全面“撤辣”，对香港“老钱”地产股有何启示？

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最新一期的香港财政预算案中，最受关注的要数财政司司长全面撤销之前的楼市“辣招”，这一利好消息在当周周末发酵。

在财政预算案发布后的首个周末，香港一二手楼市成交全面飙升，其中一手楼市场两日合共售出了445个单位，较上周大涨超19倍，二手楼成交额也大增数倍。

其中地产“四大家族”恒基地产（00012.HK）新推物业开售火爆，也顺带推动了其他地产股的涨势，例如李嘉诚长子李泽炬主持的长实集团（01113.HK）于周一股价大涨3.09%。

全面“撤辣”，对于香港主要的上市地产发展商包括长实集团、恒基地产、新鸿基地产（00016.HK）、新世界发展（00017.HK）以及信和置业（00083.HK）有何启示？

“加辣”与“撤辣”

2月28日，香港财政司司长陈茂波在发表新一期财政预算案时，表示即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，也就是说，所有住宅物业交易无需再缴交额外的印花税、买家印花税和新住宅印花税。

2010年11月，为了抑制过热楼市，特区政府推出额外印花税（SSD），税额为5%至15%，以遏制楼市炒风，但收效甚微，难以遏制非本地买家的蜂拥而至。

于2012年10月，特区政府再加辣：三年内出售物业，需支付额外印花税，同时还推出买家印花税——所有非永久居民、公司名义在港买房需支付15%的印花税，旨在遏制非本地买家需求。

2013年2月，又将原有的从价印花税上调一倍，按楼价计算，税率介于1.5%至8.5%之间。

2016年11月，特区政府再度加辣，将从价印花税税率统一上调至15%，至此，非永久居民在香港买房需要缴纳30%的印花税（即从价印花税15%加上买家印花税15%）。

自2019年以来，经历了社会事件、疫情以及美联储加息，香港楼价出现回落，香港施政报告从2022年10月起开始“减辣”：外来人才在港置业可以“先征后退”，即外来人才置业时先以30%缴纳税款，但在其成为香港永久居民后，可以按本地从价印花税不超4.25%纳税，而退回已缴付的住宅印花税。

2023年10月，香港又进一步将额外印花税的适用年期由3年缩短至2年，并将买家印花税和新住宅印花税的税率降低一半，为外来人才置业印花税实施“先免后征”的安排——即非永久居民在港买房先不用缴税，在7年后没有成为永久居民再补缴税费（另外有两年的缓冲期）。

这一次全面“撤辣”，同时放宽了物业按揭贷款限制，有望释放本地居民与外来非永久居民的需求，这也与近来特区政府大力引入人才的措施相匹配。

从这个政策率先受惠的，应是香港本地的地产股。值得留意的是，这些大型地产公司有见本地楼市前景不明，正考虑延期、度时推售新项目，在“撤辣”的好消息刺激下，或会考虑加快推出。

主要地产发展商在香港的土地储备

香港四大家族，指郭得胜家族-新鸿基地产、李兆基家族-恒基地产、李嘉诚家族-长和系以及郑裕彤家族-新世界系，虽然起家历史各有不同，但地产开发都是其壮大财富版图的秘诀。

四大家族旗下的物业发展旗舰，以及黄志祥（其父黄廷方乃新加坡最大的私营房地产企业远东机构的创办人）旗下的信和置业，借助香港这个国际金融中心的魅力与地位对土地施加的“魔法”，不断累积财富，并持续拓展投资物业、基建以及公用事业，将根基与资源渗透到香港的各行各业，发挥着重要的作用。

就资产规模而言，新鸿基地产（下称“新地”）最大，其2023年12月31日的总资产达到8161.35亿港元，其中投资物业的资产总值为4088.15亿港元，供出售物业达到2197.05亿港元。

2023年12月末止的上半财年，新地通过地契修订增添两幅住宅用地，可建总楼面面积合共为100万平方尺。位于元朗东城里的地皮将开发为大型住宅项目，提供大约75.7万平方尺的住宅楼面，以及少量零售楼面。另一幅新增用地位于元朗，邻近其PARK YOHO项目，处于规划阶段，预计可提供总楼面约25.1万平方尺的优质住宅物业。

