服务业务发力，2023龙湖高质量发展韧性凸显

前言

2023年，是龙湖集团（00960.HK）创业三十周年，亦是中国房地产市场足以载入史册的一年。

2023年上半年，中国房地产市场风起云涌、风高浪急，信用风险高压，销售情绪捉摸不定，房地产市场正面临前所未有的挑战。

面对三十周年里程碑及风起云涌的市场环境，龙湖集团不骄不躁继续践行稳字当道，在瞬息万变楼市中把握市场机遇，积极推进地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道的协同效应，尤其是非开发业务的第二、第三增长曲线齐发力之下，高质量发展的韧性凸显。

物业管理盈利稳增，不断拓展服务半径

8月18日，龙湖集团发布了2023年上半年成绩单。

据中期财报显示，龙湖集团2023年上半年营业额620.44亿元，归属股东净利润80.6亿元，同比增长7.73%；毛利率为22.4%，核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%。

面对房地产行业大变局，房企亏损及利润下滑普遍存在情况之下，龙湖集团盈利能力再上台阶，实则不易，凸显公司增长韧性。

而盈利提升的背后，与龙湖集团近些年践行的高质量发展理念及推出“一个龙湖”生态体系有关。

2023年上半年，在“一个龙湖”生态体系之下，龙湖集团持续聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道的协同效应，由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比过半，利润结构更加优化。

以第三增长曲线中，物业管理航道为例，2022年初，龙湖集团有机融合原物业管理、商业运营等业务的核心能力，推出了全新生活服务品牌——龙湖智创生活。步入2023年，在“一个龙湖”生态体系优势加持之下，龙湖智创生活的商业运营、物业管理等多元化经营性业务呈现出高效协同的特点，维持高质量增长趋势，并贡献稳定的收入和利润。

2023年上半年，龙湖智创生活在管面积继续增长，达到3.5亿平方米。运营服务的购物中心达81个，商业运营在管面积762万方。

业绩层面，2023年上半年，龙湖智创生活实现营业收入66.7亿元（合并抵消前），毛利率提升至34.7%，是龙湖集团2023年上半年盈利能力提升重要的驱动力之一。

龙湖智创生活毛利率水平高于头部物管股的背后，除了“一个龙湖”生态体系带来协同效应外，强劲的数字化、智能化能力亦是龙湖智创生活保持高质量增长的关键。

早在2014年，龙湖集团即开始通过科技赋能方式持续为旗下物管业务智慧发展谋求更加广阔增长空间。

时至今日，通过数年的实践与迭代，以及在AI、AloT、大数据等新技术加持，龙湖智创生活拥有自主研发智慧科技平台和高效运营平台的能力，成功推出苍鸾智慧楼宇管理系统、明鸟智慧能源管理系统、烛龙智慧安品管理系统、天马智慧通行管理系统等数字化产品，全面实现了城市、园区、社区、建筑的全方位智慧运营与服务。

全方位智慧运营与服务带来经济效益非常可观，不仅极大提升服务质量及运营效率，还极大保障了安全品质，实现资源利用最大化。

基于此，龙湖智创生活的智慧运营与服务场景不再局限于传统住宅，公司业务触角逐步向商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店等业态覆盖。

例如，近些年增速较高商企服务领域，龙湖智创生活成功为小米产业园、阿里旗下办公空间、网易游戏等企业提供全方位智慧运营与服务。

展望后市，在“一个龙湖”生态体系中，龙湖智创生活高质量发展已势不可挡。

据龙湖集团表示，截至2023年6月30日，龙湖智创生活已与141个购物中心项目订立商业运营服务合约，这意味着未来五年龙湖智创生活将服务更多购物中心。届时，龙湖集团的五大航道协同共进及资源互补将迎更高质量的增长。

智慧营造快速发展，成长可期

在龙湖集团三大业务板块中，服务板块除了物业管理航道，还孕育出另一大数字科技傍身的增长引擎——智慧营造。

目前，智慧营造与物业管理成为龙湖集团穿越市场周期及实现高质量发展的第三大增长曲线。

具体而言，随着轻资产开发模式的代建行业迎来加速发展，逆周期特征愈发明显。2022年，我国房地产代建新增签约面积再创新高突破1亿平方米。2023年上半年，代建行业保持稳健增长，龙湖龙智造成为代建行业的黑马，新签约建管项目规模突破300万平方米。

2023年上半年，智慧营造业务（龙湖龙智造）新增建管项目20个，总建筑面积335万平方米。据中指院数据显示，2023年上半年，龙湖龙智造位居“2023年上半年中国房地产代建企业新签规模排行榜”第五名。

