【香江风云录】解构新鸿基地产的财富密码

原創

近日，胡润研究院发布的《2023年红颜会·胡润女企业家榜》，新鸿基地产（00016.HK）的女家长邝肖卿荣登榜首，财富达到720亿元人民币。

94岁的邝肖卿乃新鸿基地产（下简称“新地”）的大股东，新地创办人郭得胜是她的丈夫，现任董事会主席兼董事总经理郭炳联是她的儿子。

可以说，邝女士的财富主要系于香港主要的房地产发展商新地。

先勿论豪门恩怨，在商言商，新鸿基地产这一龙头地产公司，在经历了家族内部争端与疫情等外部变故之后，如何创造财富？现今它的价值几何？未来前景又如何？

市值以千亿计

作为香港顶尖的房地产企业之一，即使是在腾讯（00700.HK）等新贵进入港股市场并占据重要权重、本地金融股与地产股靠边站的现今，新鸿基地产也一直在恒生指数成分股中占据一席之位。

截至发稿前，按现价80.95港元计算，新鸿基地产的市值达到2,345.75亿港元。

见下图，1972年上市的新鸿基地产，股价整体向上，在1997年回归与2008年全球金融危机两个重要时间点，其股价虽曾遭受重挫，但随后均能收复失地并节节攀升。

根据新地截至2023年6月30日止的2023财年年报，邝肖卿个人持有新地2.5万股，通过家族信托持有7.96亿股，合共持股达到7.96亿股，按此计算，单单是在新地这家上市公司中持有的股票就已经值645.18亿港元，还不包括在其他私人资产、物业、珠宝等的财产价值。

近年，受到疫情、调控以及全球宏观经济环境的影响，香港及内地的楼市表现都不怎么理想，新地的业务表现是否大打折扣？

新鸿基地产的业务结构

新鸿基地产在香港从事地产发展、物业投资、地产相关业务、电讯及资讯科技、基建、超市等多元业务；在内地则从事地产发展与物业投资。

于2023年6月30日，香港的地产开发业务中有2160万平方尺（约合200.74万平方米）发展中物业，大部分用作销售；香港物业投资覆盖3640万平方尺（约合338.29万平方米）已落成物业，大部分用作出租和投资，此外，还从事酒店、物业管理、建造业、保险及按揭服务，涉及地产开发、后期销售与物业管理一条龙。

另外，新鸿基地产还从事移动电讯服务、数据中心及资讯科技基建，持有电讯公司数码通（00315.HK）的73%以上权益，持有数据中心运营商新意网（01686.HK）逾四成权益，按这两家公司的市值分别44.25亿港元和72.51亿港元计算，郭家的持股价值合共达到60亿港元以上。

新地还从事运输基建运营及管理、港口业务、航空货运与物流、一田（YATA）百货经营，业务可谓遍及香港的各行各业。

内地地产开发业务方面，新鸿基地产有4710万平方尺（约合437.73万平方米）发展中物业，超过四成可供出售的住宅，物业投资方面则有2040万平方尺（约合189.59万平方米）已落成物业，大部分用作出租和投资。

收入及收益来源

这十年当中，全球政经风云变幻，疫情的冲击、楼市的波动、利率的跳升，均影响到各大上市公司，主要从事房地产业务的新地也不例外。

不过，新地这十年依然保持稳定的盈利规模，以及四成以上的派息比率，实在难能可贵，见下图，虽然收入略有波动，但新地的盈利水平保持平稳。

其中，香港物业开发与租赁业务是新地主要的收入来源，见下图的收入分布表，香港物业开发（红色部分）与香港物业租赁（橙色部分）始终占据每年收入贡献的一半以上。

就截至2023年6月30日止的2023财年而言，新地的香港物业开发业务和物业租赁业务分别贡献收入238.53亿港元和149.96亿港元，占其总收入的33.50%和21.06%。标的投资物业包括新城市广场、中环的国金中心商场、内地游客经常光顾的上水广场和新都广场等。

内地物业开发和物业租赁业务分别贡献收入23.30亿港元和47.51亿港元，占总收入的3.27%和6.67%。内地的主要投资物业包括上海国金中心、北京APM、广州天汇广场、成都环球贸易广场等等。

新地的酒店业务不仅全资经营多家酒店，也与国际酒店品牌合营。在香港，旗下酒店包括中环的四季酒店、西九龙的丽思卡尔顿酒店和香港W酒店等；在内地则有上海浦东丽思卡尔顿酒店等主要分布在一线城市的豪华酒店组合。

