【百强透视】万亿物业赛道再起航，中海物业逆势“领潮”

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昔日红火的物业赛道在经历一年多的承压后，再次成为资本市场宠儿，多只物管股在2022年底以来重新开始绝地反击，股价涨幅领跑整个港股市场。更有机构大胆预测，到2025年物业行业市场空间有望超过3万亿元。

中海物业(02669.HK)绝对是港股物业股中的明星股，2022年上半年业绩取得逆势大幅增长，行业表现亮眼。除业绩增长外，中海物业还在继续开拓市场，持续扩大规模。

年末再行收购，拓展广州市场

2022年底，中海物业一则收购引起市场注意。

12月9日晚间，中海物业发布公告，公司全资子公司中海物业管理广州有限公司以7610万元（相当于约港币8390万元）的代价购买广州利合物业管理有限公司100%股权。

广州利合物业管理有限公司成立于2010年，主要于中国广州从事物业管理业务。截至2021年12月31日，广州利合物业管理有限公司除税后净溢利约为682万元。截至2022年10月31日，目标公司的未经审核资产净值为约1040万元。

值得一提的是，广州利合物业管理有限公司卖方是中国海外发展(00688.HK)的间接非全资附属公司，为中海物业的关联人士。

因为中国海外发展和中海物业同为中国海外集团的控股公司。据了解，中海外海集团分别在中海物业及中国海外发展已发行股本中拥有约61.18%及56.09%权益。

所以可以看出，本次收购是中海集团内部一次资产结构优化调整，利合物业在被纳入中海物业后，可以获得行业标杆物业的规范发展；而中海物业则获得一次拓展广州市场的机会，对双方发展都将产生利好。

物业行业典范，曾入选“港股100强”

据悉，中海物业隶属于中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团，是中国首批获得一级资质的物业管理品牌。

与很多行业企业不同的是，中海物业是从香港进入内地发展的一家物业。公司最早于1986年在香港开展物业服务，为港澳地区最大的物业服务企业，香港最大的政府设施物业管理服务商，香港第二大公共房屋物业管理服务商，在管项目覆盖香港全部18个行政区，全面服务港澳地区超10万住宅单位逾30万市民。

1991年，中海物业进入中国内地，并将香港物业服务经验引入内地，是内地物业管理行业的开拓者、引领者，在业内最早提出“服务是可以设计的，也是可以量化的”。

此后中海物业以特色鲜明的港式服务迅速走红，成为国内物业服务行业的龙头企业之一，亦成为“港股100强”评选活动的常客。据港股100强官网显示，中海物业曾多次代表港股物管板块入选“港股100强”，并在该活动的子榜单中斩获不俗成绩。

截至2022年6月30日，中海物业服务范围覆盖142座主要城市，包括香港、澳门特别行政区、北京、上海等除西藏、中国台湾外所有省份和自治区的省会城市。

公司服务项目1451个，服务面积超过2.87亿平方米，涵盖精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区、医院、学校等多元化业态。

目前，公司服务超过100家世界500强企业客户，成为央企、国企、民企最为信赖的合作伙伴，合作对象包括北京协和医院西单院区等。

中海物业还数度被评为物业服务百强企业TOP10，无论是在业绩还是服务面貌上，都是行业争相学习的榜样。在物业行业，中海物业的标准化是非常值得称道的，是行业企业争相现场调研的行业标杆。

在资本市场，作为行业头部企业之一，中海物业同样获得投资者青睐。2015年，中海物业在香港联交所主板上市，在第八届港股100强中，中海物业还获得“总回报率10强”，2021年又入选恒生物业服务及管理指数。

能入选总回报率十强，说明中海物业在资本市场的投资价值十分显著，也是投资者热衷追逐的投资标的。

百强本色：上半年业绩增长亮眼，毛利率有所下降

回顾刚刚过去的一年，物业股在相当长的时间内因为地产等诸多因素承压，但中海物业股价表现相对稳健，业绩实现超预期逆势大涨。

2022年上半年，中海物业实现营业收入58.1亿港元，同比增长35.3%，超额完成30%增长预期；公司整体毛利8.77亿元，同比增长27.1%；中海物业股东应占溢利达5.22亿元，同比增长32.7%；毛利率为15.1%，同比下滑1个百分点。

海通证券指出，公司营收增长主要是由于以包干制为主导在管面积的上升，非住户及住户增值服务业务增长，以及停车位销售的持续上升带动。

不过海通证券指出，2022年上半年，中海物业毛利率水平下降，增值服务毛利率继续下降。公司加权平均物业管理服务分部毛利率稍微下滑至13.1%，主要由于物业管理板块进行市场扩张时以较高比例的包干制合约为主。

光大证券指出，公司作为老牌央企物管公司，营收和归母净利润保持中高速增长，资源禀赋深厚，品牌实力强大，关联方稳定交付优质资源，自身外拓积极，基础物管发展提速；同时项目合伙人制度激发员工活力，人均效能明显提升，管理费用率有所优化。基础物管对业绩增长具有强有力支撑作用，且占比进一步提升，有效缓解非业主增值服务增速放缓趋势。

小结

作为“港股100强”总回报率十强获得者，中海物业无论是在业务、业绩还是在资本市场都是行业佼佼者，时值“2021/2022年度第十届香港上市公司高峰论坛暨港股100强颁奖盛典”即将于2023年2月24日举行，中海物业能否入选十分值得期待。

据悉，本次“2021/2022年度第十届香港上市公司高峰论坛暨港股100强颁奖盛典”是由港股100强研究中心主办，财华社、富途安逸、洞视科技联合协办。活动会围绕发展热点开展论坛，汇聚行业翘楚，加强交流合作，帮助更多香港上市公司融入国家大局，把握大湾区机遇，共商建设前路。

“港股100强”评选活动始于2012年，由腾讯网和财华社共同发起，在港股颇具影响力和号召力。活动旨在利用大数据和一系列科学、公允的评价指标对上一年度香港上市公司的各项数据进行分析与计算，评选并公布优秀的上市公司榜单及颁发奖项。

历经十载，“港股100强”影响力逐年扩大，已经成为港股市场一年一度的盛事，同时也是香港资本市场的价值新标杆及投资风向标，深受专业机构、市场及社会各界的认同和信赖。