【百强透视】物管行业动荡，世茂服务加速“开疆拓土”

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2022年房地产行业的不确定性蔓延到了物业服务行业，资本市场表现动荡。虽然行业面临一定困难，但是行业规模仍在扩大，其中不乏一些头部企业趁机加码拓展规模，世茂服务就是其中一个典型。

世茂“大飞机战略”重要双翼之一

世茂服务（00873.HK）是世茂集团附属子公司，同时也是世茂集团“大飞机战略”重要双翼之一。

2020年，世茂提出“大飞机战略”，其中，以房地产开发为核心主体，以酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐、金融为“双翼”，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展“尾翼”。

2020年10月，作为“双翼”之一的世茂服务在香港联合交易所成功挂牌上市，其无论是在世茂集团的地位，还是在行业的地位日益巩固。

虽然孵化于世茂集团内部，但世茂服务已经拥有超过15年的物业管理经验，重点布局长三角、环渤海、华南与中西部四大核心城市群。

公司服务组合不仅有住宅物业，还涉及政府及公共设施、学校、康养中心、机场候机室贵宾厅等城市服务的众多细分领域。

截至2022年6月30日，公司合约面积3.33亿平方米，在管面积2.56亿平方米，签约物业1574个，覆盖全国128个城市，涵盖住宅、学校、医院、办公楼、产业园、交通枢纽等业态，为近320万业主和用户提供综合物业管理、多元增值服务、城市服务业务及数字科技业务。

当前公司规模已经处于行业领先地位，并多次位列物管行业综合实力百强榜单前十位。

加速项目拓展毛利率下滑

2022年上半年，市场对于房地产行业的忧虑蔓延到了物业服务行业。面对行业动荡，世茂服务加速对第三方项目外拓。2022年上半年，公司中标多个合同金额高、示范效应强的标杆项目，例如北京中医药大学良乡及和平街校区项目、西交利物浦大学太仓校区项目、宜家·理想城、中国工商银行嘉兴分行项目等。

期内，公司新增住宅项目合约建筑面积占比达到51.7%。新增非住宅项目合约建筑面积中，约有50.0%为产业园，学校和医院等有较高业务价值的项目；其中高校类项目合约建筑面积占比达到非住宅类的32.8%。

2022年上半年，世茂服务的在管面建筑积实现2.56亿平方米，同比上升46.2%；合约建筑面积实现3.33亿平方米，同比上升39.3%。

由于在管建筑面积的稳步增长，期内世茂服务物业管理服务实现收入人民币23.42亿元（单位以下同），同比增长16.3%，收入占比为54.9%，充分发挥了“压舱石”的作用。

不过期内物业管理服务毛利润水平有所下降，约为6.16亿元，较2021年同期下降0.4%；毛利率为26.3%，与2021年同期的30.7%相比，下降4.4个百分点。

公司解释下滑原因主要是第三方项目比例提升较快，相较于来自世茂集团的项目，第三方项目的毛利率比较低；其次，公建类项目占比快速提升，相较于住宅类项目，公建类项目的毛利率比较低。

在物业管理等主要板块收入增长带动下，2022年上半年，世茂服务营业收入42.66亿元，同比增长12.9%。不过期内公司权益持有人应占利润约1.4亿元，同比下降约75.9%。

光大证券研报指出，减值与可转债利息费用增加影响公司利润。期内公司金融资产减值亏损3.8亿元，较2021年同期1.3亿元增加约202%。

不过光大证券同时认为，世茂服务的外拓能力显著提升，第三方在管面积占比超75%，具备独立发展能力。鉴于市场已经充分反映其悲观预期，故维持“增持”评级。

小结

在经历去年一年的行业动荡之后，近期港股物业股迎来估值重构，成为市场关注的重点板块之一。

目前在港股市场颇具影响力的“港股100强”评选正在火热拉开，“2022香港上市公司发展高峰论坛暨第十届港股100强颁奖典礼”即将于2023年2月24日举行，物业股曾在过去九届“港股100强”中斩获不俗排名。在港股上市两年后，世茂服务能否入围评选值得关注。