卖力抢富豪，对香港楼市有何作用？

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新加坡城市土地学会（ULI）不久前发布的2024年《ULI亚太住宅可及性指数报告》显示，门户城市当中，香港的住宅可及性最低，住宅均价超110万美元，是家庭收入中值的25倍。香港私楼的月租中值对家庭收入中值之比也高达45%，显著高于东京的20%和首尔的29%。

该份报告显示，2023年，香港楼市表现疲弱，住宅价格下跌7%，主要因为利率高企，以及人口净流出。另一方面，新加坡的私楼价格却大幅上扬，2022年新加坡私楼价格上涨8.4%，租金价格上涨29.7%，主要因为外国居民大量流入，尤其是内地移民。

值得留意的是，由于外国移民推高了私楼价格，新加坡对外国买家购房实行60%的印花税，对新加坡人购买二套和三套房屋实行20%-30%的印花税。因此，2023年新加坡的私楼价格上涨幅度有所缓和，内地买家或转向了东京，因日元汇价低，东京楼价相对合理且邻近内地。

为了争夺内地买家，香港今年起撤掉所有楼市「辣招」，但目前看来收效甚微。

我们认为，香港或应进一步加大和优化吸引富豪和家族办公室来港的措施，应能对支撑楼市起到立竿见影的作用。

从下方研究机构莱坊的图表可以看出，香港豪宅的租金和价格在最近几年都颇具韧性，即使面对「辣招」和社会事件、疫情等，仍较为平稳，而普通住宅的价格则更容易受到印花税等「辣招」的影响，而在这几年持续下跌。

香港楼价冠绝全球，而一旦楼市下滑，最遭殃的还是按揭买楼的中产置业者，因其辛苦积累半生的财产就有被银行收回的风险，但对于豪宅的影响却不是很大。吸引富豪来港置业，既有利于创造就业，提高整个城市的收入水平，又能稳定楼市表现。

根据莱坊的数据，2023年全球超高净值人士（净资产在3000万美元，约合2.34亿港元以上）数量达到62.66万，其中北美占比最多，有25.31万，占了全球数量的40.39%，其次为亚洲，拥有16.54万位，占了26.40%，第三才轮到欧洲，有超高净值富豪15.52万，占24.77%。

就地区而言，单个地区超高净值富豪数量最多的是美国，达到22.51万，占了全球总数的35.92%，其次是中国内地，有超高净值富豪9.86万，占全球总数的15.73%。中国香港的超高净值富豪数量仅5,957位，还不到中国台湾的80%，后者于2023年有7,640位超高净值富豪。不过，香港的超高净值富豪数量还是要高于竞争对手新加坡，新加坡于2023年有4,783位超高净值富豪，按年增长4.0%，增幅却高于香港的2.5%。

莱坊预计，在未来五年到2028年，亚洲的富豪人数增速将高于世界其他地区，增幅或达到38.3%，高于北美的25.7%。该机构预计，到2028年，亚洲的超高净值人士数目将达到22.88万，与北美的差距将进一步缩小，后者的超高净值人士数量到2028年或将达到31.80万。

其中，莱坊预计中国内地到2028年的超高净值富豪数量将较2023年增长47.0%，至14.49万，仍为仅次于美国的富豪最多地区，美国的2028年超高净值人士数量将达到28.26万，较2023年增加25.6%。香港超高净值人士数量也将从2023年的水平增长22.4%，达到7,290位，仍高于新加坡的5,535位，后者较2023年增长15.7%。

超高净值人士及家庭一般会建立家族办公室来进行财富管理。

欧美国家为了遏制通胀，持续通过加息和缩减央行资产负债表，来收紧流动性。拥有最多资源，最专业服务团队，以及最顶尖资本市场触觉的家族办公室，也根据当前市场的环境和未来市场的展望，进行了新的资产配制。

根据瑞银的2024年家族办公室研究报告，2023年家族办公室在配置方面，将更多的资产转移到发达市场的固收产品中，这是五年以来的最大转移数量。另一方面，利率高企也使得部分地区的商用物业地产价格持续下降，美国已显示这一风险，因此家族办公室对房地产的配置有所降低。瑞银预计，2023年全球家族办公室的房地产配置平均比例为10%，较2022年的13%低了3个百分点，是固收以外，资产配置变动最大的资产类别。

不过随着欧美国家的利率见顶，家族办公室于2024年或开始转变房地产的配置策略，或将房地产的配置比例恢复到12%的水平。

瑞银的报告显示，持有房地产投资的家族办公室一般会全资持有实物地产，有52%的房地产投资都是全资直接持有。

由此可见，通过吸引高净值富豪以及家族办公室到香港落地生根，大有可为。值得注意的是，要继续保护财富中心的地位，香港不是要超越新加坡，而是要想想该如何吸引内地富豪到港，以把握内地经济复苏的机遇。