九龙仓置业再遭下调目标价，香港零售业趋冷

受零售业疲弱的冲击，香港的「包租公」们近来股票表现不佳。富途牛牛数据显示，香港本地收租股今年来股价普遍下行，九龙仓置业(01997.HK)、领展房产基金(00823.HK)及希慎兴业(00014.HK)等股表现疲弱，累计跌幅介于10%-30%之间。

更令投资者感到悲伤的是，有多家投行看空收租股。

持有海港城及时代广场等大型物业的九龙仓置业，近日被富瑞唱空。富瑞发布研究报告称，将九龙仓置业评级由「买入」降至「持有」，将公司2024年度派息预测下调8%，股息率为5.5%，目标价由30港元下调至24港元。

富瑞在研报中表示，随着内地奢侈品市场疲弱并蔓延至香港，预计全年本地零售销售将同比跌1%。虽然九龙仓置业年初至今的续租维持正增长，但富瑞认为续租有放缓的风险，且租金的潜在下行亦会抵销续租的正增长。

不仅如此，在今年3月，里昂表示对香港零售前景维持审慎，将九龙仓置业目标价由35港元下调26.7港元。同月，高盛和大摩分别给予九龙仓置业「沽售」及「减持」评级。

领展房产基金也被多家投行下调目标价。5月31日，高盛发表报告指出，考虑到领展本港物业续租租金下调但内地续租租金上升的因素，对其2025及2026财年每股盈测下调7%至0%，目标价由47.6元下调至46.9元。

高盛认为，领展过去三个月股价调整约一成，估计是由于市场忧虑香港本地居民的日常购物开支流向深圳，尤其是周末期间，加上减息预测有所延迟的影响。

当前，香港的消费市场尚未从疲惫状态中完全恢复，商用楼宇的租售市场仍面临严峻挑战。

差饷物业估值署数据显示，2024年3月份的私人零售业楼宇租金指数（按1999=100计）降至172.6，相较2023年12月为173.2，疫情全球爆发之前的2019年12月为181.8，社会事件之前的2019年5月为190.0。

租金有所下降，或反映业主减租，但香港零售业的表现仍不理想，给租金上涨带来压力。

政府统计处的数据显示，2024年3月香港零售业总销货值按年下降6.95%，至311.91亿港元，是疫情于2022年末结束以来的首个月下降。

与去年3月相比，今年3月大多数零售商类别的销货价值均录得下跌，其中跌幅较大的有珠宝首饰、钟表及名贵礼物（-17.7%），服装（-17.5%），而这些商品，正是大型商场的重要销售收入来源。

关于香港零售业疲弱的原因有两大点，一是新的销售和经营模式如线上办公和线上销售逐渐崭露头角，对传统的实体商业模式构成了冲击；二是「香港赚钱深圳花」现象出现，有越来越多的香港居民选择北上消费，同时内地游客到香港旅游的目的和消费模式从过去的购物为主转变为更加注重深度特色游，这也对香港的消费市场带来了新的挑战。

香港政府数据显示，2024年一季度香港撤销注册公司超过2万家。当地餐饮联业协会近日对媒体表示，估计过去一个月约有200至300家餐厅关门，且这一趋势恐将持续。

九仓置业主席吴天海近期表示，目前香港零售正面临三高，「利率高」、「汇率高」、「空缺高」，因为人手不足导致很多商户不敢扩充，需要一点时间去调整。

因此，要克服香港零售业面临的挑战，香港政府有必要做更多的功夫。香港政府应逆周期提供更多刺激经济（例如补贴租户）以及吸引游客的措施，重新将香港打造成优质的购物天堂和旅游目的地。