香港楼市反弹压力大，“撤辣”效果或难长期维系

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众所周知，多年来，香港的经济活动一直高度依赖于地产业。房地产业与金融业之间的紧密联系不容忽视，而与房地产紧密相关的庞大上下游产业更是深入触及香港经济的各个层面。

对于香港政府而言，房地产相关收入亦是最主要的收入来源之一。

地产业如此重要。而面对跌跌不休的楼市，香港政府于2024年2月份宣布全面“撤辣”，此举一度迅速推高交投量，让香港楼市迎来了“小阳春”。

不过，在一些人看好的同时，市场上也始终有一些看淡的声音。最新消息，摩根士丹利亚洲前主席罗奇于5月9日撰文唱淡香港楼市，并指出与其他主要房地产市场相比，香港更容易陷入繁荣与萧条的循环。

罗奇的文章或有言过其实之嫌，但全面“撤辣”对香港楼市的刺激似乎正在消退，效果看起来也并没有那么好。

根据香港特区政府土地注册处的数据，全面“撤辣”后的3月份、4月份，一手及二手住宅买卖合约价值相较于1月份、2月份有所增加，其中4月份增幅格外明显。

数据还显示，3月份、4月份，一手及二手住宅买卖合约数字亦较1月份、2月份有所增加，尤其是4月份增幅明显。

看起来全面“撤辣”效果显著，然而却存在“旺量不旺价”的嫌疑。

经过整理不难发现，3月份、4月份一手住宅买卖合约的均价较1月份、2月份并没有出现质的提升，“旺量不旺价”的现象真实存在。

可见，全面“撤辣”虽然能在短期内助推香港楼市交投回暖，但均价没有显著提升表明这项政策只是促使一部分观望买家进场买楼，但楼市整体需求仍然要弱于供给端，难改楼市低迷的大趋势。

值得注意的是，在全面“撤辣”之后，也有一些研究机构表达了对香港楼市的看淡。

评级机构标普预计，香港楼价2024年将下跌5%至10%，然后在2025年趋向稳定。该机构认为楼市撤辣只会适度刺激今年的需求，未来一至两年市场将持续出现供应过剩，若流动性紧张的开发商大幅减价可能会影响现金流，削弱获利能力及杠杆比率。

杰富瑞的分析师Sam Wong此前预测，受高利率和负利差的影响，香港楼价可能保持稳定或微幅下降，预计下跌幅度约为10%。

中金公司月前曾发布研报指出，从长周期来看，当前中国香港楼市所处环境的三个主要特点是中国经济仍处渐进复苏期、美国尚未开启降息周期，以及本身位于一个高库存平台期（进入2023年以后，香港新房的库存去化月数开始加速超过2005和2008年的前高），三者共同作用之下，香港楼市面临的基本压力仍存。这种压力是由于香港的经济周期（主要跟从大陆）、货币周期（主要跟从美元）和供地周期内生性的存在跨周期错位所造成的。这种结构性的周期错位现象，也是历史上造成香港楼价在景气和衰退阶段都波动较大的一个基本原因。

往前看，除了供给的问题中国香港自身可以把握节奏以外，中国的经济周期和美国的利率周期的演绎将可能决定香港楼市未来短周期（3年）内的基本方向。就2024年而言，我们认为中国香港自身楼市政策的有力调整、中国大陆更大力度推动经济复苏、以及美元的潜在降息等因素，可能令今年市场表现取得一定程度的修复。但考虑目前趋势下年内房屋租售比（目前在3.4%左右，短期或还有一定程度下行）未必能匹配至按揭贷款利率（当前新批约4%，隐含需要2-3次降息或可大致匹配），以及库存水平修复也仍需时日，要确认2024年是香港本轮房地产周期的拐点可能为时尚早。

华泰证券的研究人员则表示，回溯香港房价和政策周期过去40年的历史，可以发现地产政策呈明显的“顺周期性”。即房价上升周期往往伴随着数年的政策收紧周期，而政策往往在房价承压后开始数年的放松周期。地产政策连续的调整可能会在效果上成为房价周期转向的“最后一根稻草”，但两者并没有确定的因果关系。

中长期看，香港房地产的吸引力最终取决于香港经济基本面走势及相对吸引力（即人口流入趋势）的变化。技术层面，如果港币名义有效汇率走弱，尤其是港币兑人民币汇率走弱，则香港资产的相对吸引力将明显上升。联系汇率制度下，香港主要通过本地物价及资产价格的变化来调节其相对竞争力，也可以理解为，本地物价和资产价格部分替代汇率成为周期的“减震器”。而香港的通胀、房价、股市各项指标往往同向波动。

这一框架下，美联储降息虽然会同时带动香港房贷利率下降、房贷负担能力上升；但对楼市的最终影响，可能要观察美元在降息后的走势。如果美元在降息后不走弱，甚至反而走强，则香港房贷负担能力不一定上升。

综合而言，虽然出台了全面“撤辣”的政策，但其刺激作用仅在短期内有效果，从全年来看仅凭“撤辣”这一招或难以止住楼市的颓势。