穿越市场周期的“龙湖”：财务稳健，“一个龙湖”协同效应显著

3月17日，龙湖集团（00960.HK）率先披露了2022年“成绩单”。这份成绩单意义非凡，一是民营房企“优等生”中第一家披露年度财报的房企，业绩好坏及派息与否或会影响后续二级市场对房地产板块信心；二是2022年房地产巨幅调整及悲观的市场环境之下，龙湖集团业绩会向其他房企一样跳水吗？

而事实证明，龙湖集团从未让长期支持其发展的股东及投资者失望过。在开发、运营及服务三大业务板块协同发力之下，2022年公司收入及盈利双增，财务底子也更加稳健，凸显良好的流动性，同时坚持派息，彰显公司长期发展信心。

稳健业绩表现，注定会给市场注入一剂强心剂。业绩披露之后，公司股价一度涨超6%，领涨整个内房股板块。同时，大摩、里昂、美银证券等投行纷纷对龙湖集团这份出彩的成绩单表示认同，不仅上调了公司目标价，还给予“增持”或“买入”的评级。

龙湖集团获得市场看好及投行认可还有一个驱动因素：新发展模式取得突破性进展，以及管理层积极后市展望，让市场有底气和信心看好公司未来发展。

01 财务稳健，融资成本再创新低

2022年中国房地产市场经历了前所未有的挑战，销售及新开工降幅巨大，房价也出现一定程度下压，整个房地产一度陷入流动性危机，违约、融资渠道受挫等情况时有发生，这些涟漪也波及到包括龙湖集团、碧桂园、美的置业等在内的优质房企。

在此背景之下，高层强调房地产行业依旧是国民经济的重要支柱，去年四季度至今，频繁出台支持政策及发布工作指引，为优质房企打通各大融资渠道，提振市场信心及稳住市场预期，促进行业回归正轨并实现健康发展。

基于稳健的经营和财务表现，龙湖集团多次获得监管机构和六大行的“小红花”，并被监管机构选定为“示范房企”，尤其是在“三箭齐发”利好政策支持之下，公司在信贷、债券、股权等多个融资渠道成功发行多个“首单”，并获得市场积极认购，而且融资成本持续走低，为后续房地产市场提振士气起到积极作用。

去年年底正值市场对房地产境外债流言四起，二级市场投资情绪跌至冰点。以龙湖集团、碧桂园为首的头部民营房企，通过实际行动不断打消市场的疑虑，提振市场信心。例如，对于境外债方面，2022年龙湖集团率先通过提前偿还境外债务，极大修复了市场对境外债的担忧情绪，也有效规避汇率风险，防止冲击自身现金流及利润。

随着境外债担忧解除，以及利好政策逐步向优质民营房企靠拢，龙湖集团财务功底更加夯实，各项核心的财务指标在2022年更加稳健。

2022年全年，龙湖集团发行债券及境外贷款融资额达到92亿元，在外部较为严峻的环境下，始终保持境内外融资渠道的通畅，且以长期融资为主，一年到期的短期债务压降到10%，1-3年及3年以上的债务比例分别43%、47%，融资结构得到持续优化。截至2022年底，龙湖集团平均贷款年限为6.67年，平均借贷成本仅为4.10%，连续四连降，持续保持行业较低水平，现金短债比则为3.52，连续七年满足“三道红线”绿档要求，一系列指标均维持行业内的较高水准，极大提升了财务安全系数。

此外，龙湖集团严控负债额的同时持续优化负债结构，坚持控制短债比及外债占比，并于去年底已对2023年境外债务全部提前偿还，外币债务掉期比例至98%，基本完全规避汇率风险。

02 业绩稳增，尽显优质民企房企本色

稳健财务功底及未雨绸缪的经营策略，促使龙湖集团能在2022年心无旁骛攻主业。

过去一年，龙湖集团始终坚持长期主义，强调“生意逻辑”，不放过市场机会，亦不盲目追求规模，保持回报率、现金流持续健康稳定，时刻保持余量思维与战略主动权。

拿地方面，在2022年中国房地产行业土地投资热度骤降之下，龙湖秉持“量入为出”的原则，在全国多个高能级城市斩获34幅地块，新增土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积291万平方米。其中，60%以上地块0溢价获取，后续开发利润空间非常可观。

截至2022年12月31日，龙湖集团的土地储备高达5795万平方米，权益面积为3975万平方米。其中，约88%的销售货值集中在高能级城市，土地储备的平均成本仅为每平方米5221元，为盈利的持续增长奠定基础。

此外，提升高能级城市比重，是穿越市场周期，实现稳健增长的关键驱动力。

在2022年全年业绩发布会上，龙湖集团管理层表示，一线城市和高能级的一些二线城市相对来讲比较稳定，1-2月份，杭州、成都、武汉、西安等城市签约成交金额整体同比上涨了20%。

业绩方面，2022年，龙湖集团地产开发、运营、服务三大业务协同并进，营业收入达到2505.7亿元，同比增长12.2%；归属股东净利润为243.6亿元，同比增长2.13%。能在2022年房地产行业商品房销售额同比下滑26.7%及房企净利润普遍负增长的情况之下，龙湖集团营收及净利润能保持稳健增长，凸显公司穿越周期的底气及实力。

受疫情冲击、全球经济下行及美联储加息等不确定因素影响，全球各行各业受到前所未有的冲击及挑战，全球不少上市企业停止派息、裁员及减少回馈社会的开支，选择勒紧裤腰带过日子。

