公寓，開啓為白領人員提供優質租賃公寓之旅，進而衍生出今天的魔方公寓品牌，定位追求優質租房生活的白領人員；

2016年9月，公司又推出9號樓公寓，開始解決藍領人員對優質住宿的需求，開始在長租公寓多個領域的探索。

回憶創業之初，魔方生活CEO柳佳在公開演講時曾透露，當時公寓行業屬於新興產業，更多的從業者是二房東，他們用普通住宅來提供租賃住房，而商業連鎖公寓領域幾乎一片空白。「我們當初去辦營業執照，工商局說沒有公寓管理公司這樣一個分類，要麽辦酒店管理公司，要麽辦物業管理公司」。

自2009年在南京開設第一家門店，魔方生活已走過13年歷程，魔方公寓、9號樓公寓已經成為公司兩大旗艦品牌，且均成為各自的細分市場中最知名的品牌。

截至2022年6月30日，魔方生活在全國26座城市的394個地點有76190套在營公寓，大部分位於一線城市北京及上海。

公司運營上述租賃公寓的模式大致分為兩種，一是直營模式，二是加盟管理和第三方託管。前者為公司整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對該等租賃物業進行管理和運營；後者以自有品牌或相關委託方的品牌管理和運營加盟公寓。

截至2022年6月30日，公司約65.7%的公寓以直營模式經營。

與其他公寓公司一樣，魔方生活的大部分收入來自客戶支付的租金收入，包括個人住戶及企業客戶。隨著公寓數量擴張，公司業績也取得迅猛發展。

往績期間，公司的收入由2019年的約9.47億元（單位人民幣，以下同）增至2021年的約14.71億元，復合年增長率為24.7%；淨利潤由2019年的約0.635億元增至2021年的約2.95億元，復合年增長率為115%。

2022年上半年，公司收入同比增長24.1%至約8.5億元，但淨利潤下滑嚴重，或受上海疫情影響，2022年上半年公司淨利潤僅為41萬元，而去年同期為1.62億元。

公司的財務亮點是整體毛利率較高，近三年一直在80%以上，尤其是直營模式毛利率表現亮眼，表明連鎖品牌長租公寓在租賃市場競爭力較強，或許是一門不錯的生意。

不過公司流動負債淨額規模增長較為明顯，或讓公司面臨一定的流動資金風險，並影響業務拓展。

招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年12月31日以及2022年6月30日，公司的流動負債淨額分别約為7.03億元、13.41億元、15.06億元及15.43億元；公司的流動租賃負債佔比也進一步擴大，上述節點分别約為3.88億元、4.26億元、7.18億元及9.26億元，分别佔截至同日租賃負債的7.8%、8.7%、9.4%及12.2%。

政策向好，長租公寓迎來新一輪發展期？

長租公寓市場雖然經歷野蠻生長、行業企業暴雷等現象，但行業仍需辯證對待。首先從行業端看，國内長租公寓市場始終有需求。

由於高昂的置業成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等驅動因素影響，近年，中國租賃公寓市場迅猛發展。根據弗若斯特沙利文的資料，中國租賃公寓市場的規模由2017年的1.2萬億元增至2021年的1.8萬億元。至2026年，中國租賃公寓市場的規模預計將進一步增至2.7萬億元。

其次，近來行業利好政策也持續兌現。

例如4月25日，國務院辦公廳發佈《關於進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見》，提到要完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給，支持繳存人提取住房公積金用於租賃住房。

在政策加持下，長租公寓市場或將迎來新一輪發展。

總體來看，雖然長租公寓的風口已過，但行業需求仍在，尤其是在北上廣深等一線城市。且經歷前期大浪淘沙，目前行業發展趨於穩定。近來租賃政策暖風頻吹，再次讓行業企業迸發新動能，魔方生活選擇此刻IPO，不啻為一個好時機。