从第1季经济数据看香港楼市

原創

近日，特区政府发布了2024年第1季经济报告。

报告显示，实质本地生产总值按年增长2.7%，低于上季增幅4.3%；经季节性调整后按季比较，实质本地生产总值上升2.3%，上季的增幅为0.2%，见下图。

其中服务输出于第1季实质增长8.4%是主要的推动力，访港旅客人次回升推动旅游服务输出增长，以及运输、商用和其他服务输出的温和增长，抵消了金融服务输出进一步下降的影响。出口方面，比较基数低是高增长的一个重要原因，此外，输往内地的出口飙升抵消了输往美国和欧盟出口下跌。

值得注意的是，旅游服务输出增长40.4%，仅回复至2018年同季水平的53%而已。第1季访港旅客由2023年第4季的1070万人次上升至2024年第1季的1120万人次，相当于2018年同期水平的72%。

疫情已过去一年有多，香港这个旅游服务大都市的服务速度未如理想，反而更多的港人流向了大湾区，令本地的零售和服务业市场显示出中空。

可见，这一经济增长十分脆弱。当旅客体验不如预期、周边地区例如深圳等大湾区城市及新加坡推出更吸引的旅游设施、人民币和日元等货币汇率变得更具吸引力，香港的服务输出增长势头或会受到遏制。

香港第1季楼市表现

由于上季基数较低，2024年第1季送交土地注册处注册的住宅物业买卖合约总数上升29%，至9823份，但仍比一年前的水平低30%，其中一手和二手市场交易分别比上一季增加54%和21%，而买卖合约总值较上季上升12%，至770亿元，但仍较去年同期低36%。

2024年第1季合计来看，香港楼价下跌2%。按面积分析，中小型单位和大型单位的售价在季内分别下降2%和1%。2024年3月的住宅售价平均较2021年9月的高峰低23%。

整体住宅租金在2023年大部分时间普遍上升后，于2024年第1季大致持平。按面积来看，中小型单位和大型单位的租金变动不大，见下图。住宅物业平均租金回报率由2023年12月的2.8%稍微上升至2024年3月的2.9%。

非住宅物业市场则仍然疲弱，见下图。

所有市场的交投活动进一步下降，售价和租金维持偏软。

虽然住宅售价下跌，市民的置业负担指数（面积45平方米单位的按揭供款相对住户入息中位数（不包括公屋住户）的比率）在2024年第1季进一步下降至大约65%，但仍高于2004年至2023年期间54%的长期平均数，均值高于50%，意味着负担较重，见下图。

从这些数据可以看出，当前住宅租售价格走势仍然疲弱。更重要的是，商用物业的价格也持续受压。2024年3月整体写字楼租金较2023年12月平均下跌2%，其中甲级、乙级和丙级写字楼的租金分别下跌2%、1%和3%，与2018年和2019年各自的峰值相比，2024年3月的售价和租金分别平均低33%和16%。

甲级写字楼空置率更升至纪录高位，意味着本地的营商环境并不理想，在就业市场看似繁荣的背后，是众多大型企业的撤离，这些企业能够提供大量的就业职位，而随着这些企业的撤出，未来的就业形势或未必如此理想，特别是考虑到美联储继续维持高息利率的预期下，许多大型企业或不堪成本压力而进一步裁减职位和业务，这将对本港未来的就业形势构成压力。

见下图，尽管报告声称营商气氛大致稳定，但是从许多支柱产业的数据可以看出，并不是那么理想。例如，零售业和专业及商用服务业的净差额转为负数，而建造业和进出口贸易及批发业的净差额继续处于负数区间，这些行业都是本港经济产值的主要构成部分。

反映中小企业表现方面的综合动向指数，由2024年1月的43.3上升至3月份的45.5，但是在4月又回落至43.8，低于50表示业务状况看淡，态度较为悲观。

此外，当前港人北上消费成风，不少本地老店掀起了结业潮，零售铺位的售价在2023年12月至2024年3月期间下跌4%，租金大致持平，与2018年和2019年各自的峰值相比，2024年3月零售铺位的售价和租金分别低26%和10%。从这一价格反映的供需关系，可以看出：即使熬过了疫情寒冬，零售业表现仍未如理想。

但是市民的置业计划通常是基于当前尚可的就业环境而作决定的，万一未来就业转差，收入锐减，对于按揭的可承担能力将大大削弱，断供导致收楼，楼市供应再增加，楼价会进一步下挫。

而特区政府在经济前景尚不明朗、商用物业市场如此疲惫不堪之时，仍以增加房屋土地供应作为首要政策，于2月公布2024年至2025年度卖地计划，其中包括8幅住宅用地，总共可供兴建约5700个单位，再综合各个来源（包括政府卖地、铁路物业发展项目、市区重建项目、私人发展和重建项目等），2024至25财年的私人房屋土地总供应预计可供兴建约1.51万个单位，比年度私人房屋供应目标1.32万个单位还要高出15%。

到2024年3月底估计未来三至四年一手私人住宅单位总供应量会增至11.2万个，在多幅住宅用地转为“熟地”后，还可额外供应3100个单位。

政府用意虽好，为了市民能上楼，而「谷」房屋供应，但是也要看市场的承接能力。

在当前的高利率环境、经济前景不明朗之际，猛然大推供应，必将令楼价持续受压，令已有按揭在身的业主百上加斤，得不偿失。最终不仅没能实现市民的置业梦想，还让更多业主负资产缠身，财务压力加重。

正所谓「授人以鱼不如授人以渔」，盲目增加房屋供应压低楼价，未必能让更多人上到楼，因为可能会令许多现有业主陷入被迫断供的窘况，而令楼市一蹶不振，经济更难起来；还不如通过提振经济，包括优化香港整体经济产业结构，提升置业者的财务实力，支持其置业计划来得稳妥和合理，通过基本面的提升来实现「上楼」更具可持续性。