【百強透視】中駿商管：商管收入下行，住宅板塊異軍突起

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近來港股物業股普遍回暖，碧桂園服務、雅生活服務、保利物業等頭部物管企業紛紛迎來大漲。

就在這波港股物管股上漲行情中，過去被市場摒棄的中駿商管（00606.HK），股價跌跌撞撞也能錄得超10%漲幅。據富途數據顯示，中駿商管近60日股價漲幅約15%，位居港股物管股漲幅榜的中下水平，大幅跑赢同一營收規模的東原仁知服務、弘陽服務及第一服務。

中駿商管能先於其他物管股反彈，很大程度與其商業化模式存在很大的關系。

「商管+住宅」雙輪驅動

實際上，中駿商管是一家以商業物業管理服務為主導的服務提供商，公司由中駿集團（01966.HK）分拆而來，於2021年7月在港交所成功掛牌上市。

中駿集團創辦於1987年，總部設於上海，是一家專注於房地產開發及相關業態的綜合性城市運營服務商，業務體系涵蓋住宅開發、商業地產、長租公寓、產業地產、大型購物中心的運營管理、住宅與公共設施的物業管理等業務板塊，以及基金管理及投資等金融服務。

據克而瑞研究中心發佈「2022年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP200」榜單顯示，中駿集團2022年實現銷售金額606.3億元，排名行業31；權益銷售額490.1億元，排名行業25，屬中型地產公司。

中駿商管運營總部也同樣設於上海，主要業務包括商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務兩大板塊。

公司通過「中駿世界城」品牌為業主、租戶及消費者提供專業的商業物業管理及運營服務，通過「世邦泰和」為住宅物業提供服務。

公司服務項目遍佈海峽西岸經濟圈、長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區及中西部地區等熱門都市圈，截至2022年6月末，公司分别擁有264個及156個簽約及在管項目，總簽約建築面積約為4860萬平方米及總在管建築面積約為2400萬平方米。

商管收入下行，住宅板塊異軍突起

2022年，在國内新冠疫情的反復衝擊下，中駿商管業績受到巨大挑戰。公司商業物業管理及運營服務分部實現總收入約為2.03億元（單位下同），同比減少約27.6%。

財報顯示，受到中駿集團最近逐漸減少購買土地的影響，期内，中駿商管開業前管理服務收入大幅減少大幅約82.6%。開業前管理服務是指在商業物業開業前向物業開發商提供的市場研究及定位、前期咨詢及規劃、建築設計咨詢、租戶獲取及開業準備服務。

雖然商管板塊收入有所下滑，但該板塊仍實現一定規模增長，期内在管建築面積約160萬平方米，同比大幅增長約50.5%；在管項目16個，同比增加4個；簽約建築面積約600萬平方米，同比增長約23.7%。

相較於公司核心商管板塊收入下滑，去年同期中駿商管的住宅物業板塊卻異軍突起，期内分部實現總收入約為4.02億元，同比大幅增長約34.6%。

中駿商管的住宅部分也實現規模拓展，在管建築面積約2240萬平方米，同比增長約27.3%；在管項目140個，同比增加27個；簽約建築面積約4250萬平方米，同比增長約15.0%。

在未來發展中，中駿商管表示，將更會積極推進第三方在管項目的拓展，增加簽約及在管項目數量，提高盈利規模，並進一步降低對中駿集團的依賴度。

相較於商管板塊受疫情衝擊較大，住宅板塊成為物管行業的「壓艙石」，有力對衝了商管板塊下滑帶來的業績風險。2022年上半年，公司實現收入約6.05億元，同比上升4.4%。

不過由於較高毛利率的商業物業的開業前管理服務收入大幅減少，導致整體毛利率有所下滑，從2021年同期約49.3%減少至2022年上半年的約41.6%。上半年，母公司擁有人應佔溢利約為1.34億元，同比減少約10.8%。

現如今，隨著内地疫情優化政策落地，房地產寬松政策頻頻，「商管+住宅」雙輪驅動的中駿商管業績增長存在更多的可能，這或許是其優於其他物管股率先反彈的重要影響因素之一吧。

小結

在港股眾多物業股中，中駿商管以其特色鮮明、知名度較高的商管服務聞名業界。雖然在去年公司商管板塊業績受影響較大，但住宅板塊的崛起卻有力為公司扳回一局，公司的發展韌性可見一斑。

時值「2022香港上市公司發展高峰論壇暨第十屆港股100強頒獎典禮」即將於2023年2月24日舉行，去年表現可圈可點的中駿商管能否入圍榜單值得關注。

「港股100強」是港股市場一年一度的盛事，同時也是香港資本市場的價值新標桿及投資風向標，深受專業機構、市場及社會各界的認同和信賴。中駿商管如果能入圍榜單，或將為公司在二級市場獲得高關注度增添更多籌碼。