龙湖龙智造成长速度是非常惊人的。龙湖集团于2022年首次对外亮相的智慧营造品牌——“龙湖龙智造”不到1年时间，累计获取建管项目就超过50个，总建筑面积超900万平方米。这些项目中约92%是来自一、二线城市，包括北京、成都、重庆等高量级城市，项目委托方不乏大家投控、中铁城投集团、清华大学、中国东方等央国企、地方平台公司、AMC及保险集团等。

龙湖龙智造之所以能在这么短时间里斩获数十个优质代建项目，与其强劲的数字科技实力和一站式全业态服务有关。

据龙湖集团介绍，龙湖龙智造深度契合未来城市高品质、数字化、强运营的发展趋势，在“一个龙湖”生态体系内生长出的智慧营造品牌。龙湖龙智造集成龙湖集团全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，以“龙湖智造未来城市”为理念，面向未来城市发展提供全业态、全周期、数字化的“一站式解决方案”，致力于成为“智慧营造领航者”。

目前，受益于龙湖集团在数字科技领域超百亿的长期投入，龙湖龙智造构建起行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地产数字科技集群，截至目前，龙湖集团已申请13件国际专利、超1000件中国专利(其中包含700余件中国发明专利)，每年持续申报的专利数超过200件，拥有高新技术企业13家、专精特新企业4家，成为行业数字科技高地。

基于强劲的数字科技实力，龙湖龙智造通过龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科五大业务飞轮协同驱动，实现一站式全业态服务，构建完整战略生态，这不仅成功攻克策划难落地、产品难研判、开发难管控、资源难协同、后期难运营等五大行业痛点，同时助力客户科技赋能，实现项目管理在线化、数字化，提高业务协同与管理效率。

以大家投控与苏州市高新区联手打造的苏州双子金融广场项目为例，龙湖龙智造为苏州双子金融广场项目提供高品质的开发管理服务，助力总货值提升超20%，整体成本降低约20%，工期缩短达25%，得到大家投控的高度评价。

2023年上半年，大家投控再度携手龙湖龙智造。就浙江温州滨江商务区金融广场项目与龙湖龙智造达成开发管理合作。该项目总建筑面积约40万平方米，预计总投资额高达40亿元。

更为重要一点是，龙湖龙智造代建项目均获得市场极高的评价。例如，2023年2月进行首次开盘的成都中铁卓著项目，实现开盘即罄，3、4月份再开再罄，累计销售额超10亿元，该项目为天府新区高品质住宅标杆，作为其代建方的龙湖龙智造获得市场极高评价。

展望下半年，智能建造、绿色转型已经成为房地产行业探索高质量发展的内驱动力，代建赛道将迎来增量机遇。龙湖龙智造有望保持行业黑马之姿，在持续交付高品质、高标准、高效率的代建项目的同时，凭借丰富、成熟的全业态营造经验和领先的数字科技实力，在更多高量级城市斩获更多优质项目。

尾语:

8月14日，龙湖集团提前偿还17亿元境内债，同时公司按计划有序提前归还海外债务。财务盘面稳健，债务结构安全。而这背后正是基于第二、第三增长曲线等非开发业务的发力，不仅盘活了五大航道的协同效应，亦为提升了龙湖集团盈利能力及造血能力，使得公司在面对债务方面拥有更多操作空间，同时持续优化提升公司的资产质量及财务功底。

截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位；负债结构亦保持合理，平均贷款年限为7.19年，进一步拉长；在手现金高达724.3亿元，净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，连续七年满足“三道红线”的要求。

持续稳健财务功底及安全债务结构，也让龙湖集团回馈股东方面更加积极。2023年上半年，龙湖集团宣布派发中期股息每股人民币0.32元。这在2023年上半年房地产下行周期及上市公司分红派息锐减的情况之下，龙湖稳健派息足以证明其财务稳健，以及未来发展持积极态度。

对于龙湖集团中期财报，券商及投行纷纷对的第二、第三增长曲线为代表非开发业务持看好态度，并给予公司“增持”或“买入”评级。

据Wind数据显示，截至2023年8月22日收盘，自18日发布财报至今，龙湖集团共获得包括花旗、中金、中信、申万宏源等在内12家券商及投行的业绩点评，评级均持正面。其中，给予龙湖集团“买入”评级共8家，“推荐”、“持有”、“优于大市”、“跑赢行业”的评级各1家。

申万宏源在研究报告中指，龙湖集团作为行业龙头之一，近30载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象，而且多元成长，助力业绩稳健。该行还认为，后续龙湖集团将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行，同时公司计划商场、长租和物管的多元业务也将换挡加速，经常性收入也将相应更快速提升。