【观察】地产股持续上演暴涨行情！多家公司甩掉“仙股”帽子

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近期，港股地产股持续上演暴涨行情，备受市场瞩目！

9月7日，内房股板块继续狂飙。领涨的是亿达中国（03639.HK）涨幅高达95.24%，海蓝控股（02278.HK）涨30.09%，融信中国（03301.HK）涨22.45%，景瑞控股（01862.HK）涨19.67%，金地商置（00535.HK）涨14.67%。

从近5个交易日看，亿达中国（03639.HK）涨幅翻7.28倍；融创中国（01918.HK）表现也十分优异，期内累计涨幅超155%；中国恒大（03333.HK）亦实现翻番，累计涨逾137%。此外，包括上坤地产（06900.HK）、融信中国（03301.HK）、碧桂园（02007.HK）等在内18只股票涨幅均超20%。

除此之外，此前由于多日下跌，部分房企股价跌至1港元以下。受益于近几日股价连续上涨，富力地产（02777.HK）、合景泰富集团（01813.HK）、雅居乐集团（03383.HK）等房企股价已在1港元以上，暂时摆脱“仙股”帽子。

驱动因素上看，进入9月，“认房不认贷”正在多地陆续落地。先前北上广深四大一线城市已经全部官宣执行，此后全国多地的二线和三四线城市也在全面跟进。在政策利好促进下，部分房企热门楼盘销售出现较为明显的改善。

01政策打出“组合拳”

8月底，为提振市场，近期房地产的重磅政策接连出台。

8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发文，推动落实首套房贷款“认房不认贷”，并将其纳入“一城一策”工具箱。

8月30日，广州打响了执行“认房不认贷”的第一枪；随后，深圳、北京和上海相继官宣执行“认房不认贷”政策措施，为市场注入强心剂。

在三部门和一线城市带动下，各地响应速度很快。截至9月7日，中山、武汉、惠州、东莞、重庆、佛山、成都、江门、鄂州、厦门、长沙、南宁、苏州、无锡、宁德、清远、沈阳、韶关、杭州、珠海等超20个城市官宣跟进“认房不认贷”政策。

与此同时，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，中央各部门优化调整了多项全国性购房政策，包括统一下调商贷首付比例下限、二套房贷利率下限，及降低存量首套住房贷款利率等。

进入9月份，多个城市在限购、限售等方面的政策也继续放宽。例如，天津优化区域限购措施；沈阳全面取消了限购、限售等。

在二级市场上，这套房地产组合新政大大刺激和增强了投资者信心，众多地产股实现了逆市翻红，股价大幅拉升。

02短期提振楼市活跃度

在市场末端，诸多利好政策的出台，释放了部分观望和积压的购房需求，对楼市成交短期内起到明显带动作用。其中，一线城市楼市热度上升的特征最明显。

譬如，北京“认房不认贷”执行第一天（9月2日）的新房市场成交超过了1800套，而8月全月网签只有3100套。也就是说，北京新政第一天，新房市场成交就超过8月半个月的成交量。

上海楼市也处于活跃状态。从调研情况而言，当前上海新房市场部分数据好于预期。一方面，看房量明显增多，另一方面，部分项目过去单日销售最多仅1-2套，但是政策落地后，单日销售可以超过10套。

同样受益于“认房不认贷”政策的还有广州和深圳。

据中指研究院数据显示，9月首个周末（9月2-3日）广州网签商品住宅216套，环比上一周末（8月26-27日）上升91%，远郊区域市场或部分偏纯刚需项目变化不明显，客户仍处于观望态势中。深圳也在新政执行后首个周末迎来了大批购房者看房，意向登记人数明显上升。

除了新房外，二手房市场也出现了回暖迹象，但热度反应相对新房市场较慢。北京执行新政前三天（9月2-4日），二手房分别成交1200套、1400套、600套。业内人士指出，北京二手房的存量的需求消化得很快，接下来能否保持这样的成交水平还有待观察。

上海的二手房市场相对此前格局变化是，挂牌量有所上升，而买房并没有明显增加，因此上海二手房市场处于僵持状态。

据公开资料显示，广州二手房市场部分客户存在置换需求，挂牌量小幅上升，中介带看量上升，但成交量变化不大，存在一定的议价空间。深圳的二手房市场则维持平稳的特征。

需要指出的是，受城市购房需求的规模、原本房地产政策宽松程度等因素影响，相较于一线城市，“认房不认贷”对二线城市的市场影响稍弱，对三四线城市的影响更逊色一些。

展望后市，摩通大根发布研报称，预期在今年余下时间，销售及政策是推动内房股股价的主要动力，受惠近期“认房不认贷”及降低首付比例等措施，在未来几星期销售数据较强下，相信内房短期股价强势。

国金证券表示，地产行业整体业绩短期承压，但央国企和改善型房企表现依然具有韧性，销售延续复苏态势，能拿好地且快速去化的房企更加受益。

中泰证券认为，8月，由于低基数影响消除，同时，市场悲观情绪蔓延，造成整体销售表现不佳。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，四大一线城市陆续放开“认房不认贷”，同时，全国下调房贷利率，政策端发力。预计随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。该行强调，当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。