产业园开发商中电光谷盈利平稳，“一体两翼”策略有喜有忧

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中电光谷(00798.HK)是国内知名的产业园区开发及运营商，股东背景雄厚。

公司第一大股东是中央直接管理的国有特大型骨干企业——中国电子，后者持有公司33.67%股权。中国电子可谓是上市公司的“孵化器”，旗下上市公司众多，除了中电光谷，还有半导体和集成电路企业深科技(000021.SZ)、电子元器件厂商振华科技(000733.SZ)、光伏玻璃制造企业彩虹新能源(00438.HK)等多家企业。

通过以中国电子网信产业资源为依托，以及“重新定义产业园区发展商业模式”，中电光谷近几年来发展稳步上升，盈利能力较为稳定，在全国40多个城市运营了各类主题产业园。

但在二级市场上，中电光谷表现一般。公司股价长期震荡，交投偏冷，目前市值不到30亿港元，市盈率(TTM)仅为3.58倍，估值相当具有吸引力。

“一体两翼”构造了较稳定的基本盘

按照定位，中电光谷在官网中表示：秉承“一城一法”理念，以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，构建“一体两翼”业务格局。

虽然只是一家产业园区开发及运营企业，但中电光谷目标远大，公司称“始终铭记服务新兴产业的时代使命，探索产业园区的新时代。”

回顾近些年的发展历程，中电光谷“一体两翼”的业务格局确实推动了公司的发展进程。

在“一体两翼”的基本框架下，自2016年起，中电光谷发展思路从“专业”转变为“创新生态、产业资源共享”。后来，公司在2020年又提出走“P+EPC+O”(策划到设计采购制造，再到专业化运营)的运营模式，同时再辅以数字化运营提供支撑。

这些动作的实施，给中电光谷经营业绩起到很大的提振作用。下图所示，2016年以来，公司营收和净利润整体稳步增长，盈利能力较为稳定。

特别是园区运营业务，该业务愈加多元化且深入，增长势头迅猛；园区开发业务实现了多区域布局，为园区运营业务起到一定的反哺作用；公司组建了多支产业投资基金，完成了近60家科技企业的股权投资，投资企业估值增加超31亿元，在园区招商方面有一定的协同作用，不过该业务利润不稳定。

从主营业务层面看，中电光谷有别于地产开发商，其与产业升级关系紧密，可将公司归类为基建企业和商管企业。因此，公司的这种发展模式受宏观经济影响相较于地产开发商低，抗风险能力较强，经营较为稳定。

园区运营服务：体系化运营，成长性佳

中电光谷的目标是要打造产业资源共享平台，而园区运营服务，则是该目标的重中之重。

中电光谷在官网是这样介绍园区运营服务业务的：凭借体系化能力为客户提供多样化服务。通过多年的积累，公司的园区运营服务已达到了体系化服务的能力，形成了园区项目策划、空间规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、园区金融服务、餐饮、酒店等15类业务。

这种体系化的运营，中电光谷为入园企业提供了全生命周期的服务体系，满足了入园企业多元化的需求，为公司拓宽了收入的边界。

在实现体系化服务能力的基础上，中电光谷也不忘给自己进行“升级”，即给产业园披上数字化的衣裳。

基于产业园场景的AI二次算法、基于运营场景的IOT 联动平台、基于可视化成本的E-MAP、GIS+BIM平台，中电光谷推出了OVU园区数字运营系统，以提升园区的整体运营效率，推动中小微企业数字化升级。

在2021年中期报中，中电光谷表示：公司数字化园区运营系统正逐步覆盖全国35个城市的50个园区并在国家级网络安全基地获得示范应用，与包头、重庆等多地政府达成数字化综合运营服务的合作意向。

体系化运营以及数字化升级，使中电光谷的园区运营服务业务取得不错的成绩。

除了受疫情冲击严重的2020年，设计与建造服务以及物管服务业务充当起了运营服务业务的动力火车，成长性较强。由此看，“P+EPC+O”运营模式的驱动力较强，而物管业务抗风险能力也不弱，随着建筑面积规模的提升，营收也水涨船高。

