背靠国资、扎根大湾区，深业物业打响新年物管上市第一炮

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近期，我国高层对房地产行业的支持态度愈发明显，房地产市场销售逐渐走向复苏，可静待房企和居民信心重筑。

受此带动，港股市场的物管板块估值于近期得到显著修复，包括越秀服务(06626.HK)、华润万象生活(01209.HK)、中海物业(02669.HK)在内的多只物管股强劲反弹。

Wind数据显示，在物业股陷入低迷的2022年，港股市场只有4家物管企业递交了招股书，同时也仅有6家企业成功在港股市场上市，相较于2020年及2021年大幅减少。而随着疫情管控放开以及房地产市场迎来政策红利，不少物管企业上市融资的信心明显得到增强。

近日，2023年以来第一家向港交所递交招股书的物管企业终于现身。

趁着物管市场走向回暖之际，由地产商深圳控股(00604.HK)分拆而来的深业物业运营集团股份有限公司(以下简称“深业物业”)出现在了港交所IPO申请栏中，公司打响了2023年物管企业冲刺上市的第一炮。

背靠国资，聚焦大湾区

与很多已上市的物管企业不同，深业物业背后有国资，这令公司拥有稳定且优质的项目资源，且抗风险能力也更足。

资料显示，深业物业是深圳市国资委直属、深业集团有限公司(上市主体：深圳控股)的下属企业。作为深圳控股分拆而来的企业，深业物业与深圳控股有着密切的业务联系，丰富了深业物业的物业管理组合。

通过聚焦粤港澳大湾区，内生外拓并举，深业物业的业务规模不断扩大。截至2022年9月30日，深业物业的总签约建筑面积约为6180万平方米，在管项目总数为462，总在管建筑面积约为5920万平方米，覆盖中国46个城市和14个省份。

根据弗若斯特沙利文报告，2021年，深业物业在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商(按收入计算)榜单中，位居第八名；根据中指研究院，深业物业在2022年中国物业服务百强企业榜单中位居第20名。

除了有国资背景优势外，深业物业的另一大优势在于拥有全业态的业务模式：物业管理、商业运营及城市服务。在全业态模式下，物管企业的抗风险能力也更强，往往能实现逆周期发展。

其中，城市服务主要为当地政府、公共机构、产业园区企业和物业开发商等提供市政基础设施服务、公共设施管理服务以及产业园服务，该业务于2022年9月底在管建筑面积占总在管建筑面积为48.4%，是深业物业第一大业务。同期，物业管理、商业运营的在管建筑面积占比则分别为45%及6.6%。

基于全业态业务基础，深业物业围绕“全服务、全客户”开展业务，三大业态中包括了市政基础设施、社区增值服务以及商业运营服务等六条服务线。公司客户群体则十分广泛，涵盖了政府、公共机构、产业园区、业主、住户及物业开发商等。

过去几年，深业物业保持了较为稳定的发展态势。2020年、2021年、2021年前三季及2022年前三季，深业物业的收入分别为18.38亿元、21.52亿元、15.64亿元及16.51亿元，期内溢利分别为1.05亿元、7450万元、6230万元及9020万元。

不存“依赖症”，外拓能力不赖

虽脱胎于深圳控股，深业物业并没患有“依赖症”，市场化拓展能力较强。

在这方面，深业物业主要靠三个方式进行对外扩张：依托国资背景及固有能力从第三方国企及私企获得项目；通过战略收并购扩大项目规模；通过整合公共资源，为城市及产业园提供定制服务。

上述报告期内，深业物业来自独立第三方开发的物业的在管建筑面积占总在管建筑面积分别为66.2%、72.6%及70.5%，表明公司外部项目获取能力并不弱。

收入划分层面，2020年以来深业物业有超过56%以上的收入是来自独立第三方，且收入规模呈不断扩大趋势。不难看出，对外拓展市场的成功，成为深业物业经营业绩保持稳定增长的关键。

值得一提的是，随着5G、人工智能、物联网等新兴领域的快速发展，给城市服务的市场空间带来了更大的想象空间。在此背景下，城市服务已成为物管企业挖掘新增长点的重要方向。

通过收购泰然集团旗下深业智慧园区、深圳天安智慧园区运营有限公司等全部或部分股权，深业物业的城市服务业务规模迅速扩大。2021年，公司的城市及产业园服务的在管建筑面积达2809.74万平方米，2020年则为1622.62万平方米，该业务收入同时亦实现了快速增长。

在招股书中，深业物业表示，拟将部分上市募资所得款用于持续与国资企业成立合营企业以及与当地政府建立战略合作，为城市及产业园提供定制及本地化服务，加速业务拓展，将公司的城市服务项目组合推向全国，主要是大湾区、苏桂湘赣及全国其他一二线城市，继而提高公司全国市场占有率。