二手房挂牌激增，5年期以上LPR下降，新一轮宽松开启？

原創

6月以来，港、A股房地产板块政策预期更加强化，坊间有点风吹草动，板块或大幅上涨，或沉重下挫，犹如坐上过山车。

Wind数据显示，房地产（SW港股）板块6月以来涨势普遍不错，其中，正荣地产（06158.HK）累计涨幅超一倍；合景泰富集团（01813.HK）、中梁控股（02772.HK）、时代中国控股（01233.HK）涨幅均超40%；龙湖集团（00960.HK）、碧桂园（02007.HK）等龙头企业普遍录得上涨。

在房地产行业发展趋弱、行业对政策预期加强下，降息落地，5年期以上LPR下调10个基点，再次对板块形成利好。

易居研究院研究总监严跃进认为，随着LPR利率的下调，这也意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启。

此次降息之后，后续还会有房地产利好政策出台吗？

对此，国金证券认为，二季度以来楼市再度转弱，本次5年期以上LPR调降或旨在通过引导居民房贷利率下调来降低购房成本，扭转市场预期，但下调幅度略低于市场预期，后续或有其他稳楼市措施进一步出台。

二手房挂牌量激增

当前房地产市场复苏进程放缓，引发各界担忧。

统计局数据显示，2023年1-5月，房地产开发投资额同比跌幅扩大至7.2%，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，商品房销售额增速放缓。

另一方面，二手房市场挂牌量激增。

据上海易居房地产研究院统计数据显示，在其选取的全国13个重点城市，今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%。

数据表明，今年上半年二手房出售意愿很强，但由于市场交易遇阻，进而产生了房源激增的问题。

从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22万套、20万套和18万套；

而与年初挂牌规模相比，今年6月份上海、武汉和西安的增速最大，分别为82%、72%和40%。

较快的增速说明，当前二手房供求关系出现了非常重大的变化，即供大于求的矛盾持续凸显。

通俗来讲，这也可以解释为什么当前二手房“越卖越多”的现象。上海易居房地产研究院认为，观察2023年上半年二手房市场，其最大的热点问题就是挂牌量激增现象，反映了供求矛盾恶化、交易堵塞的新情况。

同时，该机构认为，从历史长周期角度看，过去二手房总体处于“不愁卖”阶段，而现在二手房开始步入“愁卖”阶段，这意味着二手房市场已经从卖方市场开始悄然变为买方市场。

对于当前房地产发展情况，行业及相关人士表现出较大担忧。

日前，曾担任中央财经委员会办公室副主任的尹艳林在清华大学中国与世界经济论坛上称，房地产是国民经济的支柱产业，但也是近年来受到调控最多，市场信心最差的行业。

他建议，支持住房改善等消费、因城施策放宽购房条件、降低首付比例等，加大“保交楼”的政策力度，增强保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款。

中邮证券认为，5月房地产数据偏弱，政策端发力预期强化；市场信心有望迎来修复，新房与二手房市场销售端有望继续好转。

5年期以上LPR调降,预期向好！

在前期强烈的政策预期下，与房地产直接相关的降息落地。

6月20日，央行发布降息公告，1年期LPR（中国贷款市场报价利率）报3.55%，5年期以上品种报4.2%，均较上次下调10个基点。时隔10个月LPR再度迎来下调。

此次LPR下调与MLF保持同步，6月15日，中期借贷便利（MLF）已由2.75%下调10基点至2.65%，在MLF等工具下调利率的情况下，LPR下调总体符合预期。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次下调积极响应了最近国务院常务会议的精神，是一揽子提振计划的首张牌，也意味着经济提振的序幕已经开启，具有风向标意义。

中泰证券研报认为，从历次调整看，1年期LPR下调幅度大于5年期以上LPR下调幅度。2022年以来，两次LPR调降均为非对称下调，且5年期降幅大于1年期降幅，一定程度上传递出稳楼市的信号。

从房地产贷款的角度来看，五年期以上LPR与房地产市场紧密相关，对购房者、开发商和投资人都有着重要的影响。

首先，它是我国房贷利率调控的主要参考基准，如果5年期以上LPR上升，房贷利率也相应上升，将会推高贷款成本，并进而推升购房成本。反之，下降则借款成本也会减少。

其次，5年期以上LPR还将影响房价。房地产市场的价格很大程度上取决于房贷利率水平。

当5年期以上LPR上升，房贷成本上涨，市场购买力将可能随之下降；而五年期LPR下降时，购买力增强，房价也可能随之上涨。因此，五年期以上LPR水平对房地产市场的发展和价格有着重要的影响。

最后，5年期以上LPR变化也将影响融资环境。例如，以房地产为例，在五年利率上升的情况下，房企融资成本可能会增加，对房地产行业的投资和开发会造成影响。

因此，随着新一期5年期以上LPR下降，全国首套住房贷款利率下限相应调整为4%（LPR-20bp），预计最近两周各大银行会纷纷下调房贷利率，即普遍会下降10个基点。

据东海期货报告，目前，北京、深圳、苏州等地多家银行已下调房贷利率。其中，苏州首套房贷款利率已低至4%；郑州首套房贷款利率在此前已降至3.8%，此后有望降至3.7%。

有市场人士认为，随着各地下调房贷利率，有助于降低房贷成本，或能否催化更多购房需求，提振房地产需求端。

能否催化购房需求？

通常5年期以上LPR下降不仅会带动新房购置成本下降，还会带动存量房贷利率下行，从而使购房者的还款压力减轻，更利于购房需求的释放。

严跃进表示，从减负效应看，此次下降10个基点，对于“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷而言，降息后首套房和二套房月供可以减少57元和60元。若是把过去三年LPR降息以及房贷利率下限下调等考虑，实际上最近几年房贷月供每个月差不多可以少还10%。

严跃进认为，降息后首套房贷进一步下调，对于首套房的认购有积极的作用。预计后续各地认定首套房的标准会进一步下调，这对于购房者更好享受首套房贷利率具有积极的作用。

值得一提的是，首套住房贷款利率还有动态调整机制。

今年年初，央行和银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限，进一步因城施策对行业进行引导。

今年以来的连环利好政策，有助于提升房地产市场人气和稳定预期，对于促进购房需求具有相对积极的影响。