香港楼市拐头向下，未来几年供需失衡或将加剧

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香港楼市「撤辣」至今刚满3个月，但该措施释放的市场需求仅持续了约两个月。

5月份开始，整个香港楼市便被打回原形，表明香港政府不能只靠一个「大招」就可将楼市拉回正轨之上。

交易量方面，美联物业数据显示，截至5月27日，香港楼市整体注册宗数为5,985宗，环比大幅下降34.1%，特别是一手私人住宅注册宗数环比遭腰斩。

楼价方面，近日中原地产数据显示，中原经纪人指数CSI(住宅售价)连跌3周，预示短期楼价反复争持未变。

香港楼市重回正轨仍面临诸多挑战，如宏观经济弱、高息环境、按揭贷款负担、市场信心弱等等。中原集团创办人施永青表示，若要楼价峰回路转、转跌为升，就必须要配合楼市撤辣、息口下调，以及中国制造业转好三大因素。

而市场供需亦是影响香港楼价的重要原因之一，近几年香港楼价整体下跌，市场供需失衡为其中不可忽视的方面。在市场供大于求背景下，开发商在竞争环境中为去库存，纷纷劈价出货套现，进一步压制了楼价上升的势头。

由于这几年商品房销售成绩不济，加之过去开发商囤地较多，导致香港一手私楼供应居高不下。

香港房屋局上月公布的《私人住宅一手市场供应统计》显示，今年3月底，香港未来3至4年可供应的一手私楼单位高达约11.2万伙，创2004年有纪录以来新高，较上年底增长3000伙。

香港政府在2024/25年度财政预算案中也估计，自今年起的五年内，私人住宅单位每年平均落成量超过1.9万个，较过去五年的平均数增加约15%。

另外，今年香港一手私人住宅市场供大于求的现状也十分明显。

香港政府近日公布，2023/24年度的私人房屋土地实际供应共可提供约15,410个单位，超过年度供应目标（12,900个单位）约两成。

另一方面，根据差饷物业估价署公布的《香港物业报告2024》，2024年私人住宅楼宇的预测落成量为22,267个单位。而根据美联物业数据，截至今年5月27日，香港一手私人住宅累计注册宗数为8,009宗，只占全年预测落成量的约36%。

以上数据可以看出，香港一手私人住宅市场在未来几年供大于求的趋势将加剧，市场将面临较大的去库存压力。团结香港基金副总裁叶文祺指出，目前香港潜在一手私楼供应达历史高位，除了显示经济情势未见好转，新盘货尾单位数目持续增加，同时反映了潜在买家续持观望态度。

以上是一手私人住宅的数据，一手公营房屋也是香港住宅市场的重要部分，为香港政府提供住房保障以及稳定房价的重要角色。

为缓解中低收入家庭住房紧张状况，稳定房地产市场，香港政府正加强公屋供应。在2024/25年度财政预算案中，香港政府表示，在未来十年可供应30.8万个公营房屋单位，截至去年底，有约10.5万个香港房屋委员会的单位已经动工。

但今年以来，一手公营房屋市场注册宗数只有4月份达到三位数，其于月份均是两位数。

综上看，当下香港楼市一个待解的问题在于市场需求远低于市场供应，供大于求的格局导致开发商频折价出货，二手住宅业主也被迫低价出售，这种「价格竞争」形成了恶性循环，严重制约了香港楼价的止跌回升。

多家看空香港楼价的投行，看空的原因之一是香港楼市去库存压力较大。其中，瑞银上月维持原先预测，估计今年香港住宅楼价下跌约5%，主要因为库存仍高，高利率或维持较长时间，以及宏观经济疲弱。

综上所述，面对当前的楼市挑战，香港政府可能需要进一步调整楼市政策，以激发更大的物业投资潜力，促进供应量的合理消化，并重建市场信心。