【IPO前哨】港交所迎年内首家物管新股，泓盈服务获国资“输血”

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面对房地产行业持续调整，以前被称作房企“现金奶牛”的物业管理板块，现在集体陷入困境。因为受到房地产下行周期的影响，物业管理市场的抗跌能力“失灵”，在资本市场上也变得不再受欢迎。数据显示，从2021年6月底开始，港股物业板块的指数一路下跌，到现在累计跌幅已经超过80%，很多股票的价格也在持续探底。

鉴于市场大环境，几年前物管行业“上市潮”也黯然失色。

Wind数据显示，港股市场在去年只有两家物管股上市，最近一家上市的物管股是众安智慧生活(02271.HK)，上市时间是2023年7月18日。

4月24日，一家具备国资背景的物业管理企业，在逆境中奋力冲刺香港资本市场，并成功通过港交所聆讯，距离正式上市仅一步之遥。这家企业名为“泓盈城市运营服务集团股份有限公司”（简称“泓盈服务”），其迅速行动，抢在其他同样拥有地方国资背景的物业管理企业深业物业和经发物业之前，通过了港交所聆讯。

据此，泓盈服务有望成为自2024年以来首家成功上市的物业管理企业，并作为“龙年”物业管理行业的首家上市股。

长沙国资全资控股，获“输血”业绩稳增

过去一年，私营物业管理企业赴港上市势头熄火，但有国资背景的物管企业则前赴后继冲刺港交所。这背后源于这些企业背靠国资，手中握着大量政府项目，发展韧性强，在资本市场上相较于私营物管企业更具优势。

泓盈服务成立于2015年，成立之初主要从事停车场运营业务，后来逐步涉足物业管理服务、园林绿化及商业管理服务等多个业态。

2020年，长沙市国资委全资控股的城发集团收购了泓盈服务100%股权，泓盈服务正式成为国资企业。目前，泓盈服务由城发集团直接持有95%股权，间接持有5%股权。

成为长沙国资旗下的一员后，泓盈服务将业务进一步拓展至照明系统运营及市政环卫业务。到了2023年，泓盈服务所有业务项目总数为360个，物业管理及商业运营合共在管总建筑面积为1180万平方米。

当前，泓盈服务主要从事三大业务，分别为：1)物业管理服务（包括对公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务以及增值服务）；2)城市服务（包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务）；3)商业运营服务。

泓盈服务成功跻身全国物业管理百强企业名单，于中指院评选的「2023中国物业服务百强企业」中排名第49位。

背靠国资的物管企业的优势在于，能源源不断获得地方政府稳定的项目，政府项目的“输血”可以说是这些物管企业发展的“稳定器”。泓盈服务在招股书中表示，“城发集团多元化的物业组合为我们提供了大量潜在的优质项目储备，只要我们符合若干标准，城发集团将继续向我们授出项目。”

2021年至2023年，泓盈服务从城发集团及其联系人获得的总收入分别为3.03亿元、3.49亿元及4.2亿元，分别占公司总收入的70.2%、66.0%及64.4%。

在城发集团的不断输血下，泓盈服务过去几年的经营业绩表现稳定。

2021年至2023年，泓盈服务的收入分别为4.32亿元、5.29亿元及6.52亿元，归属于公司权益股东利润分别为4040万元、5309.5万元及7017.8万元。

不过，与深业物业市场独立性较高不同，泓盈服务存在母公司依赖症，市场化拓展能力有待增强。2023年，公司的物业管理服务及城市服务板块来自独立第三方的收入占比分别为10.2%及25.4%；同时，公司过去三年来自独立第三方的项目中标率均不超过30%。

城市服务比物管更“吃香”

城市服务，是提供予城市政府、企业及居民的全面服务的统称。城市服务是一个广泛概念，包括多个领域，如园林绿化及工程、停车场运营、照明系统运营、市政环卫服务等。

随着政府推动改善公共服务，“城市服务”新模式开始出现，为物业管理公司带来参与公共服务及社会管治的机遇。不仅是泓盈服务，碧桂园服务(06098.HK)、保利物业(06049.HK)和万物云(02602.HK)等企业都在大力押注城市服务赛道，以此开辟新增长极。

随着城市服务业务多元化的发展及扩大，泓盈服务的城市服务业务已产生稳定的收入及利润，成为公司增长的关键驱动力及业务的焦点。

过去三年，城市服务成长性远优于物业管理服务及商业运营服务业务，收入由2021年的1.85亿元快速增长至2023年的3.53亿元，复合年增长率达38%，成为泓盈服务收入增长的主力军。

城市服务板块具有多样化服务类型、服务受众多且流动性高、质量要求高且客户黏性高的特点。在房地产行业下行的趋势下，住宅物业增速整体放缓，将增长切入点放在蓝海的城市服务上，这也是物管企业明智的选择。

对于此次上市募资所得款用途，泓盈服务计划用于物色物业管理服务供应商及城市服务提供商的潜在战略收购机会。公司在招股书中指，“截至2023年12月31日，约有140家下游物业管理服务提供商及70家城市服务提供商符合我们的投资及收购标准。”