物管股2022年业绩分化明显，有人欢喜有人忧！

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近期，港股上市的物业管理公司2022年成绩单也相继发布。

3月27日，物管头部企业万物云（02602.HK）公布上市后的首份年报。2022年，公司实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%，其中，住宅物业服务收入148.11亿元，同比增长30.3%。不过公司2022年度净利润为15.9亿元，同比下滑7.5%。万物云指出，开发商行业的低景气度，使地产交付项目数量出现下滑，由此带来相关业务（包括案场、前介）收入下降。

市场曾经质疑万物云的业务来源过度依赖母公司万科，但财报显示，目前万物云来自非万科的第三方项目比例已高达67.7%，董事长朱保全透露，为寻求业务多元化，发展“蝶城”业务成为万物云今年最重要的事情。业绩出炉之后，万物云股价延续此前的下跌趋势，近两日跌幅已超过10%。

Wind数据显示，截至2023年3月29日，共有10家港股物管公司（以SW港股的物管行业数据为准）已披露2022年业绩数据，笔者梳理如下：

碧桂园服务（06098.HK）以413.67亿元的总营收排在首位，相比去年同期大幅增长43.42%，但与此同时，公司归母净利润为19.43亿元，同比大幅下滑51.82%，公司表示，除额外防疫成本及新冠疫情期间部分业务无法正常开展外，收并购公司带来的商誉及其他无形资产减值也是净利润下降的因素之一。

共有八家公司去年营业收入录得同比增长，其中，金茂服务（00816.HK）以60.74%的增幅拔得头筹。公司表示，相关增长主要由于集团在管物业总建筑面积增加以及增值服务收入上升。

不过也有六家公司去年归母净利润同比下滑，其中融创服务2022年归母净利润约为-4.82亿元，而2021年净利润约为13.59亿元，下滑幅度较大。对于亏损原因，公司解释称主要由于集团对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加所致。若剔除非业主增值业务，公司其他核心业务毛利额不低于去年同期。

整体看来，去年物管板块的业绩分化较为明显，背后的股价也涨跌不一。资料显示，雅生活服务（03319.HK）今日股价大跌8.91%，或因业绩表现低于市场预期；华润万象生活（01209.HK）公布营收及净利润双增长的业绩之后，今日股价一度涨至8.59%，收盘仍涨5.00%。

过去几年，房企大规模分拆物业上市屡见不鲜，2022年算是对物业行业是一次“洗礼”，在房地产下行的大背景下，物业股估值的持续下跌，叠加物管的商业模式缺乏想象空间，资本市场的股价整体表现不给力。

不过，从去年年末以来，我国高层对房地产行业的支持态度愈发明显，房地产市场销售逐渐走向复苏，房企和居民信心重筑。有机构认为，进入2023年，随着房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释，以及疫情冲击的大概率结束，对物业的外部影响因素逐渐淡化。

乐观的看，相关物管公司可能迎来布局的良机，整个行业也更加走向市场化，通过独立性外拓、拓宽非住宅领域布局等，去实现规模与营收的有质增长。