内地楼市大招频出，香港对内地客吸引力下降

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过往，房地产市场是香港及内地经济发展的重要引擎。

然而，这几年两地房地产市场进入衰退周期，给经济平稳增长带来了负面影响。

为刺激房地产市场需求，香港及内地监管者几年来频放大招，如香港的「撤辣」措施以及内地下调首付比率及按揭贷款利率等一系列举措。

对于地产销售而言，两地的市场是相通的，港人北上置业的同时，也有不少内地人南下购房，这也考验两地房地产市场在政策、经济等层面的竞争力。

今年2月底港府祭出「撤辣」大招后，明显提振了香港楼市，不论是成交量还是楼价均有所回升。「撤辣」措施实施的初期，南下的内地客成为推动香港楼市进入「小阳春」的主力军之一。

综合多家媒体报道，在今年3-4月份，香港新盘成交普遍有五至七成的客户来自内地，显示出香港楼市新政对内地客户具有很大吸引力。

但好景不长，香港楼市进入5月份后明显「泄气」，中原经纪人指数CSI(住宅售价)连跌四周，撤辣后首度跌穿45点好淡分界下限。

另外，一手住宅及二手住宅的成交量亦环比有较大幅度下降。以至于有市场人士认为，香港楼市后劲不足，整个楼市并未被真正激活。

实际上，香港楼市突然拐头向下，一大原因是内地楼市重磅政策下，已将部分有意南下购房的内地客给「截停」了。

面对楼市持续低迷，国内在今年5月中旬开出3剂「猛药」：按揭首期款降至历史最低点15%，并取消个人房贷利率下限，下调公积金贷款利率，还将设立3000亿元再贷款，支持地方收购存量住房，用作保障性住房。

内地楼市定调后，深圳、广州、上海等多个城市先后推出放宽限购令，激发更多需求入市。例如，深圳此次新政主要聚焦在提升居民购房能力上，下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，首套首付最低20%，房贷利率降至3.50%。

内地多个城市出台楼市大招后，使不少潜在购房者重燃购房信心，一线城市楼市成交量明显上升。

深圳新闻网昨日(5月30日)报道，深圳楼市新政后，有楼盘销售员加班到深夜，有客户连夜下单，「至少要接待100批以上客户看房」。

内地楼市各大城市出大招救市，对香港楼市的回温带来一定的不利影响。

与香港相比，深圳、广州等大城市的楼价更便宜，经济增长也更为强劲，楼市新政下对于此前有意赴港购房的人士来说，意味着他们多了一个选择，即在内地一二线城市购房节省更多成本，还有需要赴港花大价钱置业吗？

这也可以理解为，在城市之间的房地产市场竞争中，随着内地政策放宽，香港楼市的竞争力正遭受来自深圳、广州等城市的挑战，可以形容为「楼市抢客之争」。

此番竞争可以从数据看出香港处于下风。

根据中原地产资料，进入5月以来，香港新盘整体客源中，内地客比例大多为三至五成，较「撤辣」后前两月普遍在五至七成的比例有所下滑，表明内地客对香港楼市正逐渐失去兴趣。

另据美联物业数据，截至5月30日，香港一手私人住宅成交量为1867宗，环比接近腰斩，二手私人住宅成交量则环比下降近20%。市场需求重返冷淡，以及上文指的香港楼价转跌，时间线上与内地放宽购房政策吻合，内地各大城市出台措施「抢客」或是其中重要原因。

仲量联行有限公司项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，内地仍有外汇管制的措施，限制国民每年只可以向外地及香港汇出五万美元，令内地人士不易将资产向外移。「外汇管制对一些大湾区城市，例如深圳，仍是一个弱点。」他称。