截至2023年12月31日，按所占楼面面积计算，新地在香港的土地储备约有5880万平方尺，其中约3660万平方尺为多元化的已落成物业，大部分用作出租及长线投资，余下部分中，约1530万平方尺可供出售的发展中住宅，预计于未来6至7年分批落成，其中约210万平方尺已经预售。

展望未来，新地预计会于未来十个月在香港推售多个主要项目，包括元朗The YOHO Hub II、屯门NOVO LAND第三期、天水围YOHO WEST第二期、启德天玺-天和天玺-海的第一期、何文田太子道西的合作发展项目，以及位于马鞍山附近的西沙大型项目第一期。

值得留意的是，新地的2023年12月末止上半年业绩显示，其香港物业销售业务收入为36.12亿港元，同比增长25.20%，分部业绩为12.35亿港元，分部利润率为34.19%，而内地物业销售分部利润率则达到50.50%。

李嘉诚家族旗下的长实集团于过去两年在香港通过投地增加了四幅政府地皮及两个重建项目，分别作商住发展用途，相关项目的规划与工序已展开。

截至2023年6月末止的上半财年，其已确认的物业销售收入为82.46亿港元，主要包括香港名日-九肚山，以及内地东莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京誉天下。2023年上半年，其香港地区的物业销售收入按年明显下滑66.14%，至43.16亿港元，而内地物业销售收入也按年下滑52.37%，至35.42亿港元。从分部业绩来看，香港物业销售分部收益为16.66亿港元，分部利润率为38.60%，内地物业销售分部利润率则达到47.35%。

截至2023年6月30日，长实集团拥有可开发土地储备（包括合作发展项目的发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约7600万平方尺，其中800万平方尺、6400万平方尺和400万平方尺分别位于香港、内地及海外。

恒基地产去年下半年推出的项目均成热销单位，包括七月推出的Henley Park，8月推出的Baker Circle-Greenwich。于2023年上半年，该集团在香港自占的合约销售额约为67.25亿港元，按年增长10%。2023年6月底，未入账的自占香港物业合约销售额总额为148.24亿港元，其中约69.91亿港元预计可在物业落成并交付买家而于2023年下半年入账。

该集团在市区旧楼重建项目方面（包括从市区重建局投得的项目）颇有收获，已购入全部及八成以上权益的自占楼面面积合共约340万平方尺，另外有大约60万平方尺的自占楼面面积，已拨作2023年下半年开售计划。

其计划在2023年下半年开售的香港项目总面积约为2.6百万平方尺，而待发展市区项目总面积或约7.2百万平方尺，预计有2.8百万平方尺的新收购市区旧楼重建项目大部分可于2024年-2025年开售或出租。另外，该集团在新界还有5百万平方尺的发展中项目。

截至2023年6月30日，其在香港尚余未售出单位的自占实用面积约1.13百万平方尺，尚余住宅单位2,997个。2023年下半年发售的的住宅自占楼面面积为1.45百万平方尺，住宅单位6,132个；旧有市区地盘发展中项目，预计未来重建后的自占楼面面积为91.95万平方尺（尚未定开售日期）。

土地储备方面：于2023年6月30日，恒基地产的待发展/发展中物业楼面面积为13.7百万平方尺，主要已开售项目可售剩余楼面面积为1.1百万平方尺，合计为14.8百万平方尺，已建成各类收租物业（连酒店）楼面为25百万平方尺。

除此以外，该集团已购入全部或八成以上业权的市区旧楼重建项目，可在2024年或之后开售或出租，预计可提供自占楼面面积合共340万平方尺。另外，其在2023年上半年再购入25万平方尺的新界土地，到期末，其于新界的土地储备约为4520万平方尺，是香港拥有最多新界土地的发展商。

在内地，恒基地产于2023年上半年建成的发展项目自占楼面面积为1.94百万平方尺。在内地的发展中或可供将来发展的土地储备为20.66百万平方尺，大部分位于二线城市，或新一线城市。

