长实持续劈价出货，“撤辣”后的楼市前景不乐观？

地产行业对香港来说可谓至关重要，直接及间接养活了不知多少人口，还贡献了大量的财政收入，是香港经济的主要支柱及命脉。

然而，过去两三年间，香港楼价遭遇大幅下挫，对经济的负面影响越来越大。

在这种大背景下，始于2010年11月的楼市“辣招”显得有些不合时宜。

2024年2月28日，香港财政司司长陈茂波在最新的《财政预算案》中提出，全面撤销楼市“辣招”，即所有住宅物业交易均无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

全面“撤辣”效果如何？

地产中介公司“香港置业”在4月底用问卷调查了近300名客户，发现有近六成受访者在“撤辣”后置业意愿增加，反映“撤辣”增加了买家入市的动力。

而香港特区政府土地注册处的数据显示，2024年1-4月，一手及二手住宅楼宇买卖合约宗数分别为3477、2375、3971、8551；另外1-4月，一手及二手住宅楼宇买卖合约价值分别为277.92亿港元、190.96亿港元、300.62亿港元、774.56亿港元。

不难发现，全面“撤辣”后的3、4月份，香港楼市的成交量的确上涨了。

另一边，根据香港差估署数字显示，全港3月楼价指数按月上升1.06%，结束了十连跌。

据了解，一些对香港物业市场持乐观态度的人士相信，楼市全面“撤辣”，加上整体经济开始复苏，以及近来股市气氛转好，恒生指数重回1万9000点，有望令楼价进一步回升。

不过，中原地产的数据显示，全面“撤辣”后的楼价并未出现显著上涨，依然低于前些年的水平，见下图。

这种“旺量不旺价”的表现被指出是因为全面“撤辣”仅仅刺激了一些原本有意买楼却一直在观望的买家入市，其实难以拉动整个楼市全面回暖。

而全面“撤辣”难改楼市低迷的真正原因主要有以下一些方面：1）当下香港楼市依然处于供应过剩状态，瑞银预期2024年可售的新楼数目会达至5.1万套，反映有3年的存货需要消化；2）目前的高利率环境导致买楼者的置业成本上升，进而降低置业需求；3）缺乏内生经济支撑的火热行情或不可持续，而美国持续推迟降息时间，对香港经济产生负面影响。

值得注意的是，作为房地产市场最专业的群体之一，地产商对“撤辣”后的楼市前景似乎也持看淡态度。

近期有报道称，受高息环境、本地物业及租金价格下调等因素的影响，长实集团、恒基兆业、新鸿基地产、新世界发展的董事会对于楼市的调整感到担忧，因为地产商曾在楼价下跌前大手买地，另外地产商对未来10年楼市的情况如何并不确定。

在另一边，长实集团正在持续劈价出货，用行动表达了自己的观点。

据媒体报道，近日长实集团资料显示，其位于香港新界西北地区洪水桥的住宅项目“#LYOS”将于5月19日公开发售。此次发售包括14伙分层大楼单位及14伙花园复式户，价格较首次公开发售时有显著折扣，分层大楼单位最高折价约25%，花园复式户最高折价约32%。

在稍早一些的4月22日，长实集团发布名日·九肚山最新销售安排，计划于5月初推出15伙四房单位，位于2座C室，属“高尖系列”楼王单位，其中9伙于5月1日以价单形式（即开发商明码标价，买家按需认购）发售，6伙于5月2日以招标形式推出。

长实公布的价单资料显示，9伙单位定价大幅下调23%至32%，同时折扣率由原本的10.25%加码至15%，实际减幅高达27%至36%不等。

4月6日，由长江实业和港铁合作开发的港岛南区豪宅项目蓝色海岸（Blue Coast）4月份开盘时推出的楼盘价比同区域其它楼盘价格低了6000港元以上，相当于打了7折，这一价格被称为“捞底价”。

长实集团持续劈价出货的动作也被解读为趁“撤辣”后的回暖努力清理库存，快速回笼资金。

众所周知，长实集团背后的“李超人”素来以眼光毒辣著称，此次长实集团连续劈价卖楼的做法值得关注。