港股全力大反攻！香港地产发展商却“升唔起”

近日，中国资产掀起世界狂潮。

无论港股还是中概股，升幅均惹人注目。今年以来恒生指数已上升14%以上，反映中概股表现的纳斯达克中国金龙指数今年以来升7%以上。

受内地刺激楼市措施推动，最近两日的内房股均全力大反攻，万科（02202.HK）近5个交易日大涨近31%，路劲（01098.HK）上涨20%。然而，香港本地的龙头地产股却未能跟上，严重跑输大市。

市值最高的新鸿基地产（00016.HK）今年以来累跌5.68%；长实集团（01113.HK）和新世界发展（00017.HK）分别累跌10.33%和21.45%，只有在北区拥有最多土储的恒基地产（00012.HK）今年以来有大约8.7%的股价升幅。

本地地产股跑输，最主要的原因是本地楼市表现不济，大机构对这些在本港拥有大量土储的开发商前景不太乐观。

从盈利能力来看，尽管香港楼价在全球名列前茅，但本土的地产开发业务盈利能力仍不及内地，主要原因是本地成本也更高。

以恒基地产为例，2023年香港物业发展业务的利润率只有15%，而其内地物业发展业务的利润率达到36%。

新地的截至2023年末6个月香港物业销售业务利润率为34%，内地物业销售（包括联营和合营企业）利润率则达到51%。

尽管4月份财政预算案后特区政府全面“撤辣”，但在美元利率高企，本地经济前景不太乐观的影响下，本地置业者更倾向于抱持观望态度，不再热切上楼。

另一方面，在美元利率高企的压力下，港人北上消费成风，旅游业增长却跟不上内地的情况下，以服务业为支柱的香港经济前景变得不乐观。

写字楼租金下行同时空置率持续攀升，不少老店掀结业潮，零售租金受压，回报率下行，都让市民对于未来的收入前景感到担忧，在置业时也会重点考量，而延迟或搁置上楼计划。

因此本地发展商为了推售，或也随行就市，降价促销。据指长实于新界西北地区洪水桥的住宅项目就降价三分之一销售。

同时，全球营商环境因利率高企变得不太确定，不少大型企业开启裁员和缩减部门，也令本地写字楼服务业停滞不前，因此写字楼尤其甲级写字楼租金持续受压，而空置率却不断上升至数十年高位。

本地的大型发展商不仅从事物业发展业务，也持有庞大的投资物业组合，以租金收入来缓和地产发展业务的大幅波动。

近日英国《金融时报》就报道，恒基地产旗下的The Henderson出租率只得六成，而长实集团正在兴建中的长江中心二期，有指出租情况也让人担忧，今年3月的出租率或只有10%。据长实集团2023年年报，长江中心二期开发中的超甲级写字楼物业按计划将在今年上半年落成。

这样的租售行情，必然影响到大型本地发展商的业绩前景，也影响到资本市场对其估值的判断，这正是其严重跑输市场表现的主要原因。

考虑到本地楼市前景疲弱，本地发展商们的股价很大可能仍持续受压，只能望港股上扬而独憔悴了。