2023财年，酒店业务贡献的收入为35.04亿港元，占其总收入的4.92%；不包括合营和联营公司（下同）的分部溢利则达到7400万港元，终于从疫情的三年亏损中走了出来。

新地主要通过数码通经营电讯业务，为香港主要的电讯运营商，与中国移动（00941.HK）一样具有公用属性，也因此能提供稳定的收入现金流，而无惧经济周期的波动。2023财年，电讯业务贡献收入67.63亿港元，占其总收入的9.50%，分部溢利为7.02亿港元，分部利润率为10.38%。

新地也从事运输基建与物流业务，经营香港内河码头、管理停车场与公私营运输设施、经营机场空运中心等。2023财年，该分部贡献收入42.76亿港元，溢利12.39亿港元。

通过科技旗舰新意网，新地也经营数据中心，盈利能力也颇为可观，2023财年的分部经营利润率达到49.91%。

说到盈利能力，尽管楼市表现不大理想，但新地于2023财年的物业销售分部利润仍达到36.83%。不过，盈利能力最优质的还是物业租赁业务，2023财年的分部利润率达到75.66%，财华社认为，手持全球最高端的物业、地处最核心的金融区域是其能撑过下陷周期，持续保持利润率常青的秘诀。

尽管物业租赁业务贡献的收入仅占了其总收入的21.06%，但分部利润却占了38.18%，也因此邝肖卿被誉为最贵女房东。

见下图，在楼价下跌物业销售利润减少的时候，物业租赁收益依然倔强，在疫情三年保持稳定，并在2023财年疫情过后恢复增长。

前景如何？

香港楼价一直冠绝全球，从而造就了新地、长实这样的地产界巨擘。

不过高楼价也带来了众多的不便与风险。最近的施政措施主要聚焦于如何有效地为香港市民解决住屋问题。如果高楼价真的能够缓解，香港的地产发展商或许会受到影响，但是短期来看，要实现的难度依然存在。

新地的发展计划却持续在推进。2023财年，该集团在香港竣工的物业约有300万平方尺，可供出售的住宅物业占了两百万平方尺，大部分单位已经售出。2023年6月30日，该集团未入账的香港物业开发合约销售额为280亿港元，预计在2023/2024财年确认入账的金额约240亿港元。

不过，其仍持有2160万平方尺发展中物业，足够其七年开发。其中计划在2024财年完成的项目总楼面面积或达到380.6万平方尺，住宅占了251.1万平方尺，可见其存粮十分充足。未入账金额加将交付物业确认的收入，或可继续保障新地的香港物业销售收入水平。

随着全球经济复苏，疫情之后内地与香港往来交往频繁，香港资本市场估值偏低，或吸引越来越多的资金来港，新地的租赁物业地处商业中心区以及游客消费区，应能大大得益。

新地将推出满足年轻人住宿需求的租赁公寓新项目Townplace West Kowloon，项目楼面面积约37.4万平方尺，预计于2023年第4季开始运营。元朗旗舰商场形点的扩张部分元点也将于2024年上半年开业，增加总零售楼面10.7万平方尺。观塘基座商场楼面面积约50万平方尺的The Millennity预计于2024年开业。

中长远而言，新鸿基地产还在西九龙兴建高铁西九龙总站发展项目和艺术广场大楼项目，预计于2024年全面落成。

内地的土地储备为6750万平方尺，其中有4710万平方尺是发展中物业，其余为已落成物业，大部分位于主要城市的策略性地段的大型综合物业，由新地用作出租及长线投资，这些租赁物业也将从疫情过后的消费复苏中得益。

内地物业发展方面，该集团自2023年8月起推售杭州国际金融中心第三期住宅单位。考虑到新地的开发物业主要位于一线城市，这些城市的楼价颇为刚性，应可无惧周期波动。

总结

随着经济复苏，新地的整体前景应不俗。

如何将集团的收益转化为股东的现金收入——通过股息，能“作出大决定”的大家长占了集团的主要权益，新地的派息政策一直很稳定，一直保持在四成以上，于2023财年更达到六成，而由于其股价持续受压——本土地产股都如此，新地的股息收益率十分可观。

2023财年，新地每股派息4.95港元，按现价80.95港元计算，股息收益率高达6.11%，比美国联邦基金利率的高位水平还要高出一个百分点以上，市盈率更不足10倍。从理论上来看似乎估值不算太高。不过，目前资本对于地产股并不看好，除非港股整体回升，资产价格反弹，否则仍难有可观的涨幅，只是其稳固的基本面与丰厚的派息或多少可以提供支撑作用。