万科保利拟定增筹近275亿，楼市春天还有多远？

原創

周末，万科（02202.HK，000002.SZ）拟定增筹150亿元人民币的消息霸屏，在此之前，A股市值规模与其相当的房地产开发商保利发展（600048.SH）也在去年年底宣布了定增计划，拟筹125亿，两大巨头合起来筹措的金额高达275亿元人民币，目的大致相同——为其发展项目融资，同时补充运营资金。

万科的定增计划

万科计划向不超过35名特定对象非公开发行A股股票，发行对象范围为符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、财务公司、资产管理公司、保险机构投资者、信托公司、合资格境外机头投资者以及其他合格的投资者，并有6个月的禁售期。

万科计划筹资150亿元人民币，为其11个项目融资，占了融资规模的70%（或105亿元人民币），其余的30%筹资所得（45亿元人民币）用于补充流动资金。

万科这次定增的发行价不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%，发行数量为不超过11亿股，或相当于该公司发行前总股本的9.46%，不超过该公司发行前A股总股本的11.32%。Wind的数据显示，万科近20日的A股股价累计下滑5.96%。

该公司透露，其筹资的目的是推动公司业务发展，优化资本结构，增强资金实力。

当前，深铁集团持有万科的32.43亿股，相当于其总股本的27.88%，为公司第一大股东。

在公布了定增计划后，万科也发布了未来三年（2023年-2025年）的股东分红回报规划，表示在未来三年内，其会继续注重现金分红与股东回报，在满足公司正常生产经营的资金需求情况下，计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%，以安抚现有股东。

在此之前，万科最近的两次融资，是分别于2019年和2020年发售H股筹资。

2019年4月，万科以每股配售价29.68港元，向不少于六名承配人配发及发行2.63亿股新H股，合计筹得78.06亿港元，扣除费用后的募资金额为66.43亿元人民币。

2020年6月，万科向不少于六名承配人配发及发行总数为3.16亿股新H股，配售价为每股25港元，配售所得78.90亿港元，扣除发行费用后的募资金额为71.65亿元人民币。

到2022年12月31日，上述募集资金已全部使用完毕，全额用于偿还其境外债务性融资。

无独有偶的是，A股上市的保利发展也于2022年末提出向包括保利集团在内的不超过35名特定对象，非公开发行8.19亿股，募资125亿元人民币，为其14个发展项目融资（110亿元人民币），占总筹资额的88%，另外留有15亿元人民币补充流动资金，占剩余的12%。

大家都知道当前房企的负债较高，既然增发融资，为什么保利发展和万科都不忙于偿还债务，而将重点放在项目发展上？

为何万科与保利不用筹资的款项用于偿付债务？

经过大浪淘沙留存下来的房地产企业，或体现出在逆境下生存的韧性和业务优势，但是需要注意的是，它们的财务状况尚未十分理想。考虑到二级市场对其估值偏低，这些房企都倾向于向资金雄厚的金融机构甚至控股公司融资而非公开发行，以降低对二级市场交易气氛的干扰，万科和保利发展的定向增发或许正是基于这一考虑。

从最新可供比较的业务数据来看，保利发展似乎更胜一筹。

万科的2023年1月数据显示，单月实现合同销售面积167.3万平方米，或较去年同期的210.6万平方米低20.56%；单月合同销售额金额为286.3亿元（单位人民币，下同），或较去年同期的356.0亿元低19.58%。

由于保利发展尚未公布2023年1月的销售数据，以下来比较两家公司2022年12月和2022年全年的业务数据。

万科的2022年12月合同销售额面积为286.9万平方米，同比下降17.93%，而保利发展则为339.9万平方米，同比增长38.89%；万科单月的合同销售额金额为397.6亿元，同比下降37.44%，而保利发展则为571.7亿元，同比增长55.76%。

2022年12个月，万科的累计实现合同销售面积为2,630万平方米，同比下降30.93%，合同销售额为4,169.7亿元，按年下降33.58%；而保利发展的跌势则稍缓，累计实现合同销售面积同比下降17.55%，至2,748.0万平方米，合同销售额为4,573.0亿元，同比下降14.51%。

保利发展率先发布了2022年度业绩快报，收入同比下降1.37%，至2,811亿元，扣非归母净利润按年下滑32.86%，至180.11亿元。2022年12个月销售表现好于万科的保利发展业绩尚且如此，房企去年的业绩表现未必有大的惊喜。

此外，从截至2022年9月30日止的财务状况来看，两家房企的负债进一步上升，而所持现金未有显著改善。

见下图，万科和保利发展的附息债务持续攀升，而现金水平则有所下降。

那为何它们都不急于偿还债务呢？

以万科为例。

截至2022年9月30日止，万科的有息负债为2,943.2亿元，其中一年内到期的有息负债合计为627.5亿元，占了总额的21.32%，而其当前的现金1,188.3亿元，足以应付须在一年内偿付的债务。

见下图，万科的短期负债所占比重不算太高。

此外，万科2022年9月30日的存量融资综合融资成本为4.06%，稍微低于2022年初的4.11%，或反映出随着社会资金面的放宽，其或能够将高成本贷款置换为成本较低的贷款，降低整体融资成本。

这可能是万科通过定向发行融资，首先保障项目发展，以获得现金流的逻辑，毕竟它的债务虽重，但期限还比较长，而且这些贷款的成本不算太高。

但是，项目发展则不然，这是巩固客户信心，扩张业务的关键。项目推进顺利，就能加快现金回笼的速度，从而帮助其进行业务拓展和偿还债务。

春天还有多远？

万科同时在AH股市场上市，但是不像前两次在H股融资，万科选择通过A股筹资，财华社认为，与前两次以偿还债务为目的的筹资不同，万科这次主要进行项目开发，而其发展项目均在内地，或是要向终端客户释放出保交楼的信心。

另一方面，从大环境来看，在2022年底前优化防控措施之后，国内的“烟火气”明显回来了，加上各地鼓励“三孩”和生育的措施，从长远而言，应有利于消费市场的复苏，从消费端刺激整体经济的回升。

因此从长远来看，楼市步入健康发展轨道后，宏观经济基本面的支持将有利于万科、保利发展这类头部房企，长期前景应是乐观的。

但是短期而言，正如万科在公告中提到的，2022年11月以来，国家发布多项政策推动房企健康发展，从信贷、债券、股权三大融资渠道触发支持房企满足合理的融资需求，或提高房企的开工率，而且多地都采取措施推进保交楼和现房销售，加上市场观望气氛浓厚，需求增长在短期内未必会见显著反弹。

那么定增是否会对上市房企的估值构成压力？

从仅在A股上市的保利发展来看，其2022年末发布定增公告之后，今年以来股价累计上涨2.91%，定增似乎无碍其表现。

就H股估值而言，万科发布定增公告后，其股价先跌后回，在公布后的首个交易日，万科的H股收市报升，单日涨1.34%，收报15.08港元，看来没受影响。对比于增发带来的摊薄效应，市场或更关心房企的项目推进。