物管股2023年业绩显分化，有人欢喜有人愁！

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又是一年业绩期，上市公司纷纷交出了“答卷”。

据不完全统计，截至3月10日，已有6家物管企业(3家港股上市+3家A股上市）披露了业绩预告。整体来看，预告主题词呈现两个分化，一个是亏损的企业已出现减亏迹象，而盈利的企业同比增速有所下滑。

2家物管企业大幅减亏

近日，金科服务（09666.HK）发布了业绩盈利警告显示 ，预计净亏损将介于人民币8亿元（单位下同）至11亿元之间，较2022年的18.19亿元净亏损显著缩减。

对此，金科服务表示，主要是其当期再次对金科地产集团股份有限公司所欠金科服务未偿还应收款项计提减值拨备所致，但是减值拨备金额较2022年同期有所减少。计提该拨备后，金科服务应收款项将主要由集团主营业务相关的第三方业主的应收物业费构成。

从经营成果看，2023年，金科服务经营性现金流净流入约4.5亿元。当期，其动用约3亿港元，于公开市场回购约2883万股公司H股股份。

于去年实现换“心”手术的珠江股份（600684.SH）亦预计大幅减亏，预计2023年归母净亏损为0.85亿元至0.50亿元，预计大幅减亏；预计扣非净亏损1.25 亿元至0.90 亿元，与上年同期相比，预计大幅减亏。同时，其点明了物业板块珠江城市服务盈利。

据悉，为剥离亏损的房地产开发业务，珠江股份于2023年3月完成了重大资产置换及出售交易，同时置入珠江城市服务的100%股权。这一交易完成后，珠江股份的主营业务也由此变更为物业管理及文体运营。

4家物管企业净利润同比下滑

其实，2023年，宏观经济承压，房地产债务危机传导，项目拓展内卷严重，使得整个物管行业面临着前所未有的考验，以至于目前多数物管企业还处于阵痛期。

碧桂园服务日前发布的业绩盈警公告显示，其净利润呈现持续下降趋势。

公告显示，碧桂园服务（06098.HK）预期截至2023年末未经审核综合收入约424亿元至428.14亿元，同比增长约2.5%至3.5%；期内净利润约4.52亿元至5.77亿元，同比下降约74.5%至80%；归母净利润约2.14亿元至3.4亿元，同比下降约82.5%至89%。

碧桂园服务表示，营收的增长主要是由物业管理服务收入及“三供一业”业务收入增长带来的。净利润下降主要是由于其进行了关联方贸易应收款减值拨备约18亿至23亿元；同时碧桂园服务还就其商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元。

在公告中，碧桂园服务还明确指出若干业务开展情况不及预期，导致相关业务毛利率下降。

与之类似的还有雅生活服务（03319.HK），过去一年的处境也难言乐观。

雅生活服务预计截至2023年底的未经审核综合收入稳健增长；预期经营性现金流净流入约人民币9亿元，较2022年同期大幅增长。主要受非周期业务收入增长及业务持续稳定运营影响。

但是，期内股东应占溢利约人民币3.2亿元至人民币5亿元，较2022年同期减少约73%至83%。

针对股东应占溢利下降的原因在于其业务结构调整，外延增值服务的收入与利润占比下降，非周期业务占比提升及相关成本有所上升；集团就关联方客户贸易应收款项进行了计提减值拨备约人民币2亿元至3亿元；由于集团过往年度收并购的部分附属公司业务拓展未能如预期开展，出于谨慎性原则，就集团的商誉减值计提约人民币4亿元至5亿元。

新大正（002968.SZ）业绩预告显示，因市场拓展保持了良好姿态，预计2023年全年新签合同总额近20亿元，年化饱和合同收入近10亿元，有力支撑了当年收入的增长。2023年，公司预计实现营收在31亿元至32亿元，同比增长19.32%至23.17%。

然而，受新市场拓展及存量项目续签均出现价格下降、重点客户航空物业客户持续压减费用、人工成本的刚性增加等因素影响，新大正预计实现归母净利润同比下降11.13%至16.52%至1.55亿元至1.65亿元；扣除净利润预计1.36亿元至1.46亿元，同比下降16.12至9.97%。

另一家于2022年“借壳”曲线上市的中天服务（原名巴士在线）也难掩业绩萎靡。

中天服务（002188.SZ）预计归母净利润为1700万元至2200万元，同比下降64.30%-72.42%；扣非净利润为3000万元至3800万元，同比下降10.24%至13.69%。

对于业绩下滑的原因，公司表示上年度因李建华、胡琼诉公司虚假陈述案件调解等原因，冲回预计负债2,820.01万元，该项目属于非经常性损益。因其他投资者诉公司虚假陈述案件和解、计提等原因，列支营业外支出1,574万元，该项目属于非经常性损益。

物管行业的未来怎么看？

总的来看，尽管当前仍有许多物管企业还未能摆脱阴霾，但他们已逐步意识到，单纯追求规模扩张、过度依赖房企大客户或母公司并不能带来持续、稳定的发展。

相反，专注于提升服务品质、做精做透每一项业务，提升第三方物管业务占比，在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上，先立后破，才能实现真正的突围。

在本年的政府工作报告中，国家领导人也多次提及物业，照亮了物业企业未来持续前进的道路。

具体来看，推动成渝地区双城经济圈建设，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，物业服务可在城市更新、老旧小区改造中一展身手。

推动养老、育幼、家政等服务扩容提质，支持社会力量提供社区服务。重视养老服务，这不仅仅是物管企业在突破社区增值服务方面的重要环节，另外，育幼、家政等增值服务的开展，既为人民生活提供便利，又有利于物业企业提升服务品质，增加收入来源。

服务乡村振兴，建设美丽乡村。未来，物业企业将继续响应国家号召，积极参与消费扶贫、教育扶贫，美化生态，促进乡村产业发展，用实际行动解决“乡愁”，建设美丽乡村。

深入推进数字经济创新发展，积极推动数字化转型。通过硬件改造与软件升级，运用智慧化手段模拟运营，优化人员，在多场景实现了数字化运营，以及“数字人”等AI技术的不断发展，物业企业的内部管理和外部服务都有了更多可能性，服务与管理能力或踏上新台阶。

低碳发展，建设和谐共生的美丽中国。在双碳目标的指引下，物业企业以实际行动减少碳排放及废弃物排放，甚至有一些上市企业为减缓企业能源消耗，履行低碳义务。