「撤辣」效应消退？楼市成交量骤降，信心指数连跌四周

香港政府于今年2月底重磅宣布「撤辣」新政，点燃了潜在购房者及投资者的热情。

但香港整个大环境难言乐观，包括经济增长乏力、高息环境、千万「负翁」人数激增等等。更令市场困惑的是，近日传出香港大型银行或停办内地客按揭申请，令市场气氛瞬间变了味。

所以，不禁有人问道：香港楼市此番的热度能持久吗？

从一些最新的数据看，香港政府「撤辣」并且推出多项刺激经济措施，对楼市的推动作用仍非常有限。相反，香港楼市本轮「小阳春」带来的热度似乎正在降温，甚至略带寒意。

尽管开发商在「撤辣」后纷纷采取降价策略，但自5月以来，这种促销手段的效果已不如以往显著。中原地产数据显示，截至2024年5月14日，香港楼市整体注册宗数为3221宗，环比大幅下降22.3%；整体注册金额287.5亿元，环比降13.8%。而在4月份，整体注册宗数环比增近100%至9880宗。

一手私人住宅市场在5月「爆冷」，截至2024年5月14日成交仅775宗，成交宗数及金额环比分别大跌50.8%及31.3%；二手住宅也录得下滑，成交宗数为2050宗，环比下降8.1%。

港府的政策「大礼包」，只让市场热度维持了两个月左右，出乎很多人意料，莫非楼市回温只是昙花一现？

背后原因在于，市场在经过3月及4月一轮升势后，已逐渐消耗大批购买力，导致市场需求重回「撤辣」前。摩根大通近期在研报中一针见血指出，若参考中国内地一线城市放宽房策的经验，香港楼市一两个月内成交量会上扬，但之后再次回软，相信香港情况相若。

而对于那些有意置业的港人来说，高利息所带来的财务风险和压力促使他们不敢轻易入市，且楼价未有企稳回升态势，现时他们仍持观望态度。

楼价方面，衡量未来楼价/租金变动方向的参考指标——中原经纪人指数(住宅售价)最新报45.73点，已连跌2周，反映出楼市「撤辣效应」正持续减退。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪于5月15日指出，今周指数暂时守住45点，预告短期楼市继续反覆争持，楼价未有转势向下的信号。如果CSI向下跌穿45点，将预示楼价下调压力增加，楼价走势有机会偏软。

对于楼价下跌的原因，美联物业表示，美联储减息时间仍未明确，加上新盘抢购买力，令急于沽货业主减价，减价盘增。

楼价快速反弹后持续阴跌，叠加美联储降息预期不明朗，以及利率高企环境等因素，令市场信心并不牢固。根据美联物业数据，「美联信心指数」最新报62.9点，按周跌0.9%，已连跌四个星期。

还有一个令人担忧的现象在于，不少炒楼的大佬不约而同卖楼脱身，进一步打击了楼市信心。

近来，「香港铺王」邓成波家族、「磁带大王」陈秉志、「木器大王」傅世彪等炒楼大户纷纷抛售资产进行套现，甚至连李泽钜的妻子王俪桥都以4300万元出售一豪宅。从这些人的动作来看，他们似乎并不看好香港楼市的前景，趁全面「撤辣」及楼市回暖的机会套现脱身。

值得一提的是，一些投行对香港楼市未来表现持谨慎态度。其中，瑞银认为，港府为楼市全面撤辣，正面情绪不会持续太久，原因包括：1）市场仍有大量供应，预期2024年可售的新楼数目会达至5.1万套，反映有3年的存货需要消化；2）信贷环境紧张，高杠杆的地产发展商可能会减价卖楼以加快现金回笼，令反弹空间受限；3）租金收益率及按揭成本的负利差将会继续抑制投资需求。

因此，即使印花税消失，瑞银预期2024年香港楼价仍要下跌5%至10%。

综上所述，虽然短期内市场对「撤辣」反应正面，但楼市仍面临诸多问题，这些问题若不及时进行有力调控，有可能会引发一系列危机，并严重冲击香港经济。香港政府需制定出更加精准、有效的政策以引导楼市发展，支撑楼市实现全面且健康的复苏。