然而，一直持续坚守“长期主义”的龙湖集团，坚持提供连续、稳定、合理的派息回馈股东，同时不忘坚持“善待”底色，履行企业公民责任，收获可持续发展与认可。

回馈股东方面，得益于业绩的稳健增长、稳健财务功底和优秀的现金流，龙湖集团能够为股东提供稳定的现金分红水平。据财报显示，龙湖集团将派发末期股息每股人民币0.80元，计入中期股息每股人民币0.33元，全年合计派发股息每股人民币1.13元。

回馈社会方面，2022年，龙湖公益基金会在一老一小、乡村振兴、助学兴教等领域陆续开展了“欣芽计划”、“湖光计划”、“展翅计划”、“溪流计划”、“万年青计划”等公益项目，累计帮扶超164万人。此外，旗下知名长租公寓“冠寓”积极参与10余城保障性租赁住房建设，开业房源超2万间，助力新市民、青年人安居。截至目前，龙湖集团及创始人、龙湖公益基金会累计捐赠超18亿元。

因在企业社会责任层面的突出表现，2022年龙湖集团获明晟MSCI ESG评级BBB级，保持业内优质评级；获全球房地产可持续性标准GRESB绿色三星级认可；入选首届福布斯中国ESG50；龙湖连续12年荣登“福布斯全球上市公司2000强”；连续13年入选《财富》中国500强。

此外，2023年2月，Sustainalytics 风险评级中，龙湖集团风险分数自15.8分进一步降低至15.2分，保持境内房企最优。

03 多航道业务齐增长，协同效益步入佳境

近年来，房地产市场环境不断变化，房企纷纷探索新发展模式，在开发业务之外，寻找“第二曲线”甚至“第三曲线”，万科以“城市建设服务商”为战略定位，聚焦城市发展和居民消费两条主线；碧桂园摇身一变成为高科技综合企业，以开发业务为核心，积极投资机器人产业和科技建造事业。

龙湖集团作为民营房企头部企业及创新者，很早就开启探索房地产的新发展模式，并提出了“空间即服务”战略定位，从开发、运营、服务三大业务维度出发，从商业投资的“天街”，到长租公寓的“冠寓”，从物业管理的“龙湖智创生活”，到智慧营造的“龙湖龙智造”，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的“椿山万树”，构建了一个业务协同且发展前景广阔的“龙湖”生态。

凭借“空间即服务”战略的坚定铺排及创新模式先发优势，目前龙湖集团已形成开发（地产开发）、运营（商业投资、长租公寓）、服务（物业管理、智慧营造）三大业务板块、多航道业务协同发展局面，在把握商机的同时，深度参与城市空间、服务重构，“一个龙湖”生态体系持续受益。

2022年，依托“龙湖”强大品牌号召力，以及“一个龙湖”生态体系带来极佳的业务协同效益，多航道业务取得突破性进展。

商业投资方面，基于“天街”良好运营模式及日渐提升的人气，2022年龙湖集团在南昌、青岛、沈阳、宁波等地迎来首座“天街”开业运营，全年共新增运营商业项目达15座。截至2022年12月底，龙湖商业已进入全国32座城市，在手商业项目139个，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米）。

长租公寓方面，在国家“租购并举”政策支持下，龙湖集团长租公寓业务稳步发展，长租公寓品牌“冠寓”累计开业房间数已达11.6万间。2022年，得益于“冠寓”规模扩张及不断精细化产品和服务，“冠寓”客户满意度及运营效率得到不断提升，开业六个月及以上的房源出租率高达91.1%，客户满意度达95%。目前，长租公寓已成为龙湖集团经营性收入的稳定贡献源。

物管方面，目前，龙湖智创生活凭借强大的智能科技创新能力，全面赋能物业管理及商业运营服务，已经成为物管行业的头部企业，在管面积突破3亿平大关，商业运营在管面积破700万平，而且拥有极强的外拓能力。

2022年龙湖智创生活实现收入总额137.5亿元（合并抵消前），综合毛利率达34.3%，物业在管面积达3.2亿平方米，业主满意度连续14年超过90%。商业运营在管面积达722万平方米，购物中心商业运营项目数量达76座，签约项目达139座。此外，在物业管理外部拓展方面，新签约金额同比翻番，合约管理面积增幅再创新高。

智慧营造方面，2022年8月，龙湖集团正式发布全新智慧营造品牌—龙湖龙智造。“龙湖龙智造”集成龙湖全业态开发经验及行业领先数字科技能力，具备行业领先的一站式、全周期、全业态的服务能力。一经推出，“龙湖龙智造”获得市场追捧，截至目前，已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米。

得益于多创新航道业务的齐齐爆发，运营业务和服务业务成为龙湖集团2022年穿越市场周期，实现收入及盈利双增长的重要驱动力之一。

2022年运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元，同比增长25%。其中，服务业务收入为116.7亿元，同比增长38.6%，运营业务收入为118.8亿元，同比增长14.1%。

此外，基于运营及服务业务拥有极高毛利率水平，该业务经营性利润贡献正随着收入规模扩大而提升。2022年运营及服务业务经营性利润占比已经提升至27%，而未来5年内，该占比有望提升至50%以上，成为龙湖集团利润奶牛。

在2022年全年业绩发布会上，龙湖集团董事长陈序平表示，未来5年以内，非地产开发业务利润占比将在50%以上。

诚然，运营业务和服务业务已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线，龙湖集团面向未来的阵势已经拉开。尤其是在龙湖集团充裕且多元的土储的助力之下，运营业务和服务业务业绩增长确定性更强，业务协同带来盈利空间弹性会更高，更可期。