此外，园区物业租赁和能源服务以及团体餐饮及酒店服务业务收入虽然规模较低，但整体也保持增长。

由此可见，体系化的运营模式有利于激发入园企业的多样化需求，此番转型带动了中电光谷的规模增长。

园区开发服务：成长动能不足，交付面积增长乏力

受益于中国电子产业资源的支持，中电光谷的园区开发业务走出了武汉，不断向外延伸，成为全国性的园区开发商。

截至今年8月底，中电光谷在全国42个城市布局76个主题产业园区，拥有软件园、金融港、科技城、智造园、芯谷、研创中心、创意天地、科创园、创新综合体等不同类型园区产品线体系，部分主题产业园项目都成为所在地重点建设项目和城市名片。

然而，相较于园区运营服务业务，中电光谷的园区开发业务增长波动性很大，“压舱石”的作用未能很好地展现出来。2021年，国内经济回暖带动公司自有产业园签约额及回款金额大增，当年公司园区开发业务收入同比飙升64.1%至23.81亿元。

而2021年之外的其他报告期，园区开发业务收入均出现了萎缩。对于收入下降的原因，中电光谷在业绩报告中并未进行解释。

我们从公司转结收入面积(已出售及交付建筑面积)以及签约金额表现看看有何变化。

一般来说，地产/产业园开发商的签约合同额与转结收入面积走势趋同。上图可以看出，2017年以来，公司园区开发业务的转结收入面积整体波动下降，显示出签约合同额亦是整体增长乏力。

值得留意的是，在2022年上半年，中电光谷新竣工面积是增加的，同比大增68.9%，但转结收入面积却同比下降了近30%。竣工项目在增加，销售出去的项目和业务收入却齐下降，什么原因造成的？

第一，关于转结收入面积下降的原因，说明中电光谷完工的园区项目市场需求不佳，入园的企业数量或出现了下降。这应该是今年上半年宏观经济下行压力增大，导致企业运营活跃度下降，影响到企业入驻产业园。这是整个宏观经济的问题，中电光谷很难扭转经营颓势。

第二，业务收入下降除了受转结收入面积下降冲击外，中电光谷面临的问题也很棘手：与地产业一样，产业园的平均售价也出现了下滑。报告期内，公司已出售项目每平米平均售价为5809元，较上年同期下滑了13.5%。

值得一提的是，在整个市场需求疲弱之际，中电光谷园区开发却根本停不下来，不知那些项目竣工后能否都获得企业业主们的签约。

2020年-2021年，公司产业园区新开工面积分别为85.7万平米和90.6万平米；2021年上半年和2022年上半年，新开工面积分别为29.2万平米和22.8万平米。同时，今年6月底公司在建面积仍达145.1万平米，为近年来较高水平，按照公司说法，这是“为十四五期间产业园业务规模的稳定增长发挥压舱石作用奠定基础。”

此外，中电光谷还持续扩充土储。在今年6月底，公司产业园用地储备面积为731万平米，创出多年来新高，储备项目遍布全国多个城市。

总结：

产业投资方面，受近两年经济形势影响，中电光谷的产业投资业务业绩也不稳定。2018年-2021年，该业务分部业绩分别为1.22亿元、0.75亿元、0.89亿元及3.32亿元，2022年上半年公司则未披露业绩数据。

所以，中电光谷的“一体两翼”发展策略，其实还是要靠“一体”角色的园区运营服务业务来支撑。2022年上半年，该业务代替了园区开发服务业务，成为公司营收担当，营收占比达73.3%，较2021年提升25.9个百分点。并且，该业务增长确定性强，迎合了产业升级、数字化的趋势，未来还有较大挖掘的空间。

园区开发服务和产业投资业务，抗风险能力显著弱于园区运营服务业务，很容易受到宏观经济层面的波动影响。虽说该两个板块在财务层面未能像园区运营服务一样充当中电光谷增长的发动机，但就如公司所指的：有利于降低系统风险、发挥协同作用。