从土地储备来看，恒基地产的香港土地储备是这几家头部发展商中的最高，见下表。

新世界发展近来在“北部都会区”的发展也十分迅猛，截至2023年12月31日，其在香港持有的应占总楼面面积约800万平方尺可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约323.4万平方尺，与此同时，其于新界持有合共约1634.2万平方尺待更改用途的应占农地土地面积，其中约有90%位于“北部都会区”范围。

新世界发展在内地的土地储备总楼面面积（不包括车库）达到366.22万平方米，主要位于大湾区，其中住宅总楼面面积达到173.93万平方米。

该集团预计，香港物业发展方面在未来三至四年的一手私人住宅供应量约为11万伙，新世界发展计划于2024财年下半年继续分阶段推出多个住宅项目，供提供超过2500个单位，并会继续推售甲级写字楼项目，包括南商金融创新中心剩余单位，以及长沙湾永康街、琼林街等项目。

值得留意的是，新世界发展的内地物业发展收入已远远抛离其香港的物业发展分部，截至2023年12月31日止的上半财年，其香港物业发展分部贡献收入12.46亿港元，而内地的物业发展分部收入为54.95亿港元。从其截至2023年6月末止的年度业绩可以看到，香港物业发展分部的分部利润率只有20.26%，而内地物业发展分部的利润率则达到50.33%。

信和置业截至2023年12月31日在内地、香港、新加坡及悉尼拥有土地储备应占楼面面积约1950万平方尺，其中住宅占28.6%。发展中物业为510万平方尺，已完成的销售物业为130万平方尺。

期内，该集团从特区政府购入两幅香港地皮及获市区重建局批出一幅用地的发展权，总应占楼面面积为80.61万平方尺。

“撤辣”的投资启示

上述五家地产发展商无疑是香港楼市的巨龙，它们的供应能轻松影响到香港楼市的供求关系。从以上的土地储备数据可以看出，五大发展商在香港都有充裕的储备可供未来发展，而且也有大量可在今年下半年以及明年推售的项目，将可完整得益于这次“撤辣”的措施。

但值得留意的是，这五大发展商早就将目光放到内地，其内地开发项目的利润要比香港项目高得多。

例如，长实集团截至2023年6月末止的上半财年内地物业销售分部利润率为47.35%，远高于香港物业销售分部的38.60%；新鸿基地产的2023年12月末止上半财年香港物业分部利润率只有34.19%，而内地物业销售分部利润率则达到50.50%；新世界发展截至2023年6月末止财政年度业绩显示，内地物业发展分部利润率达到50.33%，远高于香港物业发展分部的20.26%。

此外，这些巨头们的业务布局早就多元化，而不仅仅局限在物业销售，它们主要的利润来源还包括收租物业（即投资物业）的租金、运营和分成收益，基建物流以及公用事业，这些业务都能提供稳定的现金流，尤其公用事业。

诚然，这些地产发展商将可得益于香港“撤辣”所带来的需求增长，而且它们都有丰富的土储（尤其新界、农地、重建项目）可供开发，更重要的是，资产负债状况相对稳健，要好于内地的私营发展商，见下表。

其总负债占总资产的比重均不高于50%，相对于动辄占比在100%以上的内地民营同行，它们的财务状况尚算可以，而且持有大量优质投资物业，一方面能产生稳定的现金流，分享经济和消费增长的红利，另一方面有利于用作抵押品解决债务问题（如有需要）。

鉴于它们的内地开发业务占比更大，内地楼市的表现或是影响到这些香港大型地产发展商股价表现的一个重要因素。

从估值来看，除了财务状况以及业务表现都较为领先的信和置业外，四大家族的地产发展旗舰今年以来的股价表现均差强人意，不过在公布预算案后，它们的股价纷纷上扬——新世界发展除外，或与其近来出售资产的交易有关。

尽管这两天股价有所上涨，它们的股息收益率仍颇为可观，跟得上美联储的高利率。从发展前景来看，若内地物业发展业务能保持持续增长，加上香港物业发展业务的抬头，或有望带起其整体估值。但从目前来看，影响其估值表现的，内地楼市的因素或仍占较大比重，此外还有港股市场的流动性，因此“撤辣”的利好措施未必能及时惠及其表现。