息口高企之下，香港非住宅物业的困境

近日，香港测量师学会前会长余锦雄先生在信报地产投资栏目中更新了其网志内容。

他指出自2月末香港楼市全面撤辣后，住宅物业交易量虽显著增长，然而，商业和工业物业并未显著受益，反而一些商业楼宇蚀让价非常惊人。

据相关数据显示，3月份商业和工业物业共完成203宗交易，与去年同期尚在疫情恢复初期的3月份的402宗相比，降幅高达50%。近期市场上几宗大额交易成交，其价格折让亦相当惊人。例如，位于上环的一幢全新小型全幢商业楼宇，去年意向价格高达14亿元，而近期则以约7.5亿元成交，平均单价仅为8315元，预计较其最高价值已下滑超过40%。

他认为“近年香港市道低迷，而且相对息口高企，导致很多非住宅物业都受到重大打击，从而对拥有的企业带来负面的效应。很多数据例如银行业的企业融资贷款，过去多月持续收缩以百亿元计，并且坏账比率亦有恶化的迹象。市场不景气，租务市场疲弱，引致投资需求和活动减少，造成资产价格下跌，而为非住宅投资物业提供融资的银行，鉴于经济不明朗、环球政治混乱，以及息口高企的风险因素增加，批出贷款时亦显得十分审慎。银行减少数以百亿元贷款额，变相令相关市场流动资金减少，投资需求更形下降，如此恶性循环，令非住宅物业面对极大的困难。”

他还强调，工商铺的按揭利率和还款期同样和住宅有所不同。他续指，“购买住宅向银行贷款是以优惠利率(P减)来计算，现时一般封顶的利率在4.25%左右；贷款年期可以长达30年。可是工商铺物业的按揭条件，绝大多数是以拆息(H加)来计算，近年HIBOR高企，工商铺物业的利率很容易可以超过7厘甚至8厘；贷款年期相对亦甚短，大多数只有5至8年。现时购买一个工商铺投资物业，就算你首付50%，并且能够取得50%的贷款，但你每月所收的租金，相信亦未有所需供款的一半。试问工商铺市场何来投资动力。”

在这样的市场氛围下，工商铺物业贷款成为一个突出的问题。许多中小企业面临贷款难以获得的困境，这不仅影响到他们的经营，还可能导致更广泛的经济问题。

银行对于工商铺物业的贷款标准愈来愈严格，不仅体现在贷款额和利息等，更在手续上关卡重重。许多企业寻求贷款时，面临各种繁琐的档和条件，这使得贷款过程变得极为复杂及耗时。对于一些急需资金的中小企业来说，无疑是一大困扰。

他担心，当前经济环境的不稳定性日益加剧，银行为应对潜在风险，不得不提高贷款利率。这一举措对于那些已陷入财务困境的企业而言，无疑是雪上加霜，进一步加剧了其经营压力。此外，受市场波动影响，资产估值普遍下滑，导致众多中小企业面临抵押物不足的问题。在每年的贷款审查过程中，银行为确保资金安全，往往要求企业提供充足的抵押物或提前偿还部分贷款（即“call loan”）。这无疑给那些资金紧张的企业带来了更大的挑战。

余锦雄建议，当前，业界正面临着一系列严峻挑战，政府和金融机构有必要采取积极有效的行动来支持市场稳定，以缓解可能出现的硬着陆带来的经济及金融风险。首先，政府部门应当通过多元化的渠道，加大对中小企业的贷款扶持力度，包括但不限于降低贷款利率和制定更为宽松的贷款条件。其次，金融机构应当审慎考量并调整贷款政策，以更加灵活和适应性强的方式满足中小企业的资金需求，助力其稳健发展。此外，还可引导融资机构以较低的住宅贷款利息水平，支持工商铺企业贷款，进一步减轻其资金负担，促进经济的持续健康发展。

最后，他呼吁，政府、金融机构和企业主需要携手合作，共同应对这一困难，以促进香港地产市场的稳定和健